疫情之下，蛋殼自如為何吃相難看？_風聞

來源：微信公眾號“燃財經” 

作者：蘇琦 編輯：魏佳 

“如果沒法續約，我難道要戴着口罩睡大街嗎？”

時代中的一粒灰，落在每個人頭上都是一座山。但很多租客沒想到，這座山來得如此猝不及防。僅僅一個春節，從老家回到大城市的租客們發現，想繼續住下去並不容易。

蛋殼公寓要求房東免租一個月，但對租客的房租照收不誤，部分房東收不到錢要求租客搬走；自如的多名租户則表示，想要續租遭遇臨時漲價。

針對租客的質疑，蛋殼方面回應稱，在補貼上蛋殼的支出要遠超出徵求業主免租的金額，因此絕不會存在“賺差價”，並出台了一系列措施補貼租客；自如方面回應稱，已經跟進到租客，多是因長租客想改為短期續約引起，與租客基本達成共識。但這樣的回應在租客眼裏只有兩個字：“牽強”。

長租公寓“吃相難看”，與其“二房東賺差價”的商業模式息息相關，業內人士介紹，按照業內默認指標，出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個行業都處於虧損狀態，而長租公寓企業的現金流入主要依靠租金收入，年後本來是一波租房高峯期，現在因為疫情，流動性基本被鎖死，只能在老租客身上做文章。

“實際上，這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈，這個行業受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方。”一名業內人士稱。

2019年，長租公寓迎來倒閉潮，雖然先後有青客、蛋殼流血上市，但疫情的爆發成了企業運營的試金石。截至發稿，青客公寓上市時市值8.26億美元，當前市值僅為5.89億美元；蛋殼公寓上市時市值為27.4億美元，過去一個月不到，目前市值為24.78億美元。

長遠來看，大家租房的需求其實還在，只是高峯往後推了三四個月，疫情緩解之後會出現一波流量反彈。想要挺到那個時候，“自殺式漲價”或許是最壞的選擇，企業可以嘗試線上看房、社羣招租等方式，同時，也要運營好已有的老用户。隨着大型社區式租賃住房入局，2020年，長租公寓行業又將迎來新格局。

剛回北京

蛋殼租客就被房東通知搬家

2月11日，剛回北京的蛋殼公寓租客楊陽接到了房東的電話，要他準備好搬家。

房東稱，按照她跟蛋殼籤的合同，2月15日是打款日。但這個月蛋殼通知她不給打款了，並因為疫情的影響要求她免租1個月，房東提醒楊陽，到期如果蛋殼還不付錢，按照她跟蛋殼之間的合同，15個工作日之後合同就作廢，楊陽一家也得搬出房子。

然而楊陽和蛋殼的房租合同已經簽到了2020年11月，且一年房租已經全部付清。在這樣的情況下，楊陽的處境十分被動。

這兩天，楊陽被拉入好幾個蛋殼維權羣。除了楊陽這種情況外，另一部分租户反映，他們因為回不來等原因想退租，但客服回覆稱退房預約已經排到3月1日。

羣裏的房東情緒也很激動，1月24日開始就有人沒有收到打款了。“如果按期收不到租金就斷水斷電換門換鎖”，羣內不少房東已打算強制收房。

“對於我們租户來説，這是房東跟蛋殼之間的糾紛，其實跟租户沒有直接關係，最後卻直接影響了我的生活。這時候業主如果強制收房，我難道要戴着口罩睡大街嗎？”楊陽告訴燃財經，他打電話給12345、110以及蛋殼客服，均沒有得到有效的解決方案。

2月14日早上，蛋殼方告訴楊陽會正常給房東打款，讓他安心住。但直到截稿，房東依舊沒有收到房款。眼看離房東給的最後期限越來越近，楊陽每天提心吊膽，害怕自己無家可歸。

