2020,有關買房的10個建議_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2020-01-02 20:33

文/孫不熟
今天是2020年的第二天,一個簇新的20年代已然啓航。
在此特別感謝諸位對城市戰爭和孫不熟的支持,祝大家新年快樂,在新的一年,工作更出色,生活更出彩,創造更出新。
今天這篇文章,將對2020年的房價給出一個趨勢分析,希望對你有用。
有關房價會不會漲?什麼樣的城市有前途?學區房、公寓、商鋪、寫字樓能不能買?買房如何選時機?這些常説常新的問題,也許能在本文找到一些答案。
01
**利率還會降嗎?**低利率是大勢所趨
昨天央行剛剛宣佈全面降準0.5個百分點,而且是普遍降準,不是定向降準,此次共釋放基礎貨幣8000億元。
事實上,從2019年8月開始,美聯儲開啓近10年來首次降息之後,至少已有20多個國家的央行進入降息大軍,全球新一輪貨幣寬鬆早已開啓。
從趨勢上看,全球各大經濟體越來越依賴於“刺激”,低利率、零利率、負利率將長期存在,中國也難免被裹挾其中,降準、降息也是大勢所趨。
中國目前的利率水平,已處在歷史上罕見的低位,存貸款基準利率均處在2007年以來的最低水平。
再加上,中國的城鎮化和人口紅利也接近尾聲,人們對借錢投資、超前消費也越來越謹慎,借錢的人少了,利率自然就低,過去20多年的日本就是這樣。
長遠來看,中國遲早也會進入低利率,甚至零利率、負利率的時代。
02
**房價還會漲嗎?**利率在降,印鈔速度也在降
降息會如何影響房價?這是很多人關心的。
有人説,貨幣寬鬆,會刺激房價上漲,這在過去是對的。過去10年,總共有兩次房價暴漲,都有銀根寬鬆的因素。
2008年的全球金融危機,央行在三個月內啓動四次降息,再加上“4萬億計劃”,共同推動了2009-2010年的房價高峯。2012到2015年的連續降息與樓市去庫存政策,則推動了2016-2017年的房價高峯。
無論是國內還是國外,降息和房價都有強相關關係,這是經濟規律。但最近兩年,卻出現了一種新情況,**自2017年的房價高峯之後,貨幣其實仍然在寬鬆,但房價幾乎紋絲不動,**原因是什麼?
一方面,房地產不允許作為短期刺激經濟的手段,定向降息、定向降準越來越普遍。換句話説,房地產被鎖死了,貨幣之水不能像以前那樣流入這個市場了。
另一方面更重要,利率雖然在降,但印鈔速度也在降,廣義貨幣M2的增速從最高峯的20%左右已降至8%左右,2018年甚至降至7%以內。中央説“不搞大水漫灌”,不能僅看利率,還要看M2的增速。

從趨勢上看,中國將持續呈現**“低利率+低速印鈔”的雙低狀態**。所以,低利率不一定會帶來大幅度的通貨膨脹,更多的是為了對沖M2的降速,達到一種新的平衡。
我認為,20年代,大城市特別是中心城市的房價還能漲,畢竟經濟仍然在增長、貨幣也處在寬鬆週期,但上漲幅度肯定會逐年降低,最終迴歸到社會無風險利率水平,別指望像以前那樣動輒翻倍。
畢竟,GDP增速、M2增速也在逐年降低,房價和這兩個數據是有共振效應的。
詳細分析請見這篇文章:《降息之後,買房合適嗎?》
03
什麼樣的城市有前途?****“一省一城”時代來臨
從趨勢看,區域發展的平均主義已經放棄,中心城市及其構建的都市圈,越來越受到高層的認可,繼續做強中心城市是應有之義。
必要時,只要中心城市需要,甚至可以優化行政區劃配置,給中心城市擴容完全是有可能的,環大都市地區存在無限的可能。
一句話,優質資源將更多低集中到優勢地區,中國城市的“強省會”格局會更加突出,除了東南沿海極少數省份,大部分省份會出現“一省一城”的格局。
我認為,20年代,買房一定要謹記兩句話,一是“只有大城市才有房地產”,未來十年,大城市會比現在更強勢。
二是**“買房不出圈”**,如果不買大城市,也要買大都市圈內的中小城市。
另外,海南的發展會有超大紅利,但能不能從海南的房子賺到錢,就要打一個問號了。畢竟,海南在樓市調控上的可變性太強了。
