疫情下的長租公寓，現金流危機擊穿行業底線_風聞

作者：豬九誡

出品：互聯網圈內事

在租房市場，作為出租方的房東歷來是處於優勢方的，但是隨着整個租房行業的機構化不斷深入，這種現象逐漸被打破。在機構化的長租公寓面前，不管是房東還是租客，都成為了弱勢羣體，憑藉着對租房合同的單方面解釋權和強大的法律團隊，作為中間人的長租公寓反而成為了行業主宰。

機構化意味着話語權，同時也意味着尋租空間。

上個月以來，隨着新型冠狀病毒對經濟的影響不斷深入，整個租房市場迎來了巨大挑戰，租客的租金、房東的房貸、長租公寓的現金流紛紛開始告急。然而作為整個租房流程的中間人，許多長租公寓品牌正在憑藉自身的強勢，開始對房東和租客進行風險轉嫁。

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在機構化中變異的長租公寓

經過幾十年的不斷發展，如今國內的房產中介行業角色已經從最初的中間人一步步進化到二房東，尤其是集約化經營管理的長租公寓，在本質上是代替房東行駛了房主的權利。

在長租公寓集約化經營的過程中，房東們讓渡的權力，讓長租公寓具備了強大的風險轉嫁能力。

最近一段時間，長租公寓的日子都不太好過。前兩天媒體曝出，蛋殼公寓近期展開了大規模裁員，有多名加v認證的蛋殼公寓員工在脈脈爆料稱，蛋殼公寓多員工直接在家被微信裁員，並且1月份工資拖欠到三月發，2月份只發北京市基本工資。

裁員事件曝光後，蛋殼公寓很快被爆出強制要求房東免除1-3個月的租金，甚至直接拒付房租，以應對近期疫情帶來的損失，在房東羣體中引起大量不滿。房東羣體在蛋殼這樣強勢的“租客”面前，也變成了弱勢羣體。

然而在強制要求房東免租的同時，蛋殼公寓卻並未對租客進行同等免租，許多租客的房租都被正常扣除了。

在最新的回應中，蛋殼公寓雖然對部分租客進行了免租，但是免租期從2.3日開始計算，一般只有幾天，最長的武漢地區也僅免租一個月。據媒體測算，蛋殼公寓從兩者的差價中獲利高達數億元。

除了蛋殼公寓，自如近期也因為假期無法退租、強制要求凍結門鎖密碼等行為而受到非議。

由於受疫情影響，自如的大部分管家（經紀人）也無法按時返崗，因此不能給租客辦理正常的退租手續。與此同時，自如官方卻要求，所有租客必須在2月1日之前及時提交租住信息，否則智能門鎖將被凍結。

除了蛋殼和自如，我愛我家也被網友爆出欺詐房東，一邊拿着租客退租的雙倍違約金，一邊卻要求房東進行免租。

從近期曝光的多起案例中我們可以看出，隨着長租公寓對房屋出租流程的介入程度也越來越高，不僅租客成為了權利的弱勢方，甚至就連手拿房本的房東也不能倖免。

憑藉着自身強大的機構實力，記憶背後的信息不對等，長租公寓們輕易就可以將自身的盈利風險轉嫁給房東和租客，兩面拿錢實現空手套白狼。

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新型冠狀病毒淪為斂財藉口

新型冠狀病毒爆發至今，已經過去了一個多月的時間，尤其是從春節以來，許多行業都因為疫情而遭到重創，這其中也包括了房屋租賃市場。在疫情的衝擊下，春節期間整個租房市場遇冷，節後的租房潮也未能如期來臨，導致部分長租公寓現金流告急。

過去幾年，國內的長租公寓基本都在採取虧損擴張的模式擴大經營，目前國內只有極少數長租公寓品牌在部分一線城市實現了微利。虧損擴張帶來的最大影響，就是長租公寓的現金流一直有所不足，即使通過租金貸的方式將租客未來一年的房租提前拿到手，但還是彌補不了鉅額虧損。

