長租公寓“戰役”走形：自如坐地漲價，蛋殼要業主減租_風聞

文章來源丨鈦媒體

自1月底開始，新型冠狀病毒疫情在中國日趨嚴重。受此影響，春節假期延長，員工被要求儘量在家辦公，而那些需要實地展業的行業則備受衝擊，如旅行社、電影院、餐館酒店等，長租公寓也是其中之一。

近日有消息稱，自如趁疫情期間租客不便搬家換租，肆意哄抬租金，包括武漢地區租客在內，續租租金普遍增長10%-30%。若租客不再續租，此前交付的押金將不予退還。對此，自如方面回應稱：續約整體平穩，長租客想改為短期續約引起波動個例。已經跟進到租客，與租客基本達成共識。

無獨有偶，上週蛋殼公寓也曾因類似事件遭到抨擊。據大量房東反映，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求房東免租一個月，拒不支付房租，同時仍然向租户收租。對此，蛋殼公寓發佈官方聲明稱，網傳蛋殼公寓“套路房東”純屬謠言，呼籲房東不信謠不傳謠。

此外，自如及蛋殼均推出了針對疫情的租金減免政策，但據鈦媒體瞭解，租金減免的落實情況並不理想，並且減免門檻較高，租户的負面情緒並未得到有效緩解。

作為高週轉行業，現金流對長租公寓企業而言極其重要，2018年及2019年，大量長租公寓倒閉的根源便是現金流的斷裂。如今，疫情衝擊下大量務工人員返工受限，獲客、帶看等中介的日常工作也被迫中止，退租及空置壓力空前增大，對企業產生了不可避免的影響。再加上各行業協會、有關部門等倡議給租客免租，自如、蛋殼等作為頭部企業承擔着巨大的社會壓力。

**應對疫情，**自如、蛋殼“跑偏”

“我是自如的多年老客人，沒有想到這是一個黑心的企業，在大疫當前的時候，自如不響應國家的號召降租，反而逆天而行漲租，讓我們這些本來收入受到影響的房客承受更大壓力。這和漲價賣口罩的奸商有何區別，這不就是發國難財？”2月10日，自如租客張芸（化名）向鈦媒體表示。

2018年3月，張芸在自如平台上整租了一套北京西城區的一居室，租期一年，季付價格7090元/月；2019年3月，租金上漲至7190元每月，租期仍為一年。近日，張芸接到自如管家（即房產中介）通知稱，租期降至，若續租租金將上調至8160元，這讓張芸十分難以接受。

與張芸遇到相似情況的租客還有很多，有租客表示，自如續租租金上調為“臨時起意”。該租客稱，其1月聯繫管家續租，談好的續租租金為2590元/月（此前價格為2430元/月），享受續租所有折扣（包括續租服務費9折後再7折）。但1月16日管家又通知無法續約，兩天後反饋可以續約，但續約租金上漲至2630元/元，且不享受服務費7折優惠。

對此，自如方面回應稱，對於現在全國爆發的冠狀病毒情況，公司正在研究受各地防治措施影響的自如客在此期間的生活及租賃安排。我司也在加緊制定相關措施，爭取保證自如客的各項權益不受影響。2月7日，自如發佈公告稱，將為所有簽約武漢房源的租客減免2月50%的租金及2月全月服務費，3月1日之後可至自如APP空間領取。

但一名武漢地區租户表示，其租住的房屋將於2月20日到期，管家以“不滿足條件”為由拒絕了其租金減免申請，並且在無保潔服務的情況下要求其支付一個月的服務費。

至於非武漢地區的租客，根據租客反饋的信息，需滿足目前所在地封城、目的地封城或室友確診新冠肺炎三個條件之一才可享受租金減免政策。該租客表示，所在地雖未封城但所有航班、高鐵均已取消，屬於客觀情況造成無法返程，希望管家予以減免租金，而管家卻對租客出言不遜稱“你是有多缺錢啊”。

對於續租租金上漲，有自如管家解釋稱，新價格為根據市場行情制定，對此有租客表示，管家通知租金由2290元上漲至2460元，但同小區、同户型且面積更大的房間租金為2360元，自如價格較市場價格高出至少100元。而鏈家數據顯示，今年1月重點18城中多數城市租金環比上個月小幅上漲，同比去年有所下降；以北京為例，1月平均月租金82.84元/平方米，環比微增1.68%，比去年1月下降2.9%。也就是説，若按照市場價格，續租房租並不應該上漲。

更早之前，蛋殼也因類似事件備受抨擊。北京，無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地的大量房東投訴稱，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求房東免租一個月，拒不支付房租，同時仍然向租户收租。在疫情最重的武漢地區，蛋殼公寓要求房東免租三個月，但並未對租户進行租金減免，並且疫情期間提前退租押金不退。此外，疫情期間蛋殼公寓每月的保潔服務被迫中止，但服務費卻照常收取。