房東、租户與蛋殼爭論的焦點在於，疫情之下，蛋殼要求房東免租一個月，但沒有為租客減免租金，“房東免租、租客交租”的行為引發不滿。“租客剛跟我説完交了房租，蛋殼轉頭就要我免租金，真怕蛋殼哪天碎了。”一位房東稱。

多名北京地區的房東在維權羣表示，蛋殼並沒有徵求房東是否同意減免房租的意見，而是直接通知會暫停打款。後來，蛋殼方給出兩個選擇：第一，不免租金就正常解約，可以賠償一個月（即退回房東押金）；第二，如果走法律程序解決，蛋殼方可以以不可抗力的因素，不給予賠償。

關於業主在蛋殼不如約支付租金情形下能否收房的問題，北京地區的律師華強稱，根據合同來看，業主與蛋殼僅是委託管理關係，業主與租户才是租賃關係。在租户已經按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業主了，業主無權要求租户騰房。至於業主的損失，可依合同向蛋殼追討，包括但不限於違約金，實際損失等。

房東與蛋殼的合同

華強稱，根據法工委的意見，本次疫情確實已經定性為不可抗力。但根據業主提供的信息，蛋殼已經提前收取租金，且北京並未官宣封城，個人行動並未受到強制性阻礙，業主與蛋殼的財產委託管理服務合同不存在不能履行的情況。所以，蛋殼單方以不可抗力解除合同的理由於法無據。

另一位北京中南律師事務所的陳衞平主任律師稱，根據《財產委託管理服務合同》第八條第（四）項規定，出現蛋殼利用房屋從事違法活動，損害公共利益的、蛋殼遲延支付租金滿15個工作日的，房主有權單方面解除合同，蛋殼應賠償房主兩個月租金。

對於諸多質疑，2月3日晚，蛋殼公寓發文指出，針對武漢無法返城的租客，蛋殼公寓計劃為租客返還一個月租金。對於武漢地區以外無法返程的租客，蛋殼公寓將根據各地政府發佈的因疫情延期返工的天數，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數。補貼在3月2日後返還至蛋殼公寓APP個人中心的錢包中。

然而，租户對此並不買賬。一方面，返還金額並不能提現，只能用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續租、首付款等蛋殼APP內的賬單費用。另一方面，這一期間仍舊居住在出租房內的租客將得不到補貼。

2月15日，蛋殼再次回應稱，在原有的續租優惠活動上，增加首月立減50%月租金，住滿6個月後再返20%的優惠活動，但前提是用户在2月1日至2月29日合同期滿且續租滿一年，且依舊無法提現。

維權羣流傳的蛋殼應對業主的方案

自如租客想續約

只能接受漲價

與此同時，另一家長租公寓自如也被指在疫情時期變相漲價。

“不漲價就不給續約，不然只能搬走，可現在我能搬去哪裏呢？”北京的一位自如客肖莉莉原本簽了一年合同，2月27日到期。在2019年12月時她就和自如管家溝通過續約的事，管家稱到時候提前一兩個月續租就可以，還有優惠，優惠活動會在APP顯示。

可就在2月7日，她接到管家的電話，稱房子續租不了。問及原因，對方稱她住的這套是止血房源，按照市場價來看屬於虧損房源，現在要回歸市場價，系統內部已經將這套房源鎖上，續約的話需要向公司申請。

“我的第一反應是不可能。2020年1月，我隔壁房間還新簽了一個客户，按優惠價格簽了一年的合同。同樣房源，為何我續租就不可以，新籤的那户就可以入住？”肖莉莉告訴燃財經，那時候她人都沒回去，租的房沒人住還照樣交房租，現在續租無門，自如這樣對待老客户讓她寒心。

由於疫情期間不便搬家，無奈之下她讓管家幫忙申請續租，隔了兩天對方回覆了三個方案，簡單來説就兩個字：漲價。

蛋殼管家給肖莉莉的續租漲價方案

第一種方案是按照原價申請短租一個月，然後再去找其他房源，但自如沒有審批下來；第二種是申請續租7個月，但這屬於短租，要在原來的基礎再加6%的租金漲幅。按照現在3190元/月（不含服務費）的價格，總價要漲到3381元/月。第三，不續約搬離。 

