北京五環外樓市實地調查_風聞
一见财经-一见财经官方账号-百闻不如一见，事实胜于雄辩2020-01-29 09:37
之前有個説法，北京樓市主要看五環外，這片區域是北京樓市的風向標，主要是因為五環內房子的交易量逐年萎縮，已經不能準確反映北京樓市的實際情況。
春節前夕，時間比較充裕，在北京五環外看了幾個小區，主要區域集中在東邊的東壩地區、東北的來廣營地區以及西北方向的清河、西三旗地區，都是二手房，沒有看新盤。
總體來看，和一年前相比，五環外的房價已經出現了明顯下降，降幅在10%-20%之間，比較偏一點，交通不便的小區降幅更大，降幅最大的要數商住小區，比如位於朝陽區和通州城市副中心交界的北京像素。
最近，一見君去看來一下，這個小區有兩種挑高的房子，3.2米和4.75米的，前者均價2.6萬左右，後者4萬左右，由於是商住房，自然人沒有購房資格，只有企業法人才可以購買，而且要承擔較高的税費。
實地看完後，又在網上查了一下這個樓盤的歷史價格，目前的價格和2013年時的價格不相上下，已經處於相對較低點。
此外，東壩地區的房子和前兩年相比，價格也出現了比較大的下降。東壩地區由於交通不方便（主要是沒有地鐵），在北京朝陽東部，價格一直相對較低，現在房地產基本上處於寒冬，價格跌得更厲害。
以朝陽新城為例，這個樓盤靠近東五環，也是東壩地區比較大的一個樓盤，目前均價在4.5萬左右，100平米以上的大户型單價更低，甚至能到4.2萬左右。
為了給大家提供一手信息，春節放假前夕，一見君專門去這個小區看來一下，也許是臨近放假的原因，房地產中介門庭冷落，看房的人很少，中介帶着一見君看了好幾套，有些價格還可以再便宜，但最近成交量極低。
看房過程中，發現一個非常有意思的現象，業主也是漫不經心，一副“能賣就賣，不賣就掛着”的態度，也不會過多為看房客介紹房子的情況。
除了看東邊的小區，還特意花時間去來廣營看了一下，來廣營地區在售的小區房子並不多，所以價格普遍比較貴，另外，這個地區由於靠近北京新的增長極——望京，所以房價一直居高不下，下降幅度非常小。
再往西邊走就是清河、西三旗附近。如果要説北京前幾年房價漲幅較大的幾個區域，這個地區絕對會佔一席之地，由於靠近海淀區高科技園區，這裏住着很多高級碼農（工資普遍比住在回龍觀地區的碼農高，而且來北京發展時間比較早），所以這個片區的房價一直較高。
如果按照到五環的距離，西三旗到五環的距離遠遠大於東壩地區到五環的距離，但西三旗的二手房均價高於東壩地區1萬元每平米左右。
關於這一點，看完幾個小區後，一見君總結了一下，主要有以下兩方面的原因。
第一：產業變遷。三四年之前，如果要論黃金行業，金融以及外資公司不知要比互聯網科技行業風光多少倍，金融以及外資公司主要集中在北京的國貿附近，也就是東三環一線，2017年之前，北京房價整體上漲都是有東邊的房價帶動的，甚至通州都會成為領漲的龍頭。
這幾年，互聯網科技行業的發展前景明顯蓋過了金融和外資企業。所以，北京西北的上地、西二旗、西三旗的房價上漲速度明顯快於東邊，尤其是這幾年隨着望京地區（北京東北方向）的崛起，這個區域的房價也上漲明顯，甚至帶動了順義房價的上漲。
第二：教育資源。上地、西二旗、西三旗都集中在北京海淀的高科技園區，海淀是北京傳統教育強區，除了東西城，北京的很多學區房就集中在海淀，有學區房，就不怕房價不上漲，即使在房地產寒冬，房價下跌的幅度也不大。
再看看北京正東，也就是東壩、管莊地區。朝陽的教育本身就比較薄弱，這個地區幾乎沒有名校，再加上房價支撐要素少，北京房價要下降，這個地區降幅就比較大。
最後回答一下現在要不要在北京五環外買房的問題。如果你是剛需，是那種租房住着感覺不舒服，非要擁有自己房子的人，現在買房算是一個好時機，東五環外也是值得考慮的區域，畢竟東部的交通整體比較發達，工作上班比較方便。
如果要投資，或者資金實力比較強，可以考慮西北方向或者東北方向，這些區域目前房價不低，但和高點相比，也下降了不少，現在購入，即便不住，租金也是一筆不菲的收入。
好了，以上就是春節前夕在北京五環外看房的一些感受，有些情況只能算是“個例”，不能代表北京整體的房地產市場，甚至不能準確反映一個區域的準確房價，但一見君希望給正在買房的人一些參考，具體要不要買，還需要購房者具體一套一套的去看，畢竟買房是一輩子的事情。