詳細分析請見這篇文章:《户籍大鬆綁!這些城市將開啓虹吸效應》
04
**買房如何選地段?**記住三個資產圈
買房如何選地段,這幾乎是一個永恆的話題,我之前寫過多篇文章,認為中國絕大部分城市是單中心城市。針對一二線大中心城市,我們可以粗略地劃出三個資產圈。
第一個圈的半徑是10公里,我把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源,是富人和改善型買家的首選區。
第二個圈的半徑是30公里,我把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間,優質的城市資源相對稀薄,房價也相對較低,但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區,剛需買家一定要堅守住這個底線。
第三個圈的半徑是50公里,我把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間,基礎設施大多處在鄉鎮水平,不適合白領上班族自住,但快速軌道交通仍然可以觸達,存在農村變城市的較大潛能,是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房,可能要做好賣不出去的準備。
當然,有人可能會説上海、深圳、重慶、武漢這些城市是多中心結構,應該怎麼買?其實,這些城市,與其説是多中心,不如説它們的市區變大了,和真正的多中心格局仍有距離。
詳細分析請見這篇文章:《距離市中心50公里的房子,有沒有前途?》
05
**學區房還會漲嗎?**買中等偏上
未來10年,人們對優質教育的渴求,不會減弱。不要指望優質教育資源能夠實現均衡分佈,這是不可能完成的任務,即使是歐美等發達國家,也存在“學區房“的現象。
從政策層面看,多校劃片、電腦派位、租房上學等舉措,會用來對沖公眾對學區房的焦慮,政策可變性會越來越高,學區房的投資風險會越來越大。
我的建議是,如果一定要買,最好不要買全城矚目的那種頂級名校(土豪隨意),因為這類學校的學位,供求關係極為緊張,屬於重點調控對象,政策不確定性很高,即使買到對口小區,也不一定能確保有學位。記住這句話,學區房從不剛性兑付。
應該買那種中等偏上的學區,這類學校的教育水平不差,能夠確保普通人接受體面的教育,另一方面,這類學校的供求關係沒有緊張到不可調和的地步,確定性好,價格也不會太高,升值潛力仍然有。
詳細分析請見這篇文章:《再説一次,別買學區房》
06
**公寓要不要買?**永遠是次優選擇
從政策趨勢來看,**很多城市對這類產品越來越不友好。**一方面,不支持、不允許打擦邊球,把商辦用地拿來搞居住用途,開發商在宣傳這類產品時,都不敢打居住牌。
有的城市甚至規定,商辦物業面積不能低於300平米,或者小面積商辦物業不允許修廁所,這簡直是對公寓的精準打擊。這都讓公寓的居住價值大打折扣,從而影響其投資價值。
當然,**也有一些城市,對公寓比較友好,**允許這些類住宅產品,參與積分落户,甚至給予公辦學位。這類公寓,除了土地性質和交易税費,實際上和住宅差別不大,價值需要重估。
另一方面,公寓作為一種商辦物業,交易成本、持有成本都遠高於住宅。比如,一套100萬元的公寓,終於漲到200萬,但升值的100萬,可能需要拿60萬來繳税,再加上雜七雜八的各種費用,幾乎把升值那部分吃沒了。
幾乎所有公寓產品,都存在流動性差的問題,在二手市場賣不起價,只能靠租金來收回成本,但租金的漲幅是非常慢的,不像房價那樣容易拉昇。
我的建議是,相比住宅,公寓永遠是次優選擇。如果一定要買,最好買那種靠近寫字樓集中區域的一手公寓(税費低),這種區域,辦公人羣多、住宅較少,租賃價值比較高。
另外,任何時候買公寓,都要做好長期持有的準備,得靠收租來慢慢回本,別指望掙快錢。
詳細分析請見這篇文章:《公寓到底能不能買?給你一句痛快話》
07
商鋪能不能買?****“一鋪養三代”已成往事
