放開二胎、放寬落户、搶人大戰,中國人口對房價影響到底如何?_風聞
观察者网用户_246798-2020-01-12 08:28
來源 | 子木聊房 文丨子木
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不可思議
昨天上海老呂給我打來電話。顯得異常激動,連來了三句“不可思議!”
因為就在2020年1月7日,蘇州發佈了一份關於人才落户相關政策草案,草案稱:“落户政策正在徵求意見階段,最終人才落户政策將在2020年上半年出台”。
老呂是上海土著,他孩子畢業後追求女友,在蘇州打拼,他成天叨叨要給兒子在蘇州買套婚房。然而2019年正咬緊牙關準備下手時,蘇州便迎來了最強限購。老呂悔不當初,認為要等幾年。這不,風向就轉變了。
蘇州在這個節骨點上發佈這份草案,對當下的樓市房價趨勢的影響是極其重要的,為什麼這麼説呢?
首先蘇州很特殊,房價從2016年開始連年高漲,直至2019年才結束,是中國唯一一個橫跨整個樓市大週期的城市。當然也成功地引起了中央的注意,為了響應宏觀調控政策,2019年7月24日,樓市強行被蘇州史上最強調控令冰封了。
新房限售“房本+3”年,二手房限售“房本+5”年;同時非本地人嚴格限購,在前3年內擁有2年社保,才有資格在蘇州買1套住房。
然而沒過半年,現在新一輪人才落户政策就成了板上釘釘之事,變化未免也太快了。
要知道人才政策和限購政策是天然對沖的,而且縱觀這幾年行情,限購在人才政策面前已經形同虛設,例如2018年西安的搶人大戰對房價的拉昇作用。
所以我們可以獲取到一個很重要的信息:
目前我國至上而下已經默認,人才政策是當之要事,甚至碾壓包括樓市在內一切政策因素,城市對人才的渴求已經達到了歷史巔峯。
我們再把這兩年放開二胎、放開落户政策、人口出生率、城市羣規劃等等這些關於人口的政策聯繫起來,我彷彿看到了中國人口的第二個機遇紅利,而這又對樓市產生巨大變革作用,對個人財富影響也至關重要。
至於“第二波機遇紅利”是什麼,且聽子木下面分析。
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第一波紅利
人口學這個課題,我在之前研究過很長時間。但如果想通過一篇文章清晰地刻畫出來,絕非易事。
從1949年到現在的2020年,中國人口發生了巨大的“遷徙變革”。至今為止,我認為中國共誕生了兩波重大紅利期。
第一波是上個世紀90年代。典型事件如“12萬公務員下海”和“10萬人才下海南”。
上世紀90年代,鄧老南巡歸來,在南海邊“畫了個圈”——深圳,並喊出“鼓勵創業”的口號。市場經濟開始起步,越來越多的機會擺在了年輕人的面前。這時候全國掀起創業潮,很多人選擇離開體制,闖入社會。更多的人留了條後路,選擇了“停薪留職”,也就是説,如果創業不成功,還可以再回歸體制。
“東南西北中,發財到廣東”的民工潮
人社部曾做過統計,1992年辭職下海者超過12萬人,不辭職卻投身商海(停薪留職、兼職)的人超過1000萬人。那一撥下海潮中,許多體制內的人都勇敢地下海創業了,許多大學生也把創業作為自己畢業後的夢想。創業成為那個時代的鮮明烙印,由此也推動了民營經濟的蓬勃發展。
與此同時,人口開始第一次大規模遷徙。那時候交通條件特別差,都是綠皮火車,但是橫跨一箇中國南下淘金的人並不少,五湖四海的人口和財富聚集,讓深圳、廣東、福建、江浙一帶,迎來了第一波歷史機遇。那時候去“淘金地”,只要勤快些,都發了財,如果腦袋靈光些,現在基本都是千萬級的富人了。
緊接着是10萬人才下海南。
1998年4月,海南建省,成立海南經濟特區,巴掌大的一個島嶼,很快吸引了全中國年輕人的目光。一批批來自全國各地約10萬人次的闖海人,如潮水一般地奔向海南尋夢、創業,在千萬人才創業潮的基礎上,合力創造了中國近代史上最大規模的人口遷徙。
十萬人才下海南
那時的海南一片蒸蒸日上的形態,然而因為經濟基礎和文化底藴薄弱,只有房地產產業如火中天。隨後被炒到天價,最終導致房價泡沫破碎,爛尾樓漫布江野,開發商紛紛倒閉,銀行被不良貸款壓垮。
