獨家 | 燁星集團預計將於3月11日登陸港交所，疫情促進物業服務需求加大_風聞

據獨角獸早知道（ID：iponews）獨家消息源，燁星集團預計將於2月底開簿，3月11日正式登陸港交所。

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由新三板轉道港股

早在2018年8月，鴻坤集團旗下的物業公司就曾在新三板掛牌，但在其上市不足5月之時便匆匆摘牌，與此同時，鴻坤立即將目光投向物業股熱鬧非凡的港股市場。

鴻坤集團的物業平台終於在走到了港交所的門前，燁星集團預計將於2月底開簿，3月11日正式登陸港交所。

燁星集團在去年7月首次遞表失效後，於2020年2月初再次申請於聯交所主板上市，成為今年以來第五家遞表的物業公司，同人融資為其獨家保薦人。

燁星集團的主要運營附屬公司是北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司，而北京鴻坤正是2003年在鴻坤集團旗下成立的物業開發公司，最終實控人為鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪。

截至2020年1月28日，燁星集團業務遍及京津冀地區、海南、湖北及陝西的八個城市，管理的總收益建築面積約520萬平方米，總合約建築面積約800萬平方米，包括24項住宅物業及17項非住宅物業，收益建築面積幾乎全部來自鴻坤集團。

與同行業相比較的話，燁星集團的體量偏小，該公司在管建築面積低於目前市值靠後的銀城生活服務(01922)、鑫苑服務(01895)、中奧到家(01538)。而在北京的物業管理市場，燁星集團的市佔率也只有0.35%，排名第21。

近日，新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐中國，各小區物業加強物業管理強度，物業管理員對進出小區的人員進行檢測體温，佩戴口罩，外賣人員進出，電梯及重要場所的消毒管理等服務，以此來保障小區的安全性，有效隔離患者及潛在患者，保護小區的業主安全，這使得業主對物業的需求增加，促進物管企業長期發展。

疫情的出現使得業主體會到物業管理的重要性，但疫情只是短期的影響，長期來看，中國城鎮化率較低，相較於發達國家低約15%，市場空間巨大，中國的城鎮比例由2014年的約54.8%增長至2018年的59.6%，根據中國的第三個五年規劃，中國的城鎮化比例目標要在2020年達到60%。

除此之外，中國房地產行業在近幾年穩健增長，房地產開發投資額在2014年至2018年的年複合增長率為6.1，疊加全國人民收入水平的提高，物業管理的需求將持續加大，管理費用也有增長的趨勢。

收入與淨利增速正在下滑

燁星集團的業務劃分為三部分，物業管理服務、物業開發商相關服務及增值服務。這三類業務近幾年的收入佔比較為穩定，2019年前8個月，來自物業管理服務的收入1.23億元人民幣(單位下同)，佔總收入69.9%，物業開發商相關服務、增值服務分別為4123.5萬元、1153.2萬元，分別佔23.5%、6.6%。

近年來，燁星集團的平均物業管理費保持上升，從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高於百強物業企業的平均住宅物業管理費，公司稱，平均物業管理費增加主要由於新物業管理項目的物業管理費率較舊項目高，此外，物業管理費率較高的非住宅物業項目整體佔比增加。

財務方面，2016年、2017年、2018年，燁星集團分別實現收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬元、3560萬元、3720萬元;毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末，公司淨資產3278.7萬元，在手現金2138.7萬元。

從業績增速看，燁星集團的收入雖然保持增長，但增速均呈下滑趨勢。由於前幾年房地產市場投資火熱，鴻坤集團的項目也密集推出，2017年增長最快的是物業開發商相關服務，同比增速接近87%，但隨着房地產調控加緊，2018年，這項業務的同比增速降至約2%。

近幾年公司毛利率保持平穩，但其他開支拖累淨利潤的增長。由於按公平值計量的金融資產公平值變動收益減少、行政開支及所得税開支上升，2019年前八個月燁星集團淨利潤甚至出現21%的負增長。

****不是每個低體量物業都能“小而美”****燁星集團所處的物業管理行業被視為黃金賽道。目前行業集中度還處於非常分散的階段，公司之間的競爭壓力較小，從我國城鎮化率的角度看，物業管理行業仍有很大的增長空間。據灼識諮詢數據，未來五年，中國在管物業的總建築面積預期將由2018年的217億平方米增加至2023年的345億平方米，複合年增長率為9.7%。過去五年，地產開發商銷售面積經歷高增長，為相關聯的物業管理公司在管面積的未來增長提供了保障。中期增長確定性強、長期空間廣闊，這正是市場看好物業板塊的原因。

但對於體量小、且高度依賴鴻坤集團的燁星集團來説，增長的確定性遠遠小於其他大型的物業管理公司。經過2017年的高增長後，鴻坤集團的權益銷售額和銷售面積在下滑。在房地產行業加劇洗牌，市場集中度快速提升的環境下，作為中小房企的鴻坤集團正在面臨嚴峻的考驗。一方面，融資渠道收窄令房企的債務壓力普遍上升，另一方面，行業銷售增速放緩，現金迴流慢，本就資金實力薄弱的中小房企在拿地方面更加難以與頭部房企較量。

燁星集團從獨立第三方物業開發商取得物業管理面積仍比較小，僅佔總收益建築面積約0.9%，其外拓能力還有待觀察。根據業務目標，燁星集團計劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機構，收購最少兩間物業管理服務公司。