今年北京寫字樓新增供應恐將下滑近一半_風聞

來源 | 界面新聞

隨着2月中上旬企業陸續復工，疫情對商業地產的影響正在逐步展現。

戴德梁行近期的報告顯示，針對近期疫情對中國經濟的影響，牛津經濟研究院（Oxford Economics）將2020年的預測下調0.4個百分點至 5.6%。

但報告認為，是否能夠達到或者超越這一數值，還要看疫情持續時間的長短，以及各地財政支持的力度。德勤（Deloitte）最近的一項調查證實顯示，在接受調查的CEO中，近50%保持了本年度設定的財務目標，14%的CEO大幅調低了績效目標。

仲量聯行的報告中，也有類似的反映。在一項針對其位於北京業主的調查顯示，僅有15.4%的業主認為，疫情對市場產生的是輕度及以下的影響，69.3%的業主認為影響達到“中度和顯著”，15%的業主認為疫情對市場會產生高烈度的重大影響。

儘管重點城市尚未達到全面復工，但報告初步判斷，就北京寫字樓市場而言，本季度乃至部分年內入市的項目預計將多有推遲， 寫字樓市場整體活躍度將會顯著降低。

“年初預計今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米，但受到疫情的影響，最終的實際入市量，有可能只在120萬方-100萬方的水平。”戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，工地延期復工，民工延期返程，都會導致寫字樓項目入市量的延遲。

另外，由於疫情所帶來的各行業增速放緩，投資方和業主方也會適時做出調整：“往年的預計量和最終實際上市量基本會有30%的浮動，但今年的差距顯然會更大。”

不過，北京寫字樓新增量的減少，對於市場而言，或許能夠起到緩衝作用。2019年四季度的數據顯示，全市甲級平均寫字樓空置率為13.5%，平均租金環比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。

受到疫情的影響，今年北京甲級寫字樓的淨吸納量將會承壓。魏東認為，新增供應量的減少，能夠緩解北京寫字樓空置率的下行壓力。

“根據早前的測算，2020年是近年北京寫字樓新增供應量最大的一年，但到了2021年，上市量預計僅有30萬方。現在2020年的新增量延期，對於未來兩年迅速下滑的市場供應來説，起到平衡作用。”魏東表示。

疫情的廣泛影響，使得不少機構參照2003年非典期間的行業數據，對未來可能造成的市場行情進行預判。

仲量聯行的數據顯示，2003年2-3季度北京甲級寫字樓平均租金環比下降3%和4%，全年租金水平僅同比下降6%，到了2004年北京甲寫平均租金錄得既同比出現11.2%的增長。但全市租賃活躍度大幅下降，2003年甲寫淨吸納量僅 4.7萬平方米，僅為上年同期的37%，是 2004年的24%。

2019年的數據顯示，北京全市甲級寫字樓租金成本已經達到21.6億元，是2003年的21倍。雖然市場有更龐大的體量和更強的抵禦風險的能力，但考慮到2019年即存在經濟下行壓力帶來的市場波動，因此需要各方面調整應對措施分配疫情成本。

不過到目前為止，相較於商業項目出現的眾多減租情況，仲量聯行針對北京寫字樓業主的調查顯示，僅有 23%的業主表示，儘管業主已經進一步下調對自身項目 2020 年租金和項目表現的預期，並對項目做出調整或計劃制定更為靈活的租賃策略，但仍有61%的受訪業主表示，目前不考慮對現有租户給予租金的補貼或減免。

報告認為，在 2019年北京甲寫租賃成交中，承租面積小於1000平方米的中、小型企業佔比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。而隨着中小企業面臨着因經營活動停滯出現的現金流壓力，尤其需要針對中小微企業的定向扶持政策。

值得注意的是，儘管受疫情影響的行業廣泛，但也有一些行業表現出活力。戴德梁行報告顯示，醫藥與醫療設備，線上遊戲、遠程教育等互聯網行業將快速發展 , 從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。

“從復工之後，很多企業仍然選擇居家辦公的情況來看，一些‘雲辦公’的軟件的使用率得到大幅提高。”魏東表示，例如遠程醫療、在線問診、在線教育等在內的互聯網企業，因為人們普遍的隔離而出現實際受益，不排除這些企業在疫情結束後，有擴租需求。包括電商在內，現在“被迫”擴展到了老年用户羣體：“就商業形態而言，社區商業、新零售等等，滿足‘最後一公里’社羣需要的業態，也在這一輪疫情中，展現出較大的抗風險能力。”

（完）