但是那段時間在海南創業的人,只要逃離了最後一波房地產震盪,返回家鄉基本都是富甲一方的人物。例如逃離出來成為地產大亨的潘石屹、馮侖等萬通六公子等人。
****第一波人口所創造的機遇在90年代,那麼問題來了,第二波到底是何時呢?
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第二波紅利
**聰明的人應該想到了,就是現在!**接下來我繼續為大家解讀。
其實自90年代之後,人口遷徙在中國大地每時每刻都在發生着。然而有一個因素制約了遷徙效率,它就是城“鎮”化建設。
不知道大家有沒有注意到。全球所有國家的城市發展都叫城市化建設,而唯獨我們叫做城“鎮”化建設。在這其中,其實藏着很大的學問。
中國早期在做城市發展規劃時,考慮到人口基數龐大,且早期城市居民和農村居民的比例懸殊,所以為了避免短時間內人口加速湧入,對城市管理造成衝擊,提出了“先富帶動後富”,先把村裏的遷徙到“鎮”,然後再到城市。工具就是户口。
然而結果是,户口將城市和人口相對獨立分開了,進城的居民如果沒有户口,會受到當地福利待遇的層層限制,例如小孩不能上學,生病去不起醫院等問題。所以在人們在遷徙去另外一個城市淘金結束後,往往會選擇“落葉歸根”。
所以在某種意義上講,户口制約了人口流動速度。
這還不是最重要的。最重要的是,“鎮”的商業環境決定了這種模式必然走不通。
我們在用大基建把鎮的基礎設施建立起來,鋪上油路,搞上綠化,甚至大規模建設產業園區,最後發現這筆投資是虧損的,尤其是非沿海地區的鄉鎮經濟。因為鎮提供不了像樣的就業機會,年輕人為了賺錢,為了更有見識,都選擇了更大的發展平台,寧可選擇去城市打工。
這些年來,城“鎮”化建設,導致了資源的大面積浪費。
2018年中國經濟頂層設計師,在達沃斯論壇上講到,**“未來一定要打好三大攻堅戰。****”在這其中最重要的一條就是“防範化解重大危險”,**而重大危險中最大的成分就是,因大力投資鄉鎮經濟而導致的地方性債務黑洞。
當然這回事,現在是終於想通了。
城市化建設才是重中之重,人口流動對經濟的影響是絕對的正收益,制約是違背趨勢的。
**所以大家會發現,**從2018年開始,中國開始大力推進城市羣概念和強省會戰略,例如去年提出的粵港澳大灣區概念,今年的京津冀協作和3萬字長三角一體化。
還有前幾天成渝城市羣、蘭西城市羣等大型城市羣的落地與推出。
西安人才落户辦事大廳
同時百城搶人大戰打響,基本是一年一輪,硝煙瀰漫在中國大地的各個角落。強省會,諸如成都、西安、鄭州、武漢等區域大城開始崛起,所有城市都知道,只有把人才集中起來,才會最大化發展市場經濟。
得人才者得未來。
同時人口落户在不斷放開。例如近日頒發的重磅文件《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革意見》,稱:
全面取消城區常住人口300萬以下的城市落户限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落户條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落户政策。精簡積分項目,確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
換言之,未來0門檻落户將在二三線城市中成為常態,人口“政策阻流”因素逐漸退去。
當然在整個大形勢下,社會發展也在推動着人口加速流動。
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第二波更強
我主要講兩點,“高校利好”和“遷徙成本”。
1990年,中國人口是11.94億,當年國民受教育程度達到大學,且被大學錄取的人數有多少?
60萬。
那時候離開故土,去遠方讀大學的人,感覺像是生離死別。因為對外界的陌生,內心或多或少是恐懼的。
90年代大學生離別家鄉去外地讀書
2019年呢?
