58萬個房產項目停工！這個大國樓市突然崩了_風聞

來源：“智谷趨勢”公眾號 2020-1-5  

一個人口超過13億的大國，連續多年經濟增速位於世界前列，曾被譽為下一個明星，但失速突然降臨，即便政府一而再、再而三降息也難挽頹勢；

這個大國，一方面，其主要城市房價40年暴漲600倍，另一方面，通脹和失業率卻同樣醒目，她的國民會為了各種原因跑上街頭抗議，有時是為了價格暴漲的洋葱，有時為了不被認同的種族，也有時為了愛與自然；

這個大國，5年前迎來政治強人，經濟一度火力全開，與世界大國關係默契，但在這兩年的大國博弈中不僅沒有成為最大贏家，反而負傷累累。

今天，我要説的這個大國就是熟悉的阿三哥，印度。

最新的消息是，印度的樓市要崩了。

2019年12月26日，據日本經濟新聞報道，僅印度七大都市圈，就有58萬個房產項目陷入停工或爛尾狀態。

58萬，是的，你沒看錯。你谷哥一開始還以為是58個，印度怎麼説都是個大國，停了幾十個樓盤有啥大不了的。結果，單位真的是萬！58萬個樓盤，會成為壓倒經濟下行時期壓垮印度的最後一根稻草嗎？

一年前，印度還是西方媒體、研究機構熱捧的有望趕超中國的大熱門，而如今，怒其不爭的聲音又重新登上了英美媒體。

樓市崩盤、街頭抗議、內憂外患的印度，低增長時代會重創這個巨人的大國復興夢嗎？

印度一直在呼喚政治強人。

2019年5月，一場聲勢浩大的民主盛典在印度落下帷幕，莫迪毫無懸念連任總理。他通過了印度民眾對他的期中考驗，也肩負了更重的希冀。

讓莫迪贏得民眾信任的，是他大刀闊斧的改革。

他剛上任的2014年，印度似乎已經到了不得不改革的緊迫關口。經濟增速跌到5.9%，通脹率卻達到9.7%，基建落後，貧富差距懸殊，與大國關係也不怎麼樣。

而出任總理前，莫迪曾經連續十二年擔任印度古吉拉特邦第一部長，憑藉成功的改革將古吉拉特邦從一個名不經傳的小地方變成全印度經濟增速最快的邦。

夢想着將古吉拉特邦經驗複製到全印度的莫迪，一上台就拿出了一套強有力的改革方案。

他的不少做法和同時期的中國頗為神似，只是，印度在西方熱捧下，儼然和中國走出了不同的兩條曲線。當然，印度是上升的那一條。

第1， 提高行政效率，統一税制。莫迪直接用統一的商品和服務税（GST）取代了過去的中央和各邦税制。這個印度70年來最大税制改革具有“里程碑式”意義。只有統一了税制，才有可能打破市場分割和地方保護主義，從而將一個13億人口的龐大市場統一起來。

同時期，中國也在加速推行税制改革，激活市場活力。

第2， 反腐敗鬥爭，實施“廢鈔令”。2016年11月8日，全印度面值為500和1000盧比的鈔票，在一夜之間變成了一堆廢紙，而這部分鈔票佔到全部貨幣的86%。莫迪這個狠人想破釜沉舟，倒逼貪官污吏露出狐狸尾巴。因為舊鈔票失效了，貪官污吏想去銀行換取新的鈔票，就必須交代自己的資金來源是什麼。

同時期，中國也在大打老虎和蒼蠅，聲言要把權力關進籠子。

第3， 調控樓市，推出嚴厲的房地產監管制度。過去，印度開發商可以空手套白狼，只憑一張預售廣告就從購房者拿到房款，憑着項目拿到非銀行金融機構的貸款，用於材料費、工程費和人力費用等的支付，與香港的“賣樓花”模式頗有異曲同工之妙。但莫迪宣佈的新規，要求開發商必須將自有7成資金存放在一個特定的銀行賬户，不得隨意挪用，並且還要在邦一級建立起關於所有房產項目的信息曝光制度。莫迪還喊出“13億人有住房”的保障性住房計劃等一系列舉措，頗有點刮骨療毒的意思。

同時期，中國樓市經歷了棚改瘋狂後，開始拋棄“香港模式”，推出“房住不炒”，擠出投機性需求，曾經一年暴漲50%的樓市終於冷卻。

最有意思的是，莫迪提出了“印度製造”，野心勃勃要成為下一個“世界工廠”。

但莫迪做得最好的，似乎還是選舉政治。他開了推特，經常在上面搞營銷，例如曾經建立了一個話題，叫“跟領導人一起探索”，讓普通民眾分享自己在日常生活中的奮鬥時刻，與他一起探索未來。這舉動吸引了不少中下層民眾的好感，也讓他的政績不斷地被放大。

2014年到2018年，印度經濟增速從歷史低點的5.9%，重新回到7%以上，甚至快要突破8%。

同時期，中國的經濟增速從7.3%緩慢下探到6.5%。

在西方世界大部分評論家眼中，印度已經展現了超越它的亞洲對手中國的勢頭。

如果故事就到這裏，你谷哥還真的不得不感嘆莫迪在印度創造了新的“亞洲奇蹟”。

不過，莫迪令人失望了。

税改反而增加了剛需的負擔。統一商品和服務税（GST）的確方便了税制的計算，但也等於“一刀切”，直接扼殺了優惠的空間。

在樓市，GST全國推行之前，購房者只需要支付4.5%的增值税和1%的服務税，但統一税制之後，繳納的GST税費高達12%。 

“廢鈔令”也一樣，最終受害的還是老百姓。按理説，你央行得先印出足夠的新鈔票，才有資格來跟我換手裏的廢鈔。但印度央行實在清奇，竟然因為沒能及時印足新面值為500和2000盧比的鈔票，短時間內引發了巨大的流動性危機，大家手上瞬間沒錢了。

