新冠疫情與房地產價格_風聞

友情提示：經濟學是介於科學和玄學之間的一門玄學。

閒來無事，看看論文。

大家會很關心新冠疫情會不會影響房地產價格，畢竟錢包本來就沒剩幾個錢了，所以我也打算學習學習，調了關於“房地產價格”引用量最高的論文來看（如上圖），是2004年發表的《住宅價格與經濟基本面:1995 —2002年中國14城市的實證研究》，清華大學的。是16年前的，好的，下載下來，看了看，去掉學院派的繞來繞去的東西，總結如下：

引用量第一，應該會靠譜點。

這是他們的模型——

1.      經濟基本面與房地產價格本質上有關係（Gottlieb，1976）。

2.      住宅價格與城鎮居民家庭人均可支配收入正相關——城鎮居民家庭人均可支配收入增長10 %, 會引起住宅價格上升9 %—11 %;

3.      住宅價格與城市總人口正相關（Mankiw & Weil，1989）——.城市總人口增長10 %, 會引起住宅價格上升2 %;

4.      住宅價格與失業率負相關——失業率上升1個百分點, 將導致住宅價格下降12 %—14 %

5.      住宅價格與空置率正相關——空置率上升1個百分點, 卻伴隨着住宅價格7 %—8 %的上升

6.      商品房建築成本並不能很好的解釋住宅價格水平，若本年與上年的商品房建築成本都增長10 %, 對本年住宅價格上漲的貢獻為2 %

7.      城市不同會影響上面模型的解釋能力——在城市的啞變量分析中，價格變化率的歷史信息對當前價格變化率的解釋能力較差，對未來價格變化率的解釋能力較差（人話版本：不同城市房地產未來價格受當前價格影響）

8.      年份不同會影響上面模型的解釋能力

然後，就根據他們説的，我們來分析分析新冠疫情對這個房地產價格的影響。

第一點， 經濟基本面。這個問題大了，這個不敢説，也不敢問

第二點，城鎮居民家庭人均可支配收入，看看非典時期的變化。我找了國家統計局的人均可支配收入數據，這個數據從2003年才開始收集，而且是季度數據。

可以看到，非典期間城鎮居民家庭人均可支配收入累計上一季度同比增長9.07，居然是增長的，應該是當時經濟是上升期的關係。但我們放大來看。

我們從2015年後，城鎮居民家庭人均可支配收入累計同比增長率基本都在8%左右浮動了，要是按照非典時期這種下降兩個百分點的情況，恐怕打擊不小。不管了，我們就按歷史預計，城鎮居民家庭人均可支配收入累計同比增長率會下降兩個百分點，大概呈6%？

第三點——城市總人口變化。這個我找不到季度數據或者月度，用年度數據難以度量短期的，而且我覺得變化估計不大。

第四點——失業率。看數據——非典導致當年失業率提高了0.3個百分點。

第五點——空置率，找不到2003年的數據，最早的已收集的數據是從2005年開始的

第六點——建築成本，沒有小口徑的數據，年度沒法用。所以我參考了這個數據

那麼從已知的來看，就是按照歷史經驗，新冠疫情可能會導致城鎮居民家庭人均可支配收入累計同比增長率會下降兩個百分點，失業率可能提高0.3個百分點。

單就這兩個數據，對房地產價格的影響是：

城鎮居民家庭人均可支配收入累計同比增長率會下降兩個百分點，即城鎮居民家庭人均可支配收入會增長六個百分點，可能創我國有統計以來歷史新低。

失業率可能提高0.3個百分點，這個因素導致住房價格下降三個百分點左右。

那麼，各房企和中介的廣告是否會成真呢？

呵呵~