“三選一”只是“蛋殼”的緩兵計_風聞

作者：螞蟻

出品：IT爆料匯 

新型冠狀病毒是全體中國人的老師。

老師都教了我們什麼？對普通居民而言，是強調了衞生安全與防範意識；對企業家而言，則重申了現金流在非常時期的重要性。對於高增長，低盈利的互聯網企業及其它線下現金流薄弱的線下服務行業來説，肺炎疫情是一腳急剎車，是一次隱患的集中釋放。

線下服務行業從業者看到疫情是什麼感覺？

就像一個男生千辛萬苦追到女神，第一次約會時卻遇上了堵車。女神在電話裏口吻不悦：“再給你十分鐘，你要是還不到，我們就這樣吧。”

男生耳邊是路人的牢騷謾罵，眼前是堵得水泄不通的車流。這次第，怎一個心急如焚了得。

這是非常關頭，誰的資金流更充裕，誰家的女神就有耐心多等片刻。一般這種時候，男生就很希望像電影中的場景那樣，打開天窗，從其它車輛的頭頂踏過，最終脱離堵車區。只是過程要更殘酷：那些裁員的，就是踩着員工的頭頂，那些倒閉的企業，則是自己化為墊腳石，成全了競爭對手。

在所有受到衝擊的企業中，我最敬佩蛋殼公寓，因為他們是為數不多想到，要踩着上游產業的頭頂脱離堵車區的人。

蛋殼的操作有多騷？

翻翻看蛋殼給房東和租客雙方的消息，要求房東“配合政府實施相關疫情防控工作”免一個月以上房租，同時要求租户房租照付。説得文雅點，叫打一手信息差，説得直白點就是上下通吃，吃完上游吃下游，風險向兩個方向同時轉嫁。

       

              

從蛋殼公寓公開信《致廣大房東的真心話》一文的措辭來看，蛋殼從頭到尾都在強調一句話：人力不可抗因素對行業的衝擊，應該由行業的上中下游共同埋單。

             

問題是，長租公寓行業的上游，不是一些規模巨大，效益良好的大型企業，而是一個個分散的、信息不集中，意志不夠團結的個人房東。他們沒有統一的危機應急預案，也沒有針對疫情期間房租減免的統一價值觀。他們之中部分人的租金已經被預定好作為房貸支出或教育支出，與習慣於提前計算收入的上市公司如出一轍。

              

房東們的唯一共識是，我一天之內淪落成現在這個樣子，就是當初信了長租公寓租金高的鬼話。要沒這檔子事，我現在還拿着我的房租呢我。

              

而蛋殼公寓在面對這批分散房東時，犯了主觀認識的錯誤。蛋殼的策略是恩威並施：打着抗疫、公益等旗幟，連蒙帶唬先穩住大部分房東，個別態度較為尖鋭的典型專門解決。

計劃很完美，第一步不止一個房東反映，蛋殼在與房東協商疫情期間租金減免問題時態度十分強硬，房東們被扣了一臉“要響應國家號召”的大帽子，等到詢問詳情時，不少人被蛋殼方面直接掛了電話，再打過去不是佔線就是無人接聽。

這引發了房東集體的反彈，被蛋殼強行扣租的房東們將成本向租客強行轉嫁，不少租客一邊躲避疫情，一邊被通知來年搬家走人。事件發展不再受蛋殼公寓的控制。

結果就是，舉國上下的這場堵車危機中，蛋殼是受衝擊最大的。在國內，租客又引出了長租公寓租金貸的陳年舊賬。在大洋彼岸，納斯達克的基金經理們對蛋殼的一番騷操作用腳打分，連續兩天，跌幅達14.81%的股價閃崩把蛋殼砸了個底朝天，“反覆破發”成就宣告達成。

問題是，縱觀整個市場，一場禁足肺炎下來，全國大大小小的線下服務或相關行業，哪個不是打落牙往肚子裏吞？其中現金流薄弱者，哪個不想轉移虧損？翻閲這些天受疫情衝擊的企業新聞，映入眼簾的不是裁員便是倒閉。“反向抗疫”的操作那麼多，受傷最深的為什麼是蛋殼公寓？

