伴隨城市化中國大城市化房價會漲到什麼位置?_風聞
钱塘潮-IT工程师2020-01-18 13:38
對於房價的概念,很多人或許都覺得中國有些超出人的想象,那麼大城市的房價在未來會漲到什麼樣子呢?尤其中國的一二線大城市的水平,這裏我來做一個預估吧。
先説北京

北京是中國政治中心,文化教育中心,實際經濟中心,實際金融中心,中國最好的教育醫療資源所在,世界五百強最多的城市(遠遠的拉開了第二名),世界獨角獸最多城市(也拉開了第二名一個身位),世界文化遺產最多的城市,這樣的地位你説房價該是多少?
我們來對比下有同樣地位的城市吧。
倫敦,巴黎,集中全國六分之一人口,資源高度集中其資源集中度類似北京,目前他們的房價都超過北京兩倍,但是請注意,倫敦是六千萬人首都,而中國是14億人首都,就算我們放開些,英國是英聯邦的首都,巴黎是法國非洲共同體的共同首都,如果中國人均GDP趕上英國法國,那北京房價至少應該是倫敦的前30%水平。
如果説英國法國GDP太高,那麼和我們人均GDP接近的巴西墨西哥阿根廷呢?拉美國家,聖保羅和里約差不多是巴西十分之一人口,阿根廷布宜諾斯艾利斯差不多是全國三分之一人口,墨西哥城差不多是墨西哥十分之一人口,北京差不多的是中國六十分之一人口,那麼北京至少也該是里約房價前20%的水平。
漢城和東京,集中了全國四分之一人口,房價目前和北京基本持平,北京差不多全國六十分之一人口,中國人均GDP趕上日韓,那房價應該是東京前6%的水平。
如果覺得日韓太小,俄羅斯和我們很接近,我們當年的體制都是社會主義,首都資源高度集中,都是各種大公司大學資源。而俄羅斯莫斯科集中全國十分之一人口,莫斯科房價在全世界僅次於摩納哥是恐怖的高價。俄羅斯和我們人均GDP差不多,而北京目前集中中國六十分之一人口,也就是説,北京房價達到莫斯科前20%是沒問題的。
拿美國紐約洛杉磯房價對比中國是無意義的,紐約集中全國4%人口,北京房價怎麼也該紐約的前百分之三十水平,而且紐約只是金融中心,不像北京那樣幾乎全部是中心。
所以無論從哪個角度看,北京房價難以下降,如果不是嚴格限購的話,恐怕北京再漲一倍不是問題。
既然客觀規律如此就不要掙扎,北京目前最好辦法是疏散資源疏散人口,但是北京核心資源所在是很難搬走的。中石油離開了權利中心,那就不是中石油了,百度離開北京就不是百度了,北大清華離開北京,也就是不是清華了,你很難去一個個的搬走。
目前對北京的年輕人,我能説的就是,要搬走趕緊走,走不了趕緊上車買房。即使中國未來經濟崩潰,城市化完成,老齡化,北京房價上漲也是不可逆的。當年戰亂的民國時期,北京和重慶的房價也是不可思議的高,最終北京房價會漲到一個不可思議的高度去,世界之都的地位不可想象的。
我們再來説上海,上海的地位僅次於北京,是中國表面的金融中心,地位略略低於北京,相當於俄羅斯的聖彼得堡,日本的大阪,印度的孟買,法國的里昂,德國的慕尼黑,這樣的地方房價該是多少呢?
聖彼得堡差不多是1.4億俄羅斯的人第二城市,上海是14億人的第二城市,那麼上海的房價該是聖彼得堡的,前面至少20%的水平。按照德國慕尼黑的規模來説,慕尼黑大概是3百萬人,德國人口的4%,中國人口是德國的18倍,上海的房價應該大體是慕尼黑前30%的水平。孟買的人口集中度大體上和上海差不多,但是上海人均GDP是孟買的5倍以上,差不多上海房價也該是孟買的前30%水平。
其他的二線城市的房價,比如廣州武漢重慶成都西安等等城市,參考其他國家一線和二線城市的比例來説,大體房價在一線城市的一半到三分之一是可以期待的,成都的房價是北京的一半到三分之一是完全可以做到的。
中國目前城市化進入了後半段,10年左右就可以完成了,但是大城市化才剛剛開始,世界的規律,國家的首席大城市,集中全國4%-10%的人口是必然的規律,莫斯科就是俄羅斯10%的人口,紐約就是美國4%的人口,柏林就是德國5%的人口,里約熱內盧是巴西5%的人口,這是不可改變的規律,北京上海在未來湧入5000萬人口恐怕是不可避免的。發達國家的二線城市,漢堡是德國3%人口,舊金山是美國3%人口,伯明翰是英國2.5%的人口那麼按照這個規律,中國普遍的二線城市,比如武漢成都西安重慶廣州杭州這些,未來2,3千萬也是很正常的。像四川省的八千萬人口四分之一在成都是很正常的事情,河南的一個億,四分之一在鄭州也是很正常,廣州集中廣東四分之一人口,濟南集中山東四分之一人口,武漢處於核心交通要道,湖北三分之一人口在武漢,也是很正常的。
未來中國的發展會非常迅速,而城市化也會是不可逆轉,規律如此, 我認為我們政府有關部門應該明白如何操作,未來的房價也必然會隨着大量人口進入而漲到一個高位去。等到中國2050年之後大城市化徹底完成,恐怕房價才會慢慢穩定下來。