盤點：2019年中國房地產企業運營收入排行榜_風聞

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榜單解讀

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入榜門檻：2019年度內房企Top10門檻

高達42.1億元

2019年度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為42.1億元和10.7億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了31.4億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為30.5億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻19.8億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨着內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

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收入結構：租金收入仍為主要來源

總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都佔據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達79.8%，而外資房企則為87.8%。

大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中半年報顯示富力的酒店運營佔比達到了86%，而中國金茂這一佔比也達到了57%。此外部分企業繼續加大長租公寓佈局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻佔比也將持續增大。如中駿計劃未來三到五年內開5到10萬間，並希望將長租業務推向上市；龍湖冠寓則計劃2020年收入在20億元以上。

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房企商管或商業分拆上市成新趨勢

2019年不少地產企業都將旗下商管業務或商業物業的分拆上市提上了日程，如寶龍地產、禹州地產、世茂房地產等等，其中寶龍旗下輕資產商管板塊——寶龍商業管理控股有限公司已於12月30日於港交所正式上市發行，股票發行價9.5港元；此外商業重資產方面，如世茂房地產則表示希望2021年可以分拆世茂酒店業務。由此可見，商管或商業業務的分拆上市或成為未來繼物業管理之後，房企多元佈局的新趨勢。

以寶龍旗下商管板塊——寶龍商業管理為例，2019年8月寶龍地產計劃分拆寶龍商業管理於港交所主板獨立上市，並取得了聯交所確認；2019年12月2日寶龍商業管理宣佈計劃融資規模約10億港元左右，募集資金將用於戰略收購和投資其他商業運營服務供應商，升級數字化信息技術系統及智能運營管理，股權投資以及一般業務用途。12月30日寶龍商業管理於港交所正式上市發行，股票發行價9.5港元，收報10.06港元，較發行價上升5.89%，寶龍商業管理也成為了內地赴港上市的商業管理第一股。

寶龍地產通過將商管業務分拆上市，一方面可以獲得較多的低成本資金以繼續擴大輕資產業務的規模，提高運營管理能力；另一方面商管業務分拆也符合企業的長期戰略規劃，輕資產商業業務分拆不僅能釋放寶龍多年在商業管理服務領域的價值，同時也能讓團隊、品牌在市場上尋找更大的發展空間。相信隨着存量時代的到來，也將會有越來越多的房企將商管或商業業務分拆上市，從而依靠資本的力量進一步推動企業發展，同時也讓其商業運營能力在市場的監管下變得更為獨立、成熟。

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2020年房企商業競爭將更為激烈

2019年，不少房企都提出了自己未來的商業規劃，其中華潤、龍湖、萬達等在未來商業規模方面仍將保持較快的發展速度。如華潤表示未來兩三年仍是新建購物中心投入運營的高峯期，至2021年將有53個自持購物中心在營。而龍湖方面，到2020年商業項目將超過50個；萬達則預計未來每年開業廣場50個。

以龍湖為例，2019年上半年末龍湖已開業商場29個共計296萬平方米，整體出租率為98.0%；上半年龍湖投資業務不含税租金收入為25.8億元，較上年增長39.2%，其中商場、冠寓、其他租金收入的佔比分別為81.8%、16.7%和1.5%。龍湖表示截止2019年底，其商業運營面積將增加到362萬平方米，開業商場達38個；2020年預計運營面積將達675萬平方米，開業商場70個。早期龍湖已經拿下了85個項目，而這些項目將會在未來幾年陸續推出，逐步加大龍湖商場的營業收入。

此外還有部分房企對於商業的租金收入提出了要求，其中如中海、新城、禹州、瑞安等，其中，中海計劃2023年其商業物業總營業收入達到100億港元。而禹州和瑞安房地產則分別在增長率和佔比上提出了要求，其中禹州計劃商業板塊收益率和盈利未來年化的增長不低於30%，而瑞安則希望中期目標租金收入可以達到佔總收入的30%或以上。

預計隨着各家房企在商業業務上的不斷加碼，2020年的商業市場競爭也將會愈發激烈。但值得注意的是，商業同質化競爭、電商衝擊以及資金壓力等等，仍是擺在目前商業地產面前的主要難題。對於房企而言，在擴大的商業規模的同時，更要處理好商業地產融資，加強精細化運營管理等，才能在日趨激烈的商業競爭中取得更多優勢。

（來源：克而瑞地產研究）