放開二胎、放寬落户、搶人大戰，中國人口對房價影響到底如何？_風聞

來源 | 子木聊房 文丨子木

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不可思議

昨天上海老呂給我打來電話。顯得異常激動，連來了三句“不可思議！”

因為就在2020年1月7日，蘇州發佈了一份關於人才落户相關政策草案，草案稱：“落户政策正在徵求意見階段，最終人才落户政策將在2020年上半年出台”。

老呂是上海土著，他孩子畢業後追求女友，在蘇州打拼，他成天叨叨要給兒子在蘇州買套婚房。然而2019年正咬緊牙關準備下手時，蘇州便迎來了最強限購。老呂悔不當初，認為要等幾年。這不，風向就轉變了。

蘇州在這個節骨點上發佈這份草案，對當下的樓市房價趨勢的影響是極其重要的，為什麼這麼説呢？

首先蘇州很特殊，房價從2016年開始連年高漲，直至2019年才結束，是中國唯一一個橫跨整個樓市大週期的城市。當然也成功地引起了中央的注意，為了響應宏觀調控政策，2019年7月24日，樓市強行被蘇州史上最強調控令冰封了。

新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年；同時非本地人嚴格限購，在前3年內擁有2年社保，才有資格在蘇州買1套住房。

然而沒過半年，現在新一輪人才落户政策就成了板上釘釘之事，變化未免也太快了。

要知道人才政策和限購政策是天然對沖的，而且縱觀這幾年行情，限購在人才政策面前已經形同虛設，例如2018年西安的搶人大戰對房價的拉昇作用。

所以我們可以獲取到一個很重要的信息：

目前我國至上而下已經默認，人才政策是當之要事，甚至碾壓包括樓市在內一切政策因素，城市對人才的渴求已經達到了歷史巔峯。

我們再把這兩年放開二胎、放開落户政策、人口出生率、城市羣規劃等等這些關於人口的政策聯繫起來，我彷彿看到了中國人口的第二個機遇紅利，而這又對樓市產生巨大變革作用，對個人財富影響也至關重要。

至於“第二波機遇紅利”是什麼，且聽子木下面分析。

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第一波紅利

人口學這個課題，我在之前研究過很長時間。但如果想通過一篇文章清晰地刻畫出來，絕非易事。

從1949年到現在的2020年，中國人口發生了巨大的“遷徙變革”。至今為止，我認為中國共誕生了兩波重大紅利期。

第一波是上個世紀90年代。典型事件如“12萬公務員下海”和“10萬人才下海南”。

上世紀90年代，鄧老南巡歸來，在南海邊“畫了個圈”——深圳，並喊出“鼓勵創業”的口號。市場經濟開始起步，越來越多的機會擺在了年輕人的面前。這時候全國掀起創業潮，很多人選擇離開體制，闖入社會。更多的人留了條後路，選擇了“停薪留職”，也就是説，如果創業不成功，還可以再回歸體制。

“東南西北中，發財到廣東”的民工潮

人社部曾做過統計，1992年辭職下海者超過12萬人，不辭職卻投身商海（停薪留職、兼職）的人超過1000萬人。那一撥下海潮中，許多體制內的人都勇敢地下海創業了，許多大學生也把創業作為自己畢業後的夢想。創業成為那個時代的鮮明烙印，由此也推動了民營經濟的蓬勃發展。

與此同時，人口開始第一次大規模遷徙。那時候交通條件特別差，都是綠皮火車，但是橫跨一箇中國南下淘金的人並不少，五湖四海的人口和財富聚集，讓深圳、廣東、福建、江浙一帶，迎來了第一波歷史機遇。那時候去“淘金地”，只要勤快些，都發了財，如果腦袋靈光些，現在基本都是千萬級的富人了。

緊接着是10萬人才下海南。

1998年4月，海南建省，成立海南經濟特區，巴掌大的一個島嶼，很快吸引了全中國年輕人的目光。一批批來自全國各地約10萬人次的闖海人，如潮水一般地奔向海南尋夢、創業，在千萬人才創業潮的基礎上，合力創造了中國近代史上最大規模的人口遷徙。