後來肖莉莉加了一些維權羣，才知道很多自如租客都面臨這種情況。

管家告知租客漲價

維權羣內，一位租客遇到了和肖莉莉同樣的話術——之前説好提前一個月續約有服務費打7折的優惠，但續約時要漲價，租客還不能自己續約，只能由管家發起。

另外一位女生人還沒有回到北京，遭遇漲價後不想續租，她在羣裏稱，“我現在人還在外地，房子還有兩天到期的時候，管家告訴我説房子續租不了了，我只能叫朋友去把東西搬走。這和高價賣口罩有什麼區別？他們這是在特殊時期把我往外攆啊。”

微博“自如趁疫情漲價”話題

微博上自如趁疫情漲房租的話題已有數千萬人蔘與，其中熱度最高的帖子寫着：自如趁租客不便搬家換租時“坐地起價”，肆意哄抬租金，多地區續租普遍增長10%-30%，最高達38.3%。

對此，自如於2月10日公開回應稱：“已經跟進到租客，多是因長租客想改為短期續約引起，與租客基本達成共識”。但網友的高贊評論稱：重新定義“與租客達成共識”。

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疫情成了長租公寓模式的試金石

對於長租公寓行業來説，年後本來是一波租房高峯期，現在因為疫情直接斷送這波行情。

“根據以往的數據，年後基本上從初六開始，用户的網站和APP的訪問量就開始攀升。 今年因為疫情，大家短時間內都沒有換房需求，數據斷崖式下跌。”蘑菇租房聯合創始人龍東平觀察到，大家最愁的還是沒辦法帶人看房，很多外地租客甚至還在老家沒回來。

愛分析高級分析師黃勇也告訴燃財經，長租公寓企業的現金流入主要依靠租金收入。受疫情影響，各地復工時間推遲，導致春節後這段傳統旺季中有租房需求的流動人口驟減，長租公寓的出租率顯著下降，並出現一定比例的退租。

在運營層面，很多社區街道採取了較為嚴厲的防控措施，甚至拒絕外地租客進入小區，引發租客權益糾紛、疫情防控等事務需要處理；而長租公寓企業自身也和其他行業一樣面臨員工復工難等問題，加大了運營難度和人力支出成本。

在這種情況下，原本就現金流吃緊的長租公寓行業壓力更大。按照業內默認的指標：出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個行業都處於虧損。根據青客公寓和蛋殼IPO時披露的財務數據，青客的賬面資金不夠維持一年，蛋殼的僅夠再支撐3-4個月。

從1月9日青客發佈的上市後首份財報來看，青客2019年第三季度成本及費用總額為4.37億元，與上年同期的4.35億元基本持平，其中，成本最高的是運營成本，達到3.45億元。但第三季度淨虧損為1.25億元，較上一季度的淨虧損7163萬元擴大75%。

“過年之前空置的房源現在租不出去，已經入住的租客也沒辦法搬走、找房子，流動性被鎖死，只能在老租客身上做文章。”一位業內人士告訴燃財經，“實際上，這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈，這個行業受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方。”

該業內人士稱，從企業角度來看，有些房源可能以前是為了促銷降低了價格，本來這一輪租約到期就準備開始調價，只是正好趕上了疫情。“但臨時漲價的行為，大家肯定都會記在心裏。越是這個關頭，越是要採取更合理的溝通策略。”

長租公寓行業誕生於2010年，隨着房價高企以及城市化進程加快，激發了租房市場的爆發，資本大舉押注，2015-2016年，長租公寓行業正式步入快車道。

圖 / 視覺中國

知名房產博主鵬程蛇口稱，**通常來説，資本和大公司一旦介入一個行業，個人基本沒有生存機會，但租房行業卻相反。**個體化經營的二房東具有成本優勢，在移動互聯網時代，他們也可以各租賃平台發佈租房信息，客源並不比機構差。相比之下，長租公寓沒有足夠的成本優勢和渠道優勢，根本賺不到錢。

