曼哈頓的辦公室應該轉變為住房嗎？- 彭博社

曼哈頓中城的街道，在這裏可以看到，已經進入了三月份冠狀病毒封鎖的狀態，大多數辦公室工作者仍然遠程辦公。

攝影師：Tayfun Coskun/Anadolu Agency via Getty Images

曼哈頓中城，一個密集的辦公樓網格，通常充滿活力，被稱為“鬼城”已經多次，以至於你會期待看到風滾草在布萊恩特公園滾動。回到七月份，New York Times宣佈商業區處於“煉獄階段零”重新開放，描繪了一個食品推車攤主在空蕩蕩的街道上尋找生機的生動場景。幾個月後，情況並沒有好轉多少。像那些與旅遊和企業差旅有關的中城南部的城市酒店入住率已經下降到10%以下。而最重要的是，曾經擠滿人行道上班的工人們已經遠離。商業經紀公司CBRE發現，截至9月18日，只有曼哈頓工作者的10%已經迴歸。

BloombergCityLabLesley Lokko，英國皇家金牌獲獎建築師，正在投資非洲的未來M25高速公路段關閉，預計會造成重大交通干擾美國沿海城市在氣候友好交通排名榜上名列前茅價值20億美元的機場將考驗莫迪的使命，阿達尼的雄心與秋季大流行病逐漸升級的記錄感染水平接近，美國及其他地區的市中心商業區的街道被沉寂，類似的場景正在上演。但也許沒有任何地方比曼哈頓的中心更真實地展現了辦公室的大規模棄用，整個依賴白領工作者的企業生態系統正面臨滅絕的威脅。這是一個沒有明顯短期解決方案的局面。然而，從長遠來看，一些人認為這為城市重新思考這片辦公空間密集的城市區域的角色提供了機會，通過將閒置的辦公空間轉變為新的住宅項目，特別是經濟適用房。

這並不是唯一正在考慮的居住區重新劃分。在SoHo，市長比爾·德布拉西奧的計劃重新劃分以增加經濟適用房遭到了現有居民的反對，他們不希望新的高層建築。布魯克林區總統埃裏克·亞當斯被認為可能會在2021年競選市長職位，他表示支持這一想法，以及“重新劃分類似的社區。”Sara Lind，上西區市議會候選人，希望重新劃分這個富裕區，引入更多經濟適用房。

過去，紐約房地產協會（REBNY）高級副總裁Paimaan Lodhi表示，城市曾通過激勵措施支持這種重新劃分區域：中心商業區轉為住宅區的税收優惠計劃421-g計劃於上世紀90年代中期啓動，旨在振興曼哈頓下城。

“隨着時間的推移，你經歷了911事件、財政危機和最近的大蕭條，下城得到了指數級增長，” Lodhi説道。“在那段時間內，大約增加了25,000個住宅單位。通過轉換B和C級辦公空間，421-g將一個在非工作時間外死氣沉沉的社區變成了一個真正的居住、工作和娛樂的社區。”

Lodhi認為，如果做得當，類似構想的計劃來改造曼哈頓中城可能會帶來巨大回報。（他指出，與421-g不同，如今一個可負擔得起的住房要求將是必要的。）

將辦公樓轉變為住宅物業的大規模轉變並不罕見：根據RENTCafe的一項研究，過去十年中，全國範圍內有超過96,000個單位通過將778所學校、工廠、辦公室或其他非住宅空間改建為新住宅而被創造出來，其中23%的單位適合低收入租户。將舊辦公空間改建為新的可負擔得起的單位——位於城市中交通密集、就業機會豐富的地區——將對美國最不可負擔得起的城市之一的上升機會產生積極影響。Lodhi指出，東中城、服裝區和Flatiron South是集中進行這種住宅翻新的理想區域。

“他們擁有大量B和C類辦公空間，沒有真正的居住工作社區，以及出色的交通便利性，”他説。“這意味着更多的人步行上班，為食品和飲料企業以及社區零售業創造更多業務，從而促進經濟發展。”

但是，任何廣泛的重新開發計劃不僅需要通過 城市臭名昭著的困難ULURP流程 獲得分區批准，還需要融資才能實現盈利。在底特律或俄亥俄州托萊多等城市，將辦公樓轉為住宅的廣泛規模轉變效果最好，根據林肯土地政策研究所的羅賓·哈克。儘管目前的冠狀病毒低迷，曼哈頓的辦公樓價格仍然飆升，商業轉住宅轉換在共管價格或公寓租金飆升時效果最佳，即使住宅租金朝相反方向飆升。