十萬人才下海南

那時的海南一片蒸蒸日上的形態，然而因為經濟基礎和文化底藴薄弱，只有房地產產業如火中天。隨後被炒到天價，最終導致房價泡沫破碎，爛尾樓漫布江野，開發商紛紛倒閉,銀行被不良貸款壓垮。

但是那段時間在海南創業的人，只要逃離了最後一波房地產震盪，返回家鄉基本都是富甲一方的人物。例如逃離出來成為地產大亨的潘石屹、馮侖等萬通六公子等人。

****第一波人口所創造的機遇在90年代，那麼問題來了，第二波到底是何時呢？

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第二波紅利

**聰明的人應該想到了，就是現在！**接下來我繼續為大家解讀。

其實自90年代之後，人口遷徙在中國大地每時每刻都在發生着。然而有一個因素制約了遷徙效率，它就是城“鎮”化建設。

不知道大家有沒有注意到。全球所有國家的城市發展都叫城市化建設，而唯獨我們叫做城“鎮”化建設。在這其中，其實藏着很大的學問。

中國早期在做城市發展規劃時，考慮到人口基數龐大，且早期城市居民和農村居民的比例懸殊，所以為了避免短時間內人口加速湧入，對城市管理造成衝擊，提出了“先富帶動後富”，先把村裏的遷徙到“鎮”，然後再到城市。工具就是户口。

然而結果是，户口將城市和人口相對獨立分開了，進城的居民如果沒有户口，會受到當地福利待遇的層層限制，例如小孩不能上學，生病去不起醫院等問題。所以在人們在遷徙去另外一個城市淘金結束後，往往會選擇“落葉歸根”。

所以在某種意義上講，户口制約了人口流動速度。

這還不是最重要的。最重要的是，“鎮”的商業環境決定了這種模式必然走不通。

我們在用大基建把鎮的基礎設施建立起來，鋪上油路，搞上綠化，甚至大規模建設產業園區，最後發現這筆投資是虧損的，尤其是非沿海地區的鄉鎮經濟。因為鎮提供不了像樣的就業機會，年輕人為了賺錢，為了更有見識，都選擇了更大的發展平台，寧可選擇去城市打工。

這些年來，城“鎮”化建設，導致了資源的大面積浪費。

2018年中國經濟頂層設計師，在達沃斯論壇上講到，**“未來一定要打好三大攻堅戰。****”在這其中最重要的一條就是“防範化解重大危險”，**而重大危險中最大的成分就是，因大力投資鄉鎮經濟而導致的地方性債務黑洞。

當然這回事，現在是終於想通了。

城市化建設才是重中之重，人口流動對經濟的影響是絕對的正收益，制約是違背趨勢的。

**所以大家會發現，**從2018年開始，中國開始大力推進城市羣概念和強省會戰略，例如去年提出的粵港澳大灣區概念，今年的京津冀協作和3萬字長三角一體化。

還有前幾天成渝城市羣、蘭西城市羣等大型城市羣的落地與推出。

西安人才落户辦事大廳

同時百城搶人大戰打響，基本是一年一輪，硝煙瀰漫在中國大地的各個角落。強省會，諸如成都、西安、鄭州、武漢等區域大城開始崛起，所有城市都知道，只有把人才集中起來，才會最大化發展市場經濟。

得人才者得未來。

同時人口落户在不斷放開。例如近日頒發的重磅文件《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革意見》，稱：

全面取消城區常住人口300萬以下的城市落户限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落户條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落户政策。精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

換言之，未來0門檻落户將在二三線城市中成為常態，人口“政策阻流”因素逐漸退去。

當然在整個大形勢下，社會發展也在推動着人口加速流動。

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第二波更強

我主要講兩點，“高校利好”和“遷徙成本”。

1990年，中國人口是11.94億，當年國民受教育程度達到大學，且被大學錄取的人數有多少？

60萬。

那時候離開故土，去遠方讀大學的人，感覺像是生離死別。因為對外界的陌生，內心或多或少是恐懼的。

90年代大學生離別家鄉去外地讀書

2019年呢？

隨着教育的普及和高校數量增多，大學生已不是稀缺物種，大街小巷隨處可見。數據現實，2019年中國人口13.95億，而大學生年錄取人數就達到了820萬！去國外讀大學都已是家常便飯。