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講故事的人

長租公寓行業的痛點是，太想講故事。

**納斯達克是個好地方，一羣愛聽故事的基金經理坐在華爾街的銅牛上，等待五湖四海前來講故事的人，誰講的好就給誰錢。**不同時期，他們愛聽的故事也不同，上市前愛聽行業前景，上市後看規模大小，反正規模是利潤之母。這是互聯網時代，虧得一塌糊塗的企業也能給出幾百億估值，只要故事講得好，再高的估值也有人接下去。

**長租公寓就是房屋中介們講的一出好故事。**中介們在整房裏加上隔斷和精裝修，租賃就有了溢價；中介們通過租金貸將營收前置，擴張就有了基礎；中介扎堆大城市高價爭奪熱點房源，利潤最高的地區被瓜分殆盡，就能讓後來者講不出好故事。

即便如此，國內長租公寓兩個先驅蛋殼和青客，都沒能打動華爾街評委。截至2月20日，兩家公司股價雙雙破發，青客更是陷入低交易量陷阱，被戲稱為“看客都走光了”。

不僅如此，講故事也有代價，即脆弱的現金流。銅牛上端坐的投資家都有巴菲特的習慣，喜歡蘋果、可口可樂這樣自帶護城河的企業。長租公寓想要品牌護城河，除了在精細化運營上下功夫外，最主要的還是拼誰的資金足，因而自如、蛋殼等主要長租公寓玩家，幾乎都有借融資工具提前收租的行為。

問題是，運行了這麼久的長租公寓模式，為什麼在疫情期間面臨生死大考？

主要是疫情加重了長租公寓的空置率。

長租公寓幾乎可以和白領公寓劃等號。白領招聘又素來有金三銀四，金九銀十之説，尤其年後返工潮是長租公寓的行業旺季。如今疫情時期，包括招聘、線下找房在內的一切社會活動轉移線上，靠線下吃飯的長租公寓遭當頭一棒。（一個白領的線下求職週期，短則三五天，多則數月）不僅是小區嚴控進出人口給租房帶來的困難，白領春招季的紅利一旦錯過，長租公寓全年的紅利就只剩下九月十月秋招季。

同時疫情帶來一定的線下服務行業倒閉潮，一批企業無法正常運行的員工在都試圖退租或轉租。長租公寓必須在兩邊同時做安撫工作。配合蛋殼自己在疫情期間的客服短缺，安撫失效就成了命中註定的結局。

某種程度來説，疫情本身也是長租公寓行業的非週期性調節，對於“房租準備金”高度緊繃的長租公寓行業，自2018年鼎家公寓暴雷後，就鮮有引發廣泛關注的暴雷事件傳出。此次疫情重壓之下，註定將有一批講故事的人倒在向華爾街衝鋒的路上。

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三選一突破重圍

回過頭看蛋殼公寓的致房東公開信，整個信件，大致講了這麼幾句話：

1、疫情初期，我們犧牲自身利益，做了一定貢獻。

2、疫情發展，線下沒法看房，行業旺季沒了，我們很難，請列位多多海涵。

從相關評論看，這封以感情牌為主的公開信並未引起房東的感情認同。在蛋殼公寓微信公眾號的留言區，有房東斥責蛋殼免租的本質是“轉嫁”：

“你們對租客減免一個月的租金，是你們公司的對社會的疫情支持和社會責任！但是不能直接轉嫁給我們小房東，你們應該與我們一起商討一下。由你們這樣做，我們房東自己去捐款捐物支援災區。我們都是退休人員，老母親住在養老院，養老金不夠付養老院的費用！有些事情應先商量後決定！”

房東怨聲載道的同時，股市反映也不佳，蛋殼的公開信於17日發佈，18日美股開盤就甩給蛋殼9.63%的大跌。蛋殼只好把感情牌收攏起來，重新再打牌。

2月20日，蛋殼拿出斟酌已久的返租“三選一”。具體方案是，針對房東急用房租的程度，將返租進度分為快中慢三檔，核心思路是在資金流動性上讓利蛋殼越多，得到返還的房租份額也越多。 

            