事實上，長租公寓們為了擴張規模，拿房的成本甚至高於個體二房東們。為了上市，蛋殼需要迅速擴張，在去年也被曝出通過加價方式拿房。一位業主告訴燃財經，“我家的大開間，自如出價2500元，我愛我家出2700元，蛋殼出3000元。收進來之後，兩居改三居，再加價租出去，賺差價。蛋殼比別的中介給的房租價格高500元，比小區業主直租還高200元。”

“長租公寓看起來增加了出租房源，其實房東的房子是固定的，無論誰來打理和經營，總數沒有變。沒有增加房源，長租公寓卻要投入租金，面對高經營成本，他們就會提高租金價格，並希望在某個局部地方壟斷房源，抬高租金。”鵬程蛇口稱。

但這樣的方式並不可持續。上述業內人士稱，不論通過誰來租房子，租客看中的還是價格和地段。“只要租客走進去一看，裝修、電器、傢俱、環境，心裏就有一杆秤了，租客有自己的鑑別能力。”當品牌的作用被弱化時，漲價過度就會適得其反。

疫情結束後將迎來反彈

2020年仍有新機會

“長遠來看，租房的需求其實還在，等疫情緩解之後，肯定會出現一波流量的反彈。”龍東平告訴燃財經，就看大家能不能挺到那個時候。

業內人士認為，在這個階段，不能完全依靠業主降租、政府扶持，更應該多方努力解決現金流，最大限度降低運營成本，及尋求新的融資渠道。

同時，**線上看房、社羣招租等渠道也應該嘗試，為疫情結束後的需求反彈做準備。**現在不少長租公寓企業都開始開展線上看房，此前，自如等APP也有360度看房功能。

“還可以通過租客羣等垂直渠道進行招租。”龍東平稱，作為一家為全國中小公寓方提供SaaS管理系統的創業公司，蘑菇租房在2月份贈送總計100萬份電子合同，將找房——簽約——租後都搬到線上。

另外，鑑於一些長租公寓品牌的影響，如何運營好已經簽約的存量租客，也是當務之急。一方面提升續租的可能性，降低退租風險；另一方面，租客轉介紹，能降低獲客成本，提高出租率。

“如有業主同意免租，也可以減免租客的租金。”龍東平稱，“**業主租金佔公寓整體運營成本的六成以上，跟業主和產權方爭取優惠是最直接的節流方式。**但説到底業主願意降租是情分，不願意降租是本分。可以嘗試半個月到1個月的降租，或根據目前的‘空置房源’去談，成功率可能更大。”

現在整個長租公寓還處在以虧損來換規模的階段，規模越大反而虧損得越多。對於市面上大量的幾十、幾百套規模的中小公寓玩家，沒有人會專門去做虧本生意，所以往往還能盈利。上述業內人士稱，疫情之下，這些小公寓方由於資金儲備不足，需跟進政府財税扶持政策，想辦法借錢挺過去，或者拿以前的利潤出來填坑。最壞的打算就是急剎車，把房子退給業主，等疫情過去了再續租。

根據中指研究院發佈的《2019長租公寓市場年報》，據不完全統計，2018年長租公寓領域，企業獲得融資37筆，約1491億元；而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業靠攏，包括蛋殼、魔方、佳兆業、龍湖等。

2019年行業迴歸理性，2020年格局則將迎來調整。業內人士預測，長租公寓已經經歷兩次迭代，第三次迭代即3.0版的大型社區式租賃住房，將以大體量的優勢影響着行業格局。這類租賃住房也將是國家扶持重點，成為市場上重要的增量供給。

對於這類公寓而言，由於之前沒有運營經驗，所以住建部明確2020年將重點探索這類項目的運行機制，將其交予長租公寓機構運營，這也成為今年長租公寓行業的新機會所在。

*應受訪者要求，文中楊陽、華強、肖莉莉為化名。