再説一次，過年回家不要亂買房_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

又到年關。

從均價五六萬的上海深圳回到均價五六千的棗莊駐馬店鐵嶺，房價似乎從高山跌落懸崖，從奢侈品變成了白菜價，買房的心總是蠢蠢欲動。

每年春節，都堪稱縣城難得一見的堵車季，而這也是開發商們摩拳擦掌的割韭菜季。

諸如“過年返鄉不買房，外出一年都白忙”、“衣錦還鄉不買房，一年到頭算白忙”之類的説辭不絕於耳，有返鄉置業意願的人更不在少數。

然而，春節返鄉買房，從頭到尾就是個坑。

01

**三四五線****更便宜，**只是一種假象

5000的縣城與5萬的深圳，誰的房價更便宜？

這個問題不需要任何猶豫，當然縣城房價更便宜。深圳一套房，在老家縣城抵上10套房，買上兩層樓不在話下。

然而，任何事情都不能單一來看，脱離收入來談房價高低，脱離城市發展前景來談房產投資，都是耍流氓。

鶴崗玉門的房子，最便宜的一套只要幾萬元，買不了北上深的一平方，為什麼全國的投資客沒有趨之若鶩？

顯然，許多三四線城市5000乃至1萬的房價，相對的是兩三千頂多四五千的收入。而一二線城市兩三萬乃是五六萬的房價，相對的是一兩萬乃至三四萬的收入。

 

從房價與收入的比值來看，深圳固然高不可攀，但許多三四五線城市早已追平二線城市。

長沙的房價收入比，甚至低過許多地級市和縣城，到底誰的房價更便宜？

因此，核心的問題在於，房價便宜是一回事，有沒有投資前景是另一回事。

你不會因為大白菜便宜，就買上一屋子。也不會因為豬肉太貴，一點都不吃了。同理，你不會因為玉門的房子白菜價就囤上一棟樓，也不會因為北上廣深的房價太高就避而遠之。

任何人買房，買的不只是一塊遮風擋雨的居住之所，更是能產生回報的資產。誰更便宜，顯然不是比比數字那麼簡單。

02

錢會貶值，房子也會貶值

許多人之所以陷入“返鄉置業”的陷阱之中，除了“縣城房價更便宜”這種似是而非的蠱惑之外，更重要的是被“錢在手裏會貶值”的思維所忽悠。

**沒錯，CPI不斷創出新高，錢在手裏是會貶值。**但是，房子在手裏，價值就能堅而不倒？

的確，在2016-2018年，無論是大城市羣的三四線，還是偏遠的小縣城，房價基本都實現了翻倍，這也成為返鄉置業最大的支撐理由。

然而，你不知道的是，在2016年之前的5年前，從2010年到2015年，絕大多數城市的房價都沒漲，橫盤是大多數，下跌的更有之。

一次暴漲可以改變一切。但問題是，這種暴漲還能不能重演？

2016-2018年的暴漲，最大的支撐來自於棚改及棚改貨幣化。這是大拆大建的玩法，而且背後還有央行釋放基礎貨幣作為補貼的來源，這是對三四五線城市的定向放水。

正是因為有這一點，才有了三四五線城市難得一見的反彈。

問題是，棚改已經收官之際，2020年正是全國棚改收官之年，而棚改貨幣化補貼在2019年就陷入斷崖式下跌的困境，沒有了印鈔機的定向支持，只靠棚改債，哪還會有新一波的大漲？

記住，房子也會貶值的，房子貶起值來，比錢貶值還要厲害十倍。

03

縣城沒有剛需

返鄉置業，為的不是居住，而是投資。

既然是投資，那麼有兩點必須納入考慮：一個是能漲多少，另一個是順利賣出去。

前一個叫做升值空間，前文已經講的很清楚了。後一個叫做流動性，即使賺了錢，賣不出去也只是停留於紙面的浮盈。

縣城，恰恰是一個沒有剛需也沒有二手房的市場。

且不説這一輪棚改貨幣化釋放了大量的土地，縣城擁有大量未開發的土地資源，這些土地為新房供應提供了源源不斷的可能。

更關鍵的是，許多縣城更傾向於造城，而無力也不屑於舊城改造，這就導致許多縣城新房扎堆，而老城區日益衰敗，二手房無人問津。

這還不是重點。

重點在於，在大多數縣城裏，投資者眾多，許多房子一收房就淪為空置房，租不出去也賣不掉，沒有二手房市場，就沒有流動性可言。

沒有接盤俠，這才是最致命的。

04

不要浪費房票

這年頭，最珍貴的當屬房票。

全國住房信息聯網已經步入正途，而房貸信息聯網早已落地，網籤信息聯網也箭在弦上。

這意味着，無論是在十八線的房子，還是在北上廣深的房子，在政策上都將一視同仁。

換言之，房貸信息全國聯網，只要在全國任何地方查到有過房貸記錄，那麼在大城市買房，就難以享受首套首付以及低房貸利率的優惠。

尤其是在北上廣深，認房又認貸。一旦有過貸款記錄，首付直接上升到4-7成，貸款利率直接上浮10%-30%。

為了老家的蠅頭小利，浪費了首套的政策優惠，這不只是得不償失，而是傻。

當然，你可以説，有能力全款買房，不貸款。

不要着急，住房信息聯網早已全面啓動，房地產税箭在弦上。未來，你在全國擁有多少套房，都在官方的一張網裏。房地產税，就是為這些房子而準備的。

05

大城市化，才是大勢所趨

誰都知道，人口是房價的長期支撐。

**忽悠返鄉置業的一個核心理由是，1億人口進城，中小城市都將零門檻落户，**農民未來都會在城市裏落户，落户就會買房，這是縣城未來最大的支撐。

沒錯，1億人口進城，是這一階段城鎮化的目標。中小城市也基本已經實現零門檻落户，這也是縣城積蓄人口的歷史機遇。

然而，全面放開落户的不只是中小城市，也有類似鄭州、濟南、石家莊這樣的二三線大城市，就連一線城市也在悄悄鬆綁落户限制，小縣城拿什麼來爭搶人口？

對於城市來説，國家政策早已明確：以中心城市促進城市羣發展。

不在中心城市的輻射圈之內，不在大城市羣的覆蓋範圍之內，等待小城市的，只有人口的進一步被抽疏。

收縮型城市，已經不在少數。未來許多三四線的小縣城，都將直麪人口收縮乃至經濟收縮的現實。

06

守好基本盤

如果你真的想在老家紮根，買房自住當然沒問題。

如果你想為自己的父母改善生活，那麼在老家買上一套房也沒太大關係。

如果你真的有“西虹市首富”王多魚的財富水準，就是在縣城炒地皮，別人也無話可説。

然而，如果你的資金相對有限，又必須在大城市打拼，那麼請將有限的錢用在真正關鍵的地方。

如果你手中略有盈餘，那麼不妨從自己的房產升級到城市的核心地段，將自己資產配置轉移到能級更高的城市。

如果你只是認為老家的房價更便宜，或者因為買不起一二線城市的房子又擔心手裏的鈔票貶值，匆匆在返鄉置業的道路上一去不回，那就是自陷深坑。

返鄉置業的坑，多得超乎想象。

越是樓市進入新週期，越要守好基本盤，守好自己手中的錢，守好大城市的底盤。