美國人不支付租金：拉斯維加斯在公寓拖欠方面位居美國首位 - 彭博社

穆特在馬薩諸塞州伊斯瑟姆的家。來源：大衞·穆特由於新冠疫情導致旅遊業崩潰，拉斯維加斯的公寓租户停止支付租金的比例大幅上升。

根據 RealPage Inc. 的數據，九月份，拉斯維加斯的租户中有10.6%未能按時支付租金，較去年同期的4.1%大幅上升，成為美國最大的增幅。新奧爾良同樣嚴重依賴旅遊業，未支付租金的整體比例最高，達12.9%，較8.6%上升。

落後

九月份未支付租金的公寓租户年增幅最大的都市地區

來源：RealPage Inc.

租户最有可能在經濟受重創的地區停止支付租金，包括從洛杉磯和西雅圖到紐約等昂貴城市，在這些地方，失業救濟金不足以覆蓋高額的租金和生活費用。

“在以酒店業為主的昂貴市場中壓力更大，”RealPage首席經濟學家格雷格·威利特表示。“一切的變數在於經濟會發生什麼，而經濟的變化又取決於疫情的發展。”

在美國，租金支付相對穩定，九月份未支付租金的比例為7.8%，較去年上升1.5個百分點，國家多户住宅委員會表示。

這些數據涵蓋了仍在居住的租户，不包括單户住宅租賃。數據來自專業管理的建築，更能代表大型房東。較小的房東往往擁有較舊的建築，租户更容易受到失業的影響。

大衞·穆特認為他永遠無法負擔得起在馬薩諸塞州海岸擁有一個海濱家的夢想，這是他近20年來的度假勝地。當他在科德角發現一處售價驚人低廉的39.5萬美元的房子時，他立刻抓住了這個機會。

但有一個隱患：海洋可能很快就會來到他的家門口。這座房子位於157 Brownell Road，距離一個正在侵蝕的沙丘僅25英尺（7.6米）。預計潮水每年將向他的門口逼近3英尺，他的投資可能在十年內被沖走。

59歲的穆特説：“人生苦短，我對自己説，‘就看看會發生什麼吧。’這房子最終會掉進海里，可能在我有生之年，也可能不會。”

穆特為這座伊斯瑟姆的房子支付的價格比賣方在2022年最初要求的119.5萬美元低了67%。在南科德角的納 Nantucket，一個富人的島嶼度假勝地，位於28 Sheep Pond Road的海邊房子在6月以僅20萬美元的價格售出，約為今年評估價值的十分之一。

懷有賭博精神的購房者可能很快會發現更多像這樣的折扣交易，因為美國主要海灘城鎮的房主在波浪造成昂貴損失之前尋求減少損失。對便宜貨的期待可能會吸引度假租賃的投資者、能夠承受財務風險的富裕買家，甚至是渴望擁有一片珍貴海濱土地的普通人——即使只是暫時的。

隨着海洋變暖，產生更強、更頻繁的 風暴 和海平面上升，超過1060億美元的美國沿海物業可能在不到30年的時間裏被 吞噬，根據國家海洋和大氣管理局的數據。尤其脆弱的是東海岸的低窪屏障島——包括科德角和南塔基特，以及北卡羅來納州的外灘，自2020年以來，六座房屋已 倒塌入海。

“關鍵是，從現在起50到100年後，有些社區將會被淹沒，”北卡羅來納大學威爾明頓分校的海洋學教授迪倫·麥克納馬拉説，他研究沿海房地產市場近二十年。“這些物業的價值下降只是時間問題。它們是急劇下降，還是平緩下滑，目前仍不確定。”

東海岸度假熱點面臨上升潮水

低窪的海灘小鎮由於地勢平坦可能會最快遭受侵蝕

來源：國際氣候變化專門委員會第六次評估報告關於海平面上升

注：相對於1995-2014年基線的預計垂直海平面變化

在南塔基特，隨着冬季 風暴 強度不斷增加，一些地區每年海岸線侵蝕超過12英尺，依據當地政府網站的數據。

“毫無疑問，更多的房屋將面臨風險，”納 Nantucket 房地產代理 Shelly Lockwood 説。“與業主進行艱難的對話是很重要的。他們正在失去數百萬，原以為可以將這些留給孫輩。現在，他們的房子一文不值。”

位於 Sheep Pond Road 的一棟房屋，估計價值超過 210 萬美元，被判定為危房並且 被拆除，據 Nantucket Current 報道，去年其甲板坍塌，億萬富翁 Barry Sternlicht 被迫在四月 拆除了島上的一處房產。

Sternlicht 的一位代表，房地產投資公司 Starwood Capital Group 的董事長兼首席執行官，並未回應置評請求。

在外灘，一些地方的風險如此迫在眉睫，以至於國家公園管理局已開始 以大幅折扣購買房產，並計劃拆除它們。目的是保持海灘和水道不受可能危害脆弱沿海生態系統的碎片影響。

外灘地區的房地產需求仍然很高，尤其是在像納格斯海德、基蒂霍克和殺魔山這樣的城鎮，這些地方人為地擴大了海灘，埃裏克·布拉霍斯，霍華德·漢娜的經紀人説。

自2020年以來，六座倒塌入海的房屋，全部位於哈特拉斯角和羅丹斯，布拉霍斯表示，“這些房子根本不應該建造。”

傳統上吸引富裕買家的海濱房屋推動了沿海城鎮的房價上漲，但隨着這些房產變得更難以投保且保險費用更高，房價可能會下降，麥克納馬拉説。

南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保險公司不願意為面臨侵蝕威脅的房屋提供保單，貸款機構也不願意為購房提供融資。

“如果你想買這棟房子，你必須全現金支付，而且你無法投保，”她説。“這將使買家的範圍變得更小。”

購買了科德角房子的穆特表示，他正在考慮將其出租以幫助支付高額的保險和税費。雖然購買價格很划算，但他面臨近4000美元的年度房產税和同樣金額的房主保險，而後者並不涵蓋與侵蝕相關的損害。

穆特在馬薩諸塞州伊斯瑟姆的家。來源：大衞·穆特居住在匹茲堡的穆特表示，他諮詢了專家並研究了海洋侵蝕對他財產的影響預測。他仍在為這棟房子構思創意，例如將其改造成一個末期病人可以在海角自然美景中度過時光的空間。他還希望允許白天的遊客享受海風和海洋景觀，這正是當初吸引他購買這棟房子的原因。

“對我來説，這是一個如此美好的夢想成真，我希望能夠分享它，”Moot説。“我希望人們能像我一樣享受它。”

投資專業人士的主要任務之一是管理風險，而如今潛在的雷區清單相當長。

從全球有爭議的選舉到中東和烏克蘭的致命戰爭，再到經歷了幾十年來最激進的中央銀行收緊政策後處於十字路口的經濟，投資者不得不在尋求回報的過程中走上一條不確定的道路。