這不僅影響當地民眾的日常消費，也讓習慣用現金交易的房地產市場進入了難以交易的境地。

重磅出爐的房地產監管制度更是形同虛設。按照《新房地產監管法》（RERA），印度每個邦和中央直轄區都必須設立永久性的監管機構，本意是讓樓市信息更透明。可是直到2018年，整個印度只有兩個邦在正常運行RERA，其他邦連基本的仲裁法庭都懶得設立。

印度各邦向來都是獨立小王國，缺乏一個強大的中央，如果他們完全不想配合，憑莫迪一人之力也無可奈何，所以購房者還是不知道從哪裏去找到真實、可靠、完整的房產項目信息。

這個衝動出台的監管制度不給開發商留一點退路和緩衝期，因為一下子抽掉了大部分的資金來源，那些開發商要麼破產走人，要麼偷工減料，或者緩工停工。最終受害的，還是買了房交了錢的購房者。

説好的“安得廣廈千萬間”也變成了空話。莫迪在第一任期內，也提出了要讓 “居者有其屋”的保障性住房計劃。剛開始，政府預計到2020年建造1000萬套經濟適用房，後來又繼續加碼，計劃到2024年要建成6000萬棟社會福利新房。然而，豐滿理想終究敵不過骨感現實。

我們來看兩個數據：

第一個，2018年全年印度上市的新房只有10.4萬棟，同比暴跌41%，首都直轄區的新房供應跌幅更是達到56%。

第二個，2018年全年印度房屋銷售量只有22.8萬棟，同比下跌7%。

需求被打壓，開發商也被打壓，供需兩端都疲軟，印度樓市只能涼涼。

而來到此時此刻，我們也知道了，印度全國至少有58萬個房產項目沒法進行下去，樓市從2017年迎來歷史性拐點以來，至今還沒有出現觸底反彈的跡象。

調控“一刀切”的國家總是殊途同歸，所推出的關愛弱者的政策，最終都被證明傷害了弱者。

印度現在很危險。

印度樓市的泡沫，看似是不合理的政策抑制了需求才被刺破的。但實際上，當經濟增速變慢的時候，很多問題自然而然就會浮出水面。

2014年，莫迪首次擔任總理時，印度GDP增速跌到5.9%，但是給人的感覺是岌岌可危。

然而，在經歷了一個時期的高峯之後。2019年三季度，印度GDP增速僅為4.5%，創下六年來新低。印度央行12月5日把2019年全年GDP增長預期下調至5%，而就在一年前，這個預測還是8%。

莫迪政府僅用一年時間，就讓GDP增速直降三個百分點，令人咋舌。

低增速下，印度過往單純依靠擴張的發展模式開始暴露弊端。非銀行金融機構的債務兜不住，紛紛破產，引發信用緊縮。開發商沒法從這些非銀機構拿到融資，債務違約接踵而至，停工自然是順理成章的事情。

項目停工，需求鋭減，樓市崩盤，房地產佔到家庭資產7成的印度人，在崩潰的邊緣瘋狂試探。

看着自己引以為傲的政績卻成了民眾水深火熱的源頭，莫迪也急了。2019年9月，莫迪政府宣佈，通過與國有金融機構的共同出資，設立為重啓工程提供貸款的2500億盧比國營基金，但是我剛也提到，僅58萬個項目涉及到的資金就快5萬億盧比了。這點國營基金完全是杯水車薪。

問題就是缺錢嗎？估計莫迪是這樣想的，因為也是9月份，莫迪政府計劃在2019財年賣掉航空公司、水泥生產商等23家國企，預計能賺回來1.05萬億盧比。但這些措施，已經有點病急亂投醫的味道了。

出賣國企、樓市涼涼、街頭抗議、經濟放緩……2019年的印度，註定過得很艱難。

再往下挖，谷哥我發現，印度經濟的癥結，在於產業結構不合理，表現為大範圍的失業。

這裏的失業，不單是找不到工作的人，還包括沒有工作、沒有接受過教育和沒有受過培訓的“三非人口”在印度並不鮮見。

2018財年，全國失業率上升至6.1%，為1972年以來的最高水平。僅是20到24歲的印度青年失業率就達到了32%。

印度有發達的服務業，產值佔GDP比重超過50%，但製造業產值比重還不到15%。

只有先大力發展製造業，把硬實力搞上去了，再逐步增加金融等服務業的比重，才是一個良性發展的路子。中日韓都是這樣走過來的，印度可以走自己的路，但不能連基礎的路還沒走完，就想直接飛起來。

印度還是一個尚未完成工業化的國家，實際上並不具備抵禦外部環境變化的韌性。

相比而言，中國經濟發展的內在韌性要強得多。印度現在想趕超中國，看來只能靠某個政府部門出一分力，那就是印度的統計部門，把GDP數據改得好看一點。

消費、出口和投資一樣是拉動印度經濟的三駕馬車。但是，高失業率、高出生率、高通貨膨脹率這“三高”疊加之下，民眾沒錢養活家人，更別提增加消費和投資了。上個月，印度放棄簽署由東盟十國發起的區域全面經濟夥伴關係（RCEP），拒絕加入這個大市場，必定會更傷害印度經濟的發展前景。

説到這裏，印度樓市出現崩盤也就不足為怪了。

谷哥我多次説過，如果投資海外樓市，如何判斷當地人是否具備接盤能力？一看會不會買，指的是需求；二看買不買得起，指的是收入。在目前的印度，當地民眾是不想買也買不起了。

在貧富差距嚴重、種族矛盾深遠、地區差異巨大的印度，要想完成經濟轉型，任重而道遠。