自如蛋殼青客集體逼房東降價，還得賠3萬裝修費，長租公寓怎麼了？_風聞

出品|三言財經

作者|豐收

年終租房淡季，自如、蛋殼、青客等多家長租公寓被曝要求房東房租降價，降幅在10%到30%不等，而租客租房的價格卻在上漲。

如果房東不接受就解約，個別長租公寓品牌方會支付房東一或二個月左右的違約金，但房東卻要支付高額的裝修折舊費用，有的折舊費高達3萬塊，算下來房東還要倒找錢。

甚至有的公寓品牌方不提供任何賠償，要麼降價、要麼解約二選一，這讓房東左右為難。

長租公寓品牌已經開始對自己的盟友“房東”下手，這不禁讓人發問，長租公寓市場到底怎麼了？

房東被要求降價，幅度高者超30%

不同意就解約，甚至沒有賠償

在騰訊新聞的相關話題中，有認證自如、蛋殼的房東敍述了自己的遭遇。

有自如房東表示，18年簽約，簽了4年，第一年以三個月房屋空置期作為裝修費用補償，約定後面每年有1個月空置期。

但是前幾天突然接到自如的電話，讓降房租。如果不同意，自如會單方面解約，並賠償房東2個月的違約金，但房東需要支付3萬塊的裝修折舊費。算下來，房東還要賠償自如近2萬塊。

該房東指出，在與自如交涉的過程中，自如曾多次提到目前房子出租的溢價很高，並反問“自如會把相應的溢價補給我嗎？房產紅利的時候賺的盆滿缽溢，不景氣的時候卻讓業主承擔損失，這樣不打臉嗎？以後誰還敢放心把房子給自如。”

另一位蛋殼公寓的房東表示，2019年11月，有自稱蛋殼公寓管家的人聯繫自己，稱由於北京的房子不能打隔斷出租，房子掙不到錢，要與其籤降價協議。

該房東的原先的房租為4700元，自如提出降到3000，降幅超過35%。後續溝通後，又將房租提到3600。雙方洽談好後，蛋殼又變了卦，聲稱現在價格統一了，給出了3500元的價格。經過幾番折騰，價格還是回到了3600元。

這位房東稱，以前與蛋殼的合作還算愉快，但是經過這次，對蛋殼好感被一掃而空。他還表示，整個溝通中，蛋殼沒有一個公開的官方解釋，感覺像游擊隊，“等房子到期不想與他們合作了”。

在澎湃新聞的報道中，國內首個赴美上市的長租公寓品牌青客公寓也被曝出“拖欠”房東租金。有房東反映，青客以“虧損”及盤整“高進低出”房源為由，單方面要求房東下調房租價格，房東不同意則暫停支付租金。

報道指出，2019年12月底，青客給房東提出了2個方案：一是降租金，降多少由青客定；二是房東提出解約，即解除合同。而降租及解約至今未有相關違約賠償等條款。

青客給出的理由是：青客根據對房屋的過往數據統計，每月支付給房東的租金已遠遠超出了青客從租客處收取的租金，屬於“高進低出”情形。

有房東稱，其在上海虹口的房子原先租金為5900元/月，青客要求下降租金至3800元/月，降幅達到了35.6%。

在黑貓投訴、21CN聚投訴等渠道，我們還能看到不少的投訴信息。

通常長租公寓與房東多簽訂長期合同，3到5年不等，但是支付房租大多數情況下為一年一付。在合同期內，公寓品牌方要給房東房租降價，不可避免涉及到違約。

尤其是在北京、上海等一線城市，租房價格一般不會出現大幅度下調，更多的情況還是上漲。

在降價幅度如此之大的前提下，房東很明顯是不樂意接受的。單方面解約成了公寓品牌方的主要方式之一。

其實在2019年年底前一段時間，就有自如、蛋殼等長租公寓品牌“倒逼”房東降價的消息傳出**。據經濟觀察報報道，自如和蛋殼的多位管家證實了降價的消息。**

關於原因，當時有報道稱，一些長租公寓機構、租賃平台確實出現因調整、優化個別房源合同而與業主溝通協商的情況。原因之一是之前收房時的評估價較高，系統根據當前市場情況綜合評估做出調整。

