央行“降息”，對樓市利好有多大？_風聞

今天很多讀者問，降息之後，房價會不會止跌回升？

央行今天開展了2000億元的MLF操作，期限為1年，利率為3.15%。而上一次MLF操作是在今年的1月15日，當時的利率為3.25%，媒體據此認為央行“降息”10個基點。

其實，從去年8月的利率市場化改革之後，貸款基準利率已經取消，取而代之的是LPR（貸款市場報價利率），而LPR是一個市場化利率的概念。嚴格來説，央行不能像以前那樣直接制定這個利率了，也就不存在“降息”一説。

LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算。也就是説，這個利率是市場化定價的，會根據供求關係既可能降也可能升。

不過，央行雖然不能直接干預LPR，但可以通過MLF操作間接影響LPR。MLF是指中期借貸便利，屬於央行的一種貨幣政策工具，可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客户的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，是決定LPR的基本座標。

所以，MLF利率降低，意義重大，對市場的實際影響，相當於降息。10個基點的幅度雖然不大，但信號意義明顯，意味着降息週期已經開啓，今天股市應聲大漲，滬指上漲2.28%，深成指上漲2.98%，創指上漲3.72%。

而且，前幾天央行副行長已經表示，MLF利率和LPR利率會同步下降，這意味着20號的LPR利率也有望降低10個基點，對樓市是一個大利好。如果LPR利率降低10個基點，那麼房貸利率有望從4.8%降至4.7%，這是救市邊界的一次突破，政策從之前的toB（暖企），進入到toC（刺激需求端）的新階段了。

樓市維穩一旦進入toC階段，對需求端來説，會是非常大的利好，接下來，利率打折、降低首付比、減免契税等，也是可以期待的。市場人士對央行接下來的降息空間普遍持看多態度，認為年內至少還有15個基點的降息區間。已冰封三四年的樓市，會否再次重啓，值得關注。

不過，我想提醒各位的是，降息是否意味着大放水呢？還真不一定。

首先，央行的“降息”幅度是非常審慎的，此次只降了10個基點，而從歷史上看，央行一次標準降息幅度是25個基點。央行之所以如此吝嗇，一方面是對當前經濟局勢的信心十足，另一方面是不想傳遞“大水漫灌”的信號，不想對資產價格造成強烈刺激，特別是房價。

第二，從趨勢上看，這兩年央行雖然一直在降準降息，但同時印鈔速度也在降，廣義貨幣M2的增速從最高峯的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以內，這意味着貨幣的乘數效應大幅度降低，通脹壓力不像以前那麼大了。所以，是不是“大水漫灌”，不能僅看利率，還要看M2的增速。

第三，低利率和通貨膨脹，不是必然的因果關係，只是一定時期的相關關係。例如，像日本和歐洲的一些發達國家，利率長期維持在低位甚至零利率水平，但這些國家並沒有發生大規模的通脹，樓市、股市持續低迷，什麼原因？當一個國家進入發達階段後，老百姓借錢消費、借錢投資的慾望會降低，當借錢的人少了，銀行的利率自然就低。這種時候，低利率和物價平穩就能夠兼顧了。

當前，我國的人均GDP已經突破一萬美元，正式邁入中等發達國家水平，基礎設施高度完善，人們物質生活高度豐富。這個階段，低利率對CPI和資產價格的刺激效應，要遠遠弱於10年前，那種“一降息房價就飛起來”的時代已經過去了。

當然，不管這樣，降息操作已然開啓，這對樓市企穩是個非常號的信號。昨天文章已經分析過，疫情結束之後的兩三個月內，樓市會迎來成交量和價格的雙重谷底，但兩三個月之後，隨着企業全面復工，公眾信心重建，再加上央媽派送的禮包，市場會觸底反彈，迎來一波小陽春。

長期來看，低利率時代是大勢所趨，大城市特別是中心城市的房產仍然是普通人抗通脹的首選。不過，隨着GDP增速、M2增速都在逐步降低，房價漲速也很難獨美，最終迴歸穩健的防守型資產，而不是高收益的進攻型資產。