隨着教育的普及和高校數量增多,大學生已不是稀缺物種,大街小巷隨處可見。數據現實,2019年中國人口13.95億,而大學生年錄取人數就達到了820萬!去國外讀大學都已是家常便飯。
當然我不是為了對比這30年來中國受教育程度差異,而是告訴大家,高校的普及會影響“遷徙思維”,同時也讓人口遷徙變得更加容易。
例如西安,為什麼在短短的2018年一年內落户60萬大學生?
因為西安的高校多,來西安讀書學生來自於五湖四海。那麼因為機會問題,三四線城市或者家處鄉鎮的學生,大概率會選擇落户西安。工作穩定後,很可能會把父母接過來,這樣就完成了整個家庭的遷徙。
而90年代,除非是在家鄉實在混不下去了,被迫選擇去另外一個城市。家庭遷徙更不用説,和傳統落葉歸根的思維嚴重衝突,大家都理解不了。
第二個是遷徙成本。90年代去另外一個城市除了綠皮火車就是巴士,不安全而且速度極慢,稍遠的地方就得晃悠幾天車程。
而現在是航天高鐵時代,一天之內貫穿中國。高鐵像大動脈一樣將中國徹底貫通,人口像血液一樣在這個框架中迅速穿梭。
數據顯示,2017年中國鐵路營業里程達到了12.7萬公里,而在2019年底,這個數值改寫成13.9萬公里以上,其中高鐵里程就達到了3.5萬公里,成為全球高鐵最發達的國家。

另外一個就是信息成本。90年代瞭解另外一個城市只能通過大字報,和遠方歸來的親戚朋友講故事。而現在互聯網時代,想了解一個城市,動動手指頭就可以,遠隔千里城市發生的事情,能第一時間傳入你的耳朵。
綜上所述,此刻的我們正站在中國人口遷徙大時代的風口上**,而且力度、影響力,和對個人帶來的財富機遇,要遠比30年前的第一波來的更猛烈。**
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財富機遇
接下來開始敲黑板總結。
我用大量數據和事實演示了中國人口的遷徙路徑。中國在近代史上的大遷徙,除了闖關東、走西口、下南洋,就是90年代的”下海“,和今天的“城市羣+搶人大戰”。
而且此波中國人口大遷徙的規模會遠超歷史任何一個階段,在這其中會創造無數的財富機遇,同時會使城市格局產生巨大的變動。
在城市羣和強省會戰略下,城市投資會更加集中。
原來三四線城市有機會建地鐵,但未來大概率不會批了,因為錢要集中投資在上游的大城市。這會導致三四線城市以及鄉鎮經濟逐步放緩。
未來在三四線城市中,除了核心城市產業溢出和區域強推的省會城市,其他三四線城市大概率會被抽乾。就像安徽和湖北一樣,你會發現其他小城市都是為了合肥和武漢服務的,合肥更是有“合一省而肥一市”的説法。
注意,未來不是“農村-城市”的城市化,而是“城市-城市”的城市化,小的到大的,弱的到強的。大家心裏要有預判。
對於個人財富的影響,我認為主要表現在房產增值,其次是個人發展(創業和工作)。
原來人口因素對於城市發展是長期因素,但是現在看來,人口加速湧動對城市房價的影響,如調控政策一樣,起到的是短期刺激作用。例如2018年人口對西安房價的刺激。
圖:2018年代表城市常住人口增量(萬人**)**
數據來源:CREIS中指數據
還有2018年深圳人口對房價的刺激。深圳為何今年房價一反常態,在四大一線城市中脱穎而出?