當然我不是為了對比這30年來中國受教育程度差異，而是告訴大家，高校的普及會影響“遷徙思維”，同時也讓人口遷徙變得更加容易。

例如西安，為什麼在短短的2018年一年內落户60萬大學生？

因為西安的高校多，來西安讀書學生來自於五湖四海。那麼因為機會問題，三四線城市或者家處鄉鎮的學生，大概率會選擇落户西安。工作穩定後，很可能會把父母接過來，這樣就完成了整個家庭的遷徙。

而90年代，除非是在家鄉實在混不下去了，被迫選擇去另外一個城市。家庭遷徙更不用説，和傳統落葉歸根的思維嚴重衝突，大家都理解不了。

第二個是遷徙成本。90年代去另外一個城市除了綠皮火車就是巴士，不安全而且速度極慢，稍遠的地方就得晃悠幾天車程。

而現在是航天高鐵時代，一天之內貫穿中國。高鐵像大動脈一樣將中國徹底貫通，人口像血液一樣在這個框架中迅速穿梭。

數據顯示，2017年中國鐵路營業里程達到了12.7萬公里，而在2019年底，這個數值改寫成13.9萬公里以上，其中高鐵里程就達到了3.5萬公里，成為全球高鐵最發達的國家。

另外一個就是信息成本。90年代瞭解另外一個城市只能通過大字報，和遠方歸來的親戚朋友講故事。而現在互聯網時代，想了解一個城市，動動手指頭就可以，遠隔千里城市發生的事情，能第一時間傳入你的耳朵。

綜上所述，此刻的我們正站在中國人口遷徙大時代的風口上**，而且力度、影響力，和對個人帶來的財富機遇，要遠比30年前的第一波來的更猛烈。**

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財富機遇

接下來開始敲黑板總結。

我用大量數據和事實演示了中國人口的遷徙路徑。中國在近代史上的大遷徙，除了闖關東、走西口、下南洋，就是90年代的”下海“，和今天的“城市羣+搶人大戰”。

而且此波中國人口大遷徙的規模會遠超歷史任何一個階段，在這其中會創造無數的財富機遇，同時會使城市格局產生巨大的變動。

在城市羣和強省會戰略下，城市投資會更加集中。

原來三四線城市有機會建地鐵，但未來大概率不會批了，因為錢要集中投資在上游的大城市。這會導致三四線城市以及鄉鎮經濟逐步放緩。

未來在三四線城市中，除了核心城市產業溢出和區域強推的省會城市，其他三四線城市大概率會被抽乾。就像安徽和湖北一樣，你會發現其他小城市都是為了合肥和武漢服務的，合肥更是有“合一省而肥一市”的説法。

注意，未來不是“農村-城市”的城市化，而是“城市-城市”的城市化，小的到大的，弱的到強的。大家心裏要有預判。

對於個人財富的影響，我認為主要表現在房產增值，其次是個人發展（創業和工作）。

原來人口因素對於城市發展是長期因素，但是現在看來，人口加速湧動對城市房價的影響，如調控政策一樣，起到的是短期刺激作用。例如2018年人口對西安房價的刺激。

圖：2018年代表城市常住人口增量（萬人**）**

數據來源：CREIS中指數據

還有2018年深圳人口對房價的刺激。深圳為何今年房價一反常態，在四大一線城市中脱穎而出？

很簡單，在2014-2018年間，深圳人口加速流入，常住人口增量達255萬，這其中很大一部分人口都是帶着家裏的六個錢包入場，相當於全國財富定向流入了深圳樓市，房價上漲動力強是很正常。尤其是2018年，深圳人口流入61.99萬人口，帶來的住房需求是很直接的。

所以大家未來在關注城市房價的同時，一定要把人口流入趨勢放在最前面。

關於2019年的人口趨勢，上個月京東大數據集團發佈了一篇報告，叫做《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究 報告》(以下簡稱《報告》)，數據真實度在市面上還不錯。

《報告》顯示，北京、上海對高學歷和高淨值人羣吸引力最強，深圳對人才的吸附能力最強；杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口淨流入強勁，成都、重慶都市圈特徵顯著。