城市未來中心執行董事喬納森·鮑爾斯告訴Real Deal，疫情前辦公市場的強勁表現表明該行業的基本面強勁。如果工人長期不上班，開發商可能不會認為住宅轉換是可行的選擇，除非有大量減税或辦公樓價格大幅下跌，或兩者兼有 — 尤其是租金下降，空置率上升。 （穆迪預測新商業房源的廣告租金將下降21%，比大蕭條期間的下降幅度更大。）即使有科技公司租下今年曼哈頓超過300萬平方英尺的辦公空間的消息，洛迪預計這一趨勢將轉向更小、更新的辦公室，以促進半定期面對面互動，這將導致大量較小的辦公空間尋求新的生機。

“工人們希望有帶設施和空氣質量提升的A級辦公空間；他們不希望是通風不良的改建自工業空間，”他説。

布倫達·羅森是Breaking Ground的總裁兼首席執行官，這是一個將老建築改造成經濟實惠、支持性住房項目的非營利開發商。該組織在曼哈頓中城建造了第一個項目，一個位於第43街和第8大道的650單元的前酒店，目前“仍然運轉良好”，並在該社區各處散佈着其他建築。

“除非在高收入社區開始做一些這樣的工作，否則城市將無法增加其經濟實惠住房數量。”

羅森對住宅改建的第一個關注點是資金；城市和州都面臨嚴重的預算赤字，而可能有助於這類項目的各種計劃和資源在沒有政府支持的情況下將更具挑戰性。中城的辦公大樓也面臨許多獨特的發展挑戰。添加管道基礎設施是昂貴的，而具有大平面和小窗户的老建築可能需要對外部進行“重裝”。這就是為什麼Breaking Ground傾向於專注於酒店改建：許多酒店已經在每個單元內配備了浴室，有時還有小廚房。

“我們已經接觸過該社區擁有數十棟老辦公大樓的房東，使它們準備用於住宅使用所需的翻新量比酒店要高得多，”她説，並指出，在當前經濟衰退之際，其他經濟實惠住房的非營利開發商也一直在考慮類似項目。“我認為現在是買方市場，而且將變得更加成為買方市場。挑戰將繼續存在，即城市和州沒有太多資金用於發展。我們還能以其他方式進行創新思考，以達到相同的結果嗎？”

Lodhi認為成本可能是禁錮的，但他認為這種計劃的一個不太被重視的好處是它有潛力解決發展中的政治問題。布魯克林日落公園社區的Industry City重新規劃計劃，開發商試圖將一個倉庫和工廠的工業區擴展為商業和零售中心，但在周圍工人階級社區的社區團體提出貴族化擔憂後失敗了。

“像那樣的社區正在反擊，”Lodhi説，“如果城市不開始在高收入社區做一些這樣的工作，它就無法提高其經濟適用房的數量。在SoHo進行這種重新規劃和發展將是很好的，因為它傳遞出的信號會很棒。想象一下在中城這樣做——你可以在一個昂貴但實際上並不是住宅社區的地方獲得經濟適用房。” 理想情況下，這意味着創造一個可步行的15分鐘城市，而不必應對通常的鄰里反對。

正確的激勵措施應該是什麼樣的？與421-g的歷史比較提供了一個藍圖，儘管它遠非完美。該計劃為開發商提供了某些税收豁免，例如對於由新工作產生的房地產税增加的12年豁免，並最終創造了數千個新單位。它被譽為市中心轉型的關鍵部分，但人們仍然對它是否必要存在疑問。

“從經濟角度來看，問題是他們是否需要提供額外的援助，”紐約大學弗曼中心的高級政策研究員馬克·威利斯説。“事情發生後，結果證明這是一個催化劑。它加速了變革。”

然而，在豁免期間本應是租金穩定的許多單位實際上並非如此；《城市》的分析發現，規避這一要求的房東使紐約損失了7.631億美元的收入。

洛迪認為，類似於421-g的政策，加強執法和可負擔性要求，可能會奏效。他説，傳統上，推遲税款並在以後收取，當房產價值可能更高時，可能是一個明智的長期投資，而這些社區建設活動和消費支出的外溢效應也增加了利益。還可能有環境上的收益：住宅翻新將使大量舊辦公樓符合城市嚴格的新建築法規，從而大幅減少排放。（城市許多老建築仍在使用低效的蒸汽供暖。）

但比激勵措施如何制定更大的問題是如何在如此多的經濟不確定性時期刺激新項目。根據REBNY的數據，2020年上半年紐約市的建築許可創下歷史新低。

似乎可以確定的是，大流行病正在促使我們重新思考和翻新某些類型的房地產。威利斯猜測城市對酒店和C級辦公空間的需求會減少。紐約市和其他大城市可能需要重新思考和重新想象商業區在特別艱難的復甦期間所扮演的角色。他們可能需要鼓勵開發商冒險創新。

“人們現在不願意承擔風險，”洛迪説。“這是一個大問號。總有一天人們會回來在紐約市做項目，但我不確定那會是什麼時候。”