對此，蛋殼公寓發佈官方聲明稱，網傳蛋殼公寓“套路房東”純屬謠言，呼籲房東不信謠不傳謠，相信蛋殼作為一家上市企業，所有交易都透明地接受屬地住建部門的監督和指導，肯定不存在網傳謠言中這些情況。並強調自蛋殼成立五年來，從來都是按照約定按時保量地支付房東房租款項，未來依然會這麼做。

2月3日，蛋殼公寓宣佈，為無法返回武漢的租客返還一個月租金，其它各城市租客將根據各地政府發佈的因疫情延期返工的天數返還對應租金，或提供相對應免費租住天數。此外，蛋殼公寓還將武漢重點醫院周邊近800百間專屬房源轉化為愛心房源，為醫護人員提供免費租住服務，水電費由蛋殼公寓承擔。

經營壓力劇增，盈利難題難解

在長租公寓漲價、拒絕減免租金的背後，實際上是巨大的經營壓力。根據鏈家數據，1月全國18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降幅度達40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月（春節當月）下降18.21%。此外，2020年1月新增房源和客源數量的環比降幅，分別高達48.28%和42.64%。

而以外來務工人員為主的一線城市，也是長租公寓主要收入來源，受疫情影響更為嚴重。以北京為例，1月租賃成交量環比減少37.54%，同比減少10.84%；租賃新增房源量環比減少47.43%，新增客源量環比減少34.48%，比去年同期的下降幅度有所擴大。與去年同期相比，今年1月新增房源量同比減少27.96%，新增客源量同比增多14.76%。貝殼研究院稱，今年1月北京住房租賃市場比往年同期相對低温，由於市場新增供需量下降較多，預計2月節後的租賃旺季難再出現。

長租公寓的商業模式為從房東處獲取房源，經過裝修後出租給房客，賺取中間差價及服務費。疫情來襲後，房屋無法出租，杭州多個行政區甚至出台“最嚴禁令”稱：“自2月4日起，所有出租房房東及房屋中介機構一律暫緩出租業務。”受此影響，企業收入及利潤均無法保證，僅能依靠現有房客支付的租金勉強度日。而越來越旺盛的退租需求，更是讓企業的境況雪上加霜。

據《新京報》採訪業內人士稱，如果疫情持續3個月以上，絕大部分長租公寓企業均會面臨倒閉，最多撐到五月。“整個行業，新籤租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且還在持續下降中。”

值得注意的是，與房屋銷售不同，春節後一向是房屋租賃市場旺季。因此，此次疫情對長租公寓造成的衝擊，將影響全年業務表現。

收入大幅下降，成本卻並未減少。作為中介機構，即使房屋空置，長租公寓依然需要向房東支付租金；而作為眾多中小企業中的一員，長租公寓企業還需支付員工的工資及社保費用——這是其最重要的兩項經營成本，對企業現金流產生了極大考驗。

以蛋殼公寓為例，這家年初剛剛上市的頭部企業的招股書顯示，截至2019年9月30日，員工總數5205名，按照最低工資中位數1700元計算，每月工資成本884.85萬元，社保、公積金成本約360萬元，員工成本超過1200萬元。根據蛋殼公寓最新財報，截至2019年11月30日，蛋殼公寓管理的公寓數量達到43.27萬間，僅按每套公寓月租金1000元計算，月租金成本超過430萬元，兩項成本相加，每月超過1500萬元。

疫情之下，多個地區的行業協會甚至有關部門均倡議房東免租，深圳一房東宣佈為九棟樓共1200多户租户減免半個月租金，共計約80萬元，也給長租公寓企業帶來了較大的輿論壓力。在租客紛紛要求減免租金的倡議下，蛋殼、自如均出台了相應政策，自如還提出了新簽約用户免押金的手段試圖獲取更多租客，但也進一步增加了企業的經營壓力。

事實上，長租公寓企業的經營壓力早已有之。2018年及2019年兩年均出現長租公寓倒閉潮，倒閉的中小企業近百家，皆是由於資金鍊難以維繫，蛋殼、青客等頭部企業無奈之下只能流血上市。最新數據顯示，蛋殼公寓2019年前9個月淨虧損25.16億元，青客公寓2019年上半年虧損3.73億元——在業內，如何盈利仍然是未解之謎。

在這樣的境況下，有業內人士直言，被逼無奈之下，企業或許會採取降薪裁員的措施以自救。而就在近日，有蛋殼公寓員工反映，企業通知所有員工1月工資將延至3月發放，2月只發北京市最低基本工資的70%（1500元左右），不發麪試時承諾的14薪（2個月年終獎）；預計3月初上班，具體時間待定，“若3月未能如期復工，繼續領每月1500元。另外，公司總監及總監級別以上的人，1月份2月份工資全部取消。”

有業內人士預計稱，復工後或許企業境況會有所緩解，幸運的話疫情得到全面控制後，租賃市場還會有所反彈，五六月份的畢業季也不會受到影響。此外，政策層面對中小企業的支持也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地均提出減租減税、延緩社保繳費、加大金融支持等，幫助中小微企業渡過難關。

盈利難題未解，疫情又打下當頭一棒，對於長租公寓而言，或許還要很久才能迎來春天。但被推上輿論風口浪尖的這個冬天，顯然更不好過。