其中武漢、長沙都市圈效應不明顯；哈爾濱、大連、瀋陽等城市人口流出非常嚴重，且都市圈集聚效應不明顯；青島、廈門都市圈集羣特徵明顯；西安、鄭州城市集羣效應較強；“下沉消費市場”已釋放出巨大的消費潛力，成為拉動中國消費和經濟增長的重要引擎。

除此之外，蘇州、南京、天津、佛山、寧波、貴陽對本區域人口的吸引力也在與日俱增。

隨着人口的加速流入，這些城市的房產增值空間會逐步拉高，這是目前享受到人口遷徙紅利最簡單有效的方法。

其實文章到這裏也就結束了。

但是昨天有一個讀者一定要我在文章裏回答一個問題。“中國人口目前已經進入滑坡階段，人口紅利不再，這麼多的房子到底給誰住？”下面加個餐。

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還有紅利嗎？

其實關於人口遭遇歷史滑坡的話題，早已甚囂塵上。很多人藉此作為唱衰樓市的主要論調。

我也承認，中國人口的確出現了問題。例如2018年中國出生人口1523萬，比上年減少200萬人，總和生育率降至1.5以下，是近40年來中國出生人口環比下降最多的一年。而2019年數據雖未公示，相對於2018年大概率只減不增。

但是即便如此，中國一定還有一波房價勢頭，這波勢肯定不如2015-2019年波瀾壯闊，但也足夠改變一些人的命運。至於為何，我給大家推理，依舊用到人口數據。

下圖是建國至今，1949-2018年，歷年人口出生數的統計。

其中有幾個重要的歷史節點：

1971年中國開始施行計劃生育。

1976年，重要時刻（大家去查）結束，人口驟減。

1980年，開始施行獨生子女政策。

1998年、2008年，金融危機

2010年，80後進入生育期

2016年，全國正式施行全面二孩政策

我們以平均30歲生孩子為生育年齡，以大學5年後開始買房，也就是27歲作為買房年齡，去分析這些數據。

我們發現中國人口出生的最高峯是在1987年，史稱中國第二輪嬰兒潮，達到2508萬人口；27年後是2014年，進入買房年齡。

直到1993年嬰兒潮結束，出生人口開始急劇滑落，滑落至2120萬，27年後買房是2020年。

所以你懂了，為什麼2015-2019年，這波房地產週期，房價會有如此大的需求。是因為正好趕上了中國歷史人口出生的最強嬰兒潮，這些嬰兒正好達到了27歲購房年齡。

接下來，從1993年-1997年，雖然嬰兒潮結束，但是中國人口依然維持一定的高位增長，出生人數平均都在2000萬以上，直至1998年人口才開始迅速下滑，每年以100萬遞減。

注意，1993-1997年每年以2000萬人口的高位成長，一定會積蓄一大波的購房需求，這個在27年之後，也就是2020年-2024年一定會有所動作。所以我預測在2024年之前一定會有一波房價高潮，雖然比不上2015-2018年，但足可以讓一些人改變命運。

很多人都説，現在房子夠多，孩子完全可以繼承父母的房子，沒必要再買了。

我們來分析，其實中國1998年才進行房改，結束了福利分房。從2003年才算是打開房地產格局，迎來第一波買房潮。以27歲推算，2003年買房的人到現在是44歲。

44歲正值中年，如何把房子繼承給孩子？如果有人跟我槓，過去的人不可能在27歲買房，那麼把時間前後容錯10年，也不可能出現大規模繼承現象。

所以綜上，中國購房紅利還是有的，只不過經過政策和經濟調節，會人為地提前或推後居民個人在人生階段的購房時間。

2020年我分析過，大勢所趨，橫盤震盪不會大漲，各個城市會根據自己的情況調節房價，有泡沫的“擠一擠”，沒泡沫的“築底”。

但是2021～2024年，我認為會有一波「潛在需求」會大概率爆發。

當然像2015-2019年這樣的樓市大週期，全國所有城市房價全面普漲是很難了。機遇如第5部分所講，只會存在於在“城市羣+落户+搶人大戰”戰略下的中國最強人口遷徙潮中，人口流入較多的城市。

以上是子木的推測，若想趕上這波大潮，從現在開始你就應該當心了。