從供應來看,很多城市的商鋪是嚴重過剩的,包括購物中心商鋪、社區商鋪。
從租金看,包括上海、北京、杭州、南京等城市的**購物中心鋪租,已經多年不漲,**甚至負增長。

一言以蔽之,商鋪做的是流量生意,這讓它受電商的衝擊非常大,這是一種本質性的衝擊,“一鋪養三代”的歷史已經翻篇,別再沉浸在這種夢裏。
另外,商鋪對地段極為敏感,甚至精確到米,同一條街,兩個鋪可能只隔200米,生意都大不相同。而寫字樓和住宅就沒有這麼敏感,只要同在一個大片區,差別不會太大。
所以,如果你不是對一個片區非常熟悉,千萬不要輕易入手。
詳細分析請見這篇文章:《再説一次,別買商鋪》
08
**寫字樓呢?**產業升級促進寫字樓繁榮
寫字樓的表現也比商鋪要好一些。
這是最近5年上海甲級寫字樓平均租金的變化情況:

數據來自高力國際
寫字樓受電商的衝擊小,再加上產業升級,這幾年服務業大發展大繁榮,城市對寫字樓的需求大幅提升。
比如我生活的廣州,番禺、南沙、花都、增城這些外圍區,在十年前,根本不存在像樣的寫字樓,但現在,這些區域都出現甲級寫字樓,甚至出現寫字樓集羣了,這本質上都是需求推動的。
不過,購買寫字樓,也要注意到,幾乎每個大城市的寫字樓都是過剩的,因為政府在土地出讓時,普遍傾向於蓋寫字樓,而不是搞住宅,特別是一些沿江好地段,住宅用地幾乎沒有。
我的建議是,寫字樓可以買,比商鋪的風險小,但不要指望在租金上能有很大回報,畢竟寫字樓租金是城市營商成本的核心組成部分,政府不會允許寫字樓租金太高。
詳細分析請見這篇文章:《甲級寫字樓PK,誰是中國商務第一城?》
09
**豪宅市場會怎樣?**頂豪只在5個城市賣得動
2019年,整個房地產市場,不是一般的冷,但有一類產品表現還不錯,那就是豪宅。
特別是上半年,北上廣深的千萬級豪宅(一手)成交量同比去年放量增長,其中北京、上海的成交量翻倍,北京3000萬以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。
原因是什麼?我的看法是:
一方面,從2018年年底開始,不少城市的豪宅網籤備案逐漸放開,購買力充分釋放,再加上雙合同現象消失,真實數據得以浮上水面。
第二,頂級豪宅是塔尖人羣的小眾市場,這類人羣資金雄厚,而且融資渠道很多,購買力基本不受調控的影響,選在熊市入手,議價能力更強,有抄底的考量。
另外,當下實體經濟難做,富人在資金上有避險需求,而佔據城市核心位置的頂級豪宅,向來是配置大資金的不錯選擇。我有個觀點,牛市買剛需、熊市買豪宅。
總體來説,豪宅是個局部性很強的市場,基本只在三大經濟圈(長三角、珠三角、京津冀)才存在。除了三大經濟圈,就只有青島、廈門、三亞幾個旅遊城市還有一點市場。
**如果是3000萬以上的房子,**基本只在上海、北京、深圳、廣州、杭州這五個城市,才賣得動。其他城市也許有這個價位的房子,但不要指望在二手市場上容易出手。
詳細分析請見這篇文章:《3000萬以上豪宅,只在這五個城市才賣得動》
10
**什麼才是好的買房時機?**錢攢夠了就買
面對不確定性,人們的第一反應是茫然。買房時機,是最多人關心的。
我的建議是,如果是剛需,錢攢夠了就買,不需要關心買房時機,因為你還沒有資格去關心這個問題。
對剛需來説,人生第一套房的首要價值是使用價值,自住、結婚、上學以及歸屬感、社交認同感,這些東西要比投資價值更重要。
當然,遇到樓市下行期,也的確存在“買了就跌”的現象,但老實説,沒有幾個人能真正抄到底,巴菲特都做不到。更何況,房子不是股票,只要你買得不是很差,過幾年還是能漲回來的。
巴菲特從來不抄底,而是長期持有。
對投資者來説,資金不能低效使用,買房需要關心買入成本、資金成本和機會成本。
我的建議是,**貨幣寬鬆的前夕或者初期買入,是最佳時機。**因為這種時候,銀行的額度會比較寬鬆,而且市場情緒還沒有完全調動起來,買方的議價空間大,容易挖到筍。
詳細分析請見這篇文章**:**《這三個指標告訴你,2019要不要買房》