就拿蛋殼公寓來説，儘管從租房合同簽訂的時候就已經從銀行手中拿到了一年的租金，但是去年前三季度蛋殼公寓卻依舊虧損了25.2億元，所以上個月剛上市就迎來了破發窘境。

此次新型冠狀病毒疫情爆發，由於全國大部分城市倡導在家隔離，許多返鄉人羣無法及時返回工作地，導致租下的房子迎來半個月甚至更久的空置期。在疫情的衝擊下，長租公寓們本來就不足的現金流迅速告急。

面對現金流危機，部分長租公寓就開始耍起了小聰明，開始對房東和租客下手。

例如此次蛋殼公寓，就開始耍起了小聰明，直接以“不可抗力”為由強制要求房東對疫情期間的房租進行減免。在大部分租房合同中，如果遭遇不可抗力，出租方或者承租人有權利無責解除合同。所以如果房東不同意長租公寓的免租政策，而被長租公寓強制解約的話，其面臨的房屋空置損失、重新裝修成本等將超出房租成本。

其實在病毒面前，不管是租客、房東還是長租公寓，大家都是受害者，相較而言，租客反而是最弱勢的一方。所以在疫情來臨之後，有不少房東選擇主動給租客減免租金。

面對疫情衝擊，大家都想挽回損失，長租公寓所面臨的現金流危機可以理解，但是其通過欺詐和脅迫等方式從房東和租客身上撈錢，並且將疫情帶來的“不可抗力”作為擋箭牌，無疑是不能原諒的。

作為長租公寓三大主體中的唯一機構方，長租公寓不管是資本實力、法律團隊都要顯著強於房東和租客，如果肆意運用優勢地位侵害房東和租客利益，長期來看對於自身品牌的打擊也是毀滅性的。

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長租公寓的盈利破局

此次新型冠狀病毒期間，長租公寓集體爆發負面危機，其本質還是因為自身所存在的盈利危機。正是因為無法盈利，導致長租公寓現金流儲備不足，一旦遭遇不可抗力，整個企業就可能因此倒下。

和傳統的房產中介市場不同，長租公寓在房源之外，還承擔了額外的裝修成本，並且摒棄了傳統的佣金模式，轉而採用定期保潔收取服務費的盈利模式。單純從盈利模式來看，長租公寓的盈利難度無疑是要高於傳統房產經紀行業。

但是這並不意味着，長租公寓無法盈利。

不管是從房東的角度來看，還是從租客的角度來看，集約化經營的長租公寓可以更加方便房東收租，也更有利於租客獲得更好的居住條件，其存在具有市場剛性需求。所以如果長租公寓能夠做好精細化運營，整個行業並不缺乏盈利空間。

當前長租公寓最大的問題，便是將自身盈利的風險，直接轉嫁給了房東和租客。從形式上來看，當年自如被曝光的甲醛危機，其風險轉嫁方是租客，而最近蛋殼的強制免租危機，其風險轉嫁方則是房東。

但是不管是朝着房東還是朝着租客轉嫁風險，都不能從根本上解決整個長租公寓行業的盈利危機。長租公寓要想實現穩定盈利，其方向應該是憑藉集約經營的成本優勢，進行深度的精細化運營，通過提高服務能力提升定價水平。

長租公寓發展至今，整個行業的運作模式已經非常成熟，其機構化的趨勢已成定局。對於整個租房市場來説，機構化能夠有效提升租賃市場的透明度，並且方便管理。

但是如果一個長租公寓品牌只是將自身機構化的優勢地位用來朝着房東和租客轉嫁盈利風險，而始終不思進取解決深層次危機，最終必然會迎來口碑反噬。而且從監管角度來説，長租公寓一旦面臨爆雷風險，不管是監管機構還是媒體，都不會輕易讓長租公寓能夠輕鬆套現走人。

長期來看，長租公寓的盈利破局，或許應該從尊重用户開始。