房價會降嗎_風聞

房價是近年來人們關注的核心話題之一，關於房價會不會降，14億人至少有14億零1個觀點，再次説出我的觀點。

一、房價受那些方面影響

（一）需求因素：剛需拉昇（年輕人結婚需要婚房、鄉村居民城市化需要買房掛户口、孩子上學需要學區房、添丁入口需要小換大）。

（二）供給因素：土地供給（18億畝耕地紅線、農村宅基地置換、城市規劃供地節奏）。

（三）壓制因素：

税收（房產持有税、房屋空置税、交易流轉税等，尚未出台）；

債務槓桿（政府債務、企業債務、居民債務槓桿太高，管理者不敢也不能繼續貨幣放水加槓桿促GDP增長了，事實上近年來無論是企業供給側改革還是金融機構資管新規都是在實實在在的降槓桿，靠槓桿吃未來的飯實在是風險太大了。居民貸款買房壓制了可支配收入，顯著降低了其他部門經濟活力，壓制GDP增長，反向制約政府決策）。

（四）拉昇因素：

政府（房價鷸賣地收入、交易流轉費用收入正相關）；

企業（銷售流轉快，追求經濟利益）；

有房居民及投資者（炒房投資收入）；

金融機構（房地產相關融資規模大、穩定性高、風險小、收益大，是最優良的資產，上癮了）。

二、各方分析

上述因素涉及政府、企業、居民三方。

（一）政府

任何一個組織都具有自我肯定、自我發展的傾向，政府也不例外。在社會生活中政府希望掌握更多的財權，天然站在居民對面。但政府又負擔有社會治理的義務，佔有資源過多則人民會罷工、會對抗，過少則會造成財政崩潰，進而失去社會治理能力。因此，政府的財權、事權既要發展又需要自我限制，要與社會的發展相適應。

目前政府的財權來自對整個國家經濟活動的徵税。從各種數據看，國家目前的税收比例已經在很高的水平，繼續加徵的空間很小了。從筆者的體會看，用人單位僱傭成本約為筆者到手工資收入的2倍（五險一金高，所得税倒不多），收入到手後，還需要支付房貸、孩子教育、房屋居住所需要的費用等必須支出，剩餘部分才能作為可支配部分，金額很小了，在北京過的緊張的日子。

從政府角度看，降低普通居民税負，增加有效消費可以顯著支撐經濟高質量發展。但是降低的税負部分從哪裏補？400萬億的存量房就是待宰的肥豬。而且近幾年的税制改革（從流轉税向直接税改革）正穩步前進，徵收房產税的前期準備正逐步完善。直接税體現了税收公平，符合政府徵税需求。但是房產税會顯著打壓房價，以北京普通三居室800萬總價為例，徵税1%就是8萬、1.5%就是12萬，這個金額無法全部分攤到租金中，會顯著增加持有成本，房價肯定下行。

（二）企業

房地產企業要的是銷售週轉速度，是利潤率，高地價高房價可以獲利，低地價低房價仍然可以獲利。銷售速度快還可以帶動建材、裝飾、家電燈行業的發展。金融機構希望開發貸快速回籠週轉，抵押貸的房價穩定或者上漲保證抵押貸安全。因此僅僅金融機構抵押貸需要房價上漲，這一部分資產不安全僅僅涉及2015年這一輪上漲部分，之前部分的抵押貸資產安全邊界很寬。但各位不妨翻翻近幾年簽署的購房抵押合同，看看自己是否提供了無限連帶責任擔保。因此抵押貸事實上有雙層擔保，除非整個經濟崩潰，否則抵押貸仍然安全。

（三）居民

炒房者及多套房者希望房價上漲獲利，自住者僅僅獲得賬面價值（無實際意義），需求者希望房價降低。

三、房價會如何走

在政府、企業、居民三者中，政府處於主導地位，絕對房價走向。

發展經濟、建設美好社會是政府的追求，間接税轉直接税已經吹風多年，好處多多，房產税的徵收勢在必行。但是，目前的形勢處於經濟整體下行，國際環境複雜多變的情形下，政府又需要謹慎對待這一税種，目前尚不是徵收的恰當時機。

在企業槓桿、政府槓桿實際下降，經濟重獲健康增長，可以扛下税收衝擊後，就是合適的時機。

而在當前及以後的幾年中，政府會小心控制房價，儘量不對居民形成降價預期，既要靠房地產業拉經濟，又要控制泡沫不吹大、不破裂。