很簡單,在2014-2018年間,深圳人口加速流入,常住人口增量達255萬,這其中很大一部分人口都是帶着家裏的六個錢包入場,相當於全國財富定向流入了深圳樓市,房價上漲動力強是很正常。尤其是2018年,深圳人口流入61.99萬人口,帶來的住房需求是很直接的。
所以大家未來在關注城市房價的同時,一定要把人口流入趨勢放在最前面。
關於2019年的人口趨勢,上個月京東大數據集團發佈了一篇報告,叫做《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究 報告》(以下簡稱《報告》),數據真實度在市面上還不錯。
《報告》顯示,北京、上海對高學歷和高淨值人羣吸引力最強,深圳對人才的吸附能力最強;杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口淨流入強勁,成都、重慶都市圈特徵顯著。
其中武漢、長沙都市圈效應不明顯;哈爾濱、大連、瀋陽等城市人口流出非常嚴重,且都市圈集聚效應不明顯;青島、廈門都市圈集羣特徵明顯;西安、鄭州城市集羣效應較強;“下沉消費市場”已釋放出巨大的消費潛力,成為拉動中國消費和經濟增長的重要引擎。
除此之外,蘇州、南京、天津、佛山、寧波、貴陽對本區域人口的吸引力也在與日俱增。
隨着人口的加速流入,這些城市的房產增值空間會逐步拉高,這是目前享受到人口遷徙紅利最簡單有效的方法。
其實文章到這裏也就結束了。
但是昨天有一個讀者一定要我在文章裏回答一個問題。“中國人口目前已經進入滑坡階段,人口紅利不再,這麼多的房子到底給誰住?”下面加個餐。
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還有紅利嗎?
其實關於人口遭遇歷史滑坡的話題,早已甚囂塵上。很多人藉此作為唱衰樓市的主要論調。
我也承認,中國人口的確出現了問題。例如2018年中國出生人口1523萬,比上年減少200萬人,總和生育率降至1.5以下,是近40年來中國出生人口環比下降最多的一年。而2019年數據雖未公示,相對於2018年大概率只減不增。
但是即便如此,中國一定還有一波房價勢頭,這波勢肯定不如2015-2019年波瀾壯闊,但也足夠改變一些人的命運。至於為何,我給大家推理,依舊用到人口數據。
下圖是建國至今,1949-2018年,歷年人口出生數的統計。
其中有幾個重要的歷史節點:
1971年中國開始施行計劃生育。
1976年,重要時刻(大家去查)結束,人口驟減。
1980年,開始施行獨生子女政策。
1998年、2008年,金融危機
2010年,80後進入生育期
2016年,全國正式施行全面二孩政策
我們以平均30歲生孩子為生育年齡,以大學5年後開始買房,也就是27歲作為買房年齡,去分析這些數據。
我們發現中國人口出生的最高峯是在1987年,史稱中國第二輪嬰兒潮,達到2508萬人口;27年後是2014年,進入買房年齡。
直到1993年嬰兒潮結束,出生人口開始急劇滑落,滑落至2120萬,27年後買房是2020年。
所以你懂了,為什麼2015-2019年,這波房地產週期,房價會有如此大的需求。是因為正好趕上了中國歷史人口出生的最強嬰兒潮,這些嬰兒正好達到了27歲購房年齡。
接下來,從1993年-1997年,雖然嬰兒潮結束,但是中國人口依然維持一定的高位增長,出生人數平均都在2000萬以上,直至1998年人口才開始迅速下滑,每年以100萬遞減。
注意,1993-1997年每年以2000萬人口的高位成長,一定會積蓄一大波的購房需求,這個在27年之後,也就是2020年-2024年一定會有所動作。所以我預測在2024年之前一定會有一波房價高潮,雖然比不上2015-2018年,但足可以讓一些人改變命運。
很多人都説,現在房子夠多,孩子完全可以繼承父母的房子,沒必要再買了。
我們來分析,其實中國1998年才進行房改,結束了福利分房。從2003年才算是打開房地產格局,迎來第一波買房潮。以27歲推算,2003年買房的人到現在是44歲。
44歲正值中年,如何把房子繼承給孩子?如果有人跟我槓,過去的人不可能在27歲買房,那麼把時間前後容錯10年,也不可能出現大規模繼承現象。
所以綜上,中國購房紅利還是有的,只不過經過政策和經濟調節,會人為地提前或推後居民個人在人生階段的購房時間。
2020年我分析過,大勢所趨,橫盤震盪不會大漲,各個城市會根據自己的情況調節房價,有泡沫的“擠一擠”,沒泡沫的“築底”。
但是2021~2024年,我認為會有一波「潛在需求」會大概率爆發。
當然像2015-2019年這樣的樓市大週期,全國所有城市房價全面普漲是很難了。機遇如第5部分所講,只會存在於在“城市羣+落户+搶人大戰”戰略下的中國最強人口遷徙潮中,人口流入較多的城市。
以上是子木的推測,若想趕上這波大潮,從現在開始你就應該當心了。