三言財經也從一位北京房產中介人士方面得到了相近的説法。**對方表示，2017年的北京大興火災事故後，長租公寓拿房的價格一路飆升，價格十分不合理，甚至是賠錢出租。**目前價格已經回落，此前的價格明顯偏高。

另據中國企業家報道，為了完成“降價目標”，自如日前成立新部門“資產處置部”，主要任務是同業主交涉，降低續約收房價格。

除了房東租金下降以外，租房淡季下租客租金上漲也引起不少消費者的質疑。

部分租客反映租房價格“逆勢而漲”

諸葛找房數據研究中心數據顯示，2019年第52周全國大中城市租金回落。

第52周全國大中城市租金均價為43.65元/平方米/月，環比下降0.16%。年底為租賃市場淡季，租金下行為常態，其中，三居室租金下降最大，環比下降0.67%，租金為4307元/月；一居室租金下降0.49%至2340元/月；二居室租金跌幅最小，環比下跌0.33%至3196元/月。自48周起，三居室租金呈現直線下滑局面，主要是年底租賃市場需求並不活躍，大户型更不受到市場青睞，因此租金下滑明顯。

從宏觀的視角上看，房東租金下降同時，租客租房價格上漲便形成一種反差。

有一些租客反映北京自如告知租金將統一上漲3%。有管家稱，是系統進行了設置，不漲3%系統無法通過。

有租客表示，並不在乎100塊錢，主要是認為房價下行的情況下，漲價不合理，屬於“敲竹槓”。

除了自如外，也有多位我愛我家租客向三言財經反映，租金有5%左右的上漲。

總體下降的大趨勢下，自如等品牌的租金上漲確實會引發部分消費者的不滿。

那麼，長租公寓品牌方不惜得罪同盟“房東”和租客到底是為了什麼？

長租公寓盈利壓力巨大

長租公寓“兩頭通吃”説到底還是受盈利壓力的驅使。

首先來看看已經上市的青客。1 月 6 日，青客發佈上市後首份財報。2019 財年第四季度實現淨收入同比增長13%至3.4億元；歸屬於公司淨虧損同比下降29%至1.25億元。

2019財年青客實現淨收入為人民幣12.34億元，歸屬於公司的淨虧損為人民幣4.982億元，較2018財年同比減少0.3%。

青客2019年11月5日在美國上市，原計劃是募集520萬股，但上市時下調到270萬股，募資金額幾乎減半，最終募資4590萬美元。

當前，青客市值約為5.65億美元，上市時的市值約8億美元，市值縮水約30%。

美東時間1月8日，另一家謀求上市的長租公寓品牌蛋殼公寓更新了招股書。

招股書披露，蛋殼公寓在2019年前10個月的總營收為57.13億元，同比增長約187%，增長的主要原因是業務的持續擴大、管理的公寓數量持續增加。

淨虧損為28.13億元；經調整後的EBITDA為負16.12億元，尚未盈利的原因是其持續高速增長。

關於自如尋求上市消息也不時傳出，也一定程度反映了長租公寓行業對資金的迫切需求。

自如雖然還未披露盈利情況，但在1月3日，自如召開內部年度戰略發佈會，自如CEO熊林宣佈正式成立北京城市業務拓展中心（北京戰區），其總經理周藝君稱，北京自如2020年的經營目標是完成盈利。

目前來説，長租公寓行業仍然處於燒錢的階段，仍然面臨巨大的盈利壓力。而對於正尋求上市的長租公寓品牌來説，這點顯得十分重要。

“倒逼房東”降價雖是壓縮成本之舉，是長租公寓市場調整的一種選擇，但是也要注意方式、方法，尊重契約精神，別一不小心撿了芝麻丟了西瓜。