“定位不清晰，經濟靠強縣，發展靠網紅”，山東有個城市叫棗莊_風聞

工作原因初次來到了山東棗莊，談一談對棗莊的印象。

第1天

首先，説説市政市容交通。晚上7點多鐘抵達棗莊，出站打車通道處上了一輛出租車，裏面卻坐了一個人，問了師傅説是交接班，一直不明白為什麼交接班不提前完成再上客，因為我們是兩個人，要求那位下車，誰知驚動了管理人員，扣了司機的一個什麼證，出租車在寬闊的大道上飛馳，一路上司機師傅不停地打電話找人想要回證件。透過窗外，行駛的道路很是壯觀，向司機師傅打聽了一下，叫光明大道，稱得上連通棗莊東西的最氣派的幹道了，因為輔道被綠島遮擋，看不清楚，估算了下雙向起碼6車道，完全具有和一線城市比肩的水平，透過車窗，車輛稀少，路邊的燈柱上掛滿了紅色的中國結，夜色蒼茫加上霧霾的影響，居然讓我找到了夜北京的感覺，橘黃的路燈流珠閃爍間到達了目的地，振興路上預定的酒店。

腹中飢餓，和同事出了酒店街上轉了一圈，店鋪有賣滷菜的，有賣羊毛衫的，可惜捲簾門早已拉下，街上的店鋪多已關門，只有“招募主播”的燈牌廣告閃動着曖昧的檸檬紅。

 看了下時間，只有8點多鐘，都説夜生活發達的城市經濟一定不會差，看來聽聞的棗莊落後是實錘了。在以為即將餓死街頭的絕望時刻，發現了一個長壽麪館，由於長期南方生活，想吃米飯，正以為只能用麪條湊合一頓的時候，裏面還可以點菜，點了大盤雞（看起來像，實際叫麪條雞）、風味茄子、炒山藥三個菜，“大盤雞”的做法和以前吃過的截然不同，份量很足，底部卻鋪滿了大量的麪條，還有狼牙土豆，味道不辣。風味茄子切成塊狀，用糖滾過，油炸過，大葱很山東，加上炒花生米，達到了香酥脆軟的高深境界，炒山藥，也有點甜，但是吃過風味茄子後感覺就不驚豔了，沒想到，棗莊以辣子雞聞名的城市竟然這麼流行甜食，也不知道是不是餓了，總之，讓我們食慾大開。

 第2天

早晨起來，酒店外面的一個“美食街”的地方，主食依然是熟悉的葱油餅，再包個油條，簡單吃了點。叫了一輛出租車，拉開車門，副駕駛坐着一位中年阿姨，師傅説順路送下她，不影響我們兩位，因為趕時間就算了，這件事強化了我的棗莊出租車服務的不規範性。

此行主要是考察園區，9點多抵達科技創新創業孵化中心，繞了幾圈，沒有發現南方園區常見的一站式管理機構，沒辦法進入了一個企業，打聽到園區領導在另外一個地方辦公，經過攀談，瞭解區域規劃的定位和招商政策，重點發展三大產業，大健康、新材料、高檔紡織。本地企業拿地5-6年內保證税收並且要求儘量上市，工業用地拿地上限為20萬一畝，保證畝税收20萬、畝投入280萬，前三年税收地方留存部分全部返還，後兩年返還地方留存部分50%，其他細節一企一議。有一點不解的地方是，一個不大的區域為什麼要規劃三大產業？

順便調研了住宅和公寓項目

1、市中區住宅市場均價約7500元/平，以安僑學府為例，一期開盤600套，一年週期已去化完成90%。

2、公寓項目在棗莊市內極少，市中區只有2個公寓在售項目，公寓面積區間50-80平，平均去化週期4-5年，中堅1878公寓325套去化90%，去化週期5年，市中心中央廣場620套公寓去化95%，去化週期3年半，市場接受度不高，市民更傾向於120-140平左右的大户型住宅，並且公寓轉售交易的税率比起住宅要高出很多，目前少有開發商建設公寓項目，基本都是住宅為主。客户有網紅購買作為工作室用途，印證了晚上的街頭廣告，也有中老年人居住，大房子給孩子用。關於公寓的水電，主要是民用。

3、大產權別墅在棗莊市內極其稀少，在市中區僅有中堅一品在售，開盤以來月去化個位數，共120套別墅，面積260-290平，自2014年銷售，開盤總價200萬，目前價格升至300-350萬左右，銷售6年至今剩10餘套，市場接受度較低。

 4、小產權別墅與小產權公寓目前僅有少數開發商幾年前涉足，目前瞭解的安僑集團在棗莊市發展已有20多年，在市中區安僑美郡建有小產權別墅及小產權洋房，少量的小產權別墅5年前的價格為3500元/平，已售罄，小產權洋房約有900套，面積區間140-180平，用時5年多去化完成，小產權房因無法辦理產證，也無法辦理銀行貸款，導致開發商要求必須一次性付款。安僑美郡目前得到的消息只要再額外付1000元/平可辦理產證。

 5、廠房情況：①.政府搭建的魯南大健康產業創新創業孵化中心項目平台，佔地近1000畝，規劃總建築面積達66萬平方米，採取“前期租賃、2-3年後收購”的合作方式，已有駿騰醫療、杏恩生物科技等達成協議。②.政府搭建開發區科技創新創業孵化中心項目，佔地7.2萬方平方米，採取租賃與出售方式，已有中建材、寧康藥業、聯大凱威等企業入駐。③.企業自建自用，如中建材光芯科技、鵬祥光電科技等。④.市場上也有少量一代廠（沒有物業管理、規劃用途）房對外租賃，由於地段偏僻，交通及配套不完善，價格在0.2元/平/天，市場認可度較低。

 第3天

主要做市民訪談，市民對滕州這個縣級市評價頗高，其2018、2019年均實現地區生產總值破千億元，2019年全國百強縣排名34位，主要靠機牀產業拉動，另外引進的園區也不弱於棗莊。棗莊雖然位於京滬高鐵南北之中，但遊客有不少是周邊的如徐州、日照等，全國輻射性不足。

 總結，棗莊未來如果想取得更大的發展，首先，調整區劃，最大膽的是滕州撤市變區，全市一盤棋，如果無法實現，建議把重點發展的薛城區做大做好，弱區如嶧城，可以考慮合併。其次，引入一個科技企業領頭羊，其它企業可以做其上下游產業鏈，這是棗莊城市升級的必由之路，棗礦已經沒落，抓不住的就讓他過去吧。最後，關於產業投資，住宅和公寓價格預期穩定或穩中微漲，必須長期持有才有較好收益，產業園廠房，如果沒有強大的招商資源，建議控制規模，市場需求上廠房大於辦公式寫字樓。

注：2019年5月，棗莊市鴻鑫房地產開發有限公司以6.3370億元成功競得編號為GX2019-2號地塊，該地塊位於高新區長白山路西側、深圳路南側，地塊成交總面積59881平方米，約合89.91畝，譽為棗莊新地王！樓面價6614元/平。

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