問題是，“51%房東選擇”的合同期滿全返模式，真的是絕大多數房東青睞的嗎，還是蛋殼自己最青睞的？三選一是20日晚間發佈的，發佈時就標明瞭51%房東選擇期滿全返。唯一的解釋就是，發佈前蛋殼做過針對房東的問卷調查，得出51%支持期滿全返的結果。然而三選一問世後，網絡輿論主要傾向於第二種選擇，即分期獲取房租，理由是能儘早把資金流動性握在自己手上。

這樣看來，三選一更適合這樣拆解：

1、到期返租，期間資金流動性注入蛋殼（官方推薦）。

2、分期返租，別看我，我是緩和矛盾的折中項。

3、免租半月，如果你真的急用，我們各退一步。

問題是，銅牛上聽故事的人認可蛋殼公寓的新故事。蛋殼發佈“三選一”當晚，蛋殼美股大漲6.78%。從資本市場反映看，蛋殼講了一出“突破重圍”的好戲。

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互聯網函數

然而，三選一隻能是蛋殼的緩兵之計，無法改變長租公寓資金鍊脆的像個玻璃杯的事實。

**蛋殼的根本矛盾，在於行業基於給華爾街講故事的擴張需要，與行業漫長的盈利週期之間的矛盾。**前者要求長租公寓儘快計提收入向利潤更高的高線城市核心地段房產資源作投入，後者要求長租公寓在每一處新房產的投入都要等待1-3年的盈利期，在行業全線擴張的前提下，這一盈利期就要拉得更長，資金鍊更繃緊。

這也是當今互聯網快速擴張模式的弊端之一，充足的買方資金，能讓企業走出初創期現金流緊張的弊端，但也會造成擴張速度與實際經營利潤脱節。一旦融資叫停，一切土崩瓦解。

加上長租公寓為了轉移風險，以租户而非自身作為租金貸的債務方提前獲得全年租金。這樣做的缺點是，整個長租公寓服務的總方針向着“不求有功，但求無過”發展，反正整個模式的全部收入已經提前提走了，後續服務要做的就是租户與房東按照契約行動，不發生反彈。包括長租公寓的客服在內，大家的目的就是儘可能維穩，確保資金鍊不在後方崩斷。

看看這次蛋殼面對現金流緊張的第一反應，就是這一總方針的最好闡述。

蛋殼想做的是什麼事？是單方面變更約定，將疫情損失向個人房東轉嫁。《韓非子·解老》有言：凡法令更則利害易，利害易則民務變。但蛋殼方面維穩工作做得太久，面對房東羣起維權的“民務變”，首先想到是感情溝通。

**整篇《致廣大房東的真心話》，完全是一篇“維穩宣言”。**其核心思路就是先打感情牌：“疫情洶湧，措手不及。”再打感情牌：“旺季消失，房屋空置，可能難以長久支撐下去。”最後打感情牌：“您的支持，勝過雪中送炭，我們會對這份情誼逐一記下。”

           

感情確實是十分充沛，但利害關係分析了嘛？分析了一點點：“如果我們倒下了，未來傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。”但從房東反饋看，沒人在意雪中送炭，大家在意的是真金白銀。

那麼問題來了，如何鞏固長租公寓的薄弱現金流問題？

近兩年偃旗息鼓的P2P或許是一個好例子，高虧損高回報的互聯網模式像個大起大落的函數，贏家通吃與輸家破產分別是互聯網函數在輸贏兩端的極值。這些年虧損換市場的企業很多，大到京東拼多多，普通些的如瑞幸、蛋殼等，大家都是逆流而上的弄潮兒。

不同的是瑞幸這類企業一旦倒下，給市場的損失不過是大家沒有地方喝到折扣咖啡，另外一些從業者可能要面臨失業。而P2P，長租公寓這樣的行業一旦倒下，普羅大眾就要面臨本金被吞，房屋收回等涉民生問題的悲劇。

P2P的模式賺錢最快，投機者最多，於是死相最慘，引爆的涉民生雷也最響，因此最先被處理掉。舉例，2019年12月，雲南省檢查省內網絡借貸信息中介機構發現，沒有一家機構完全符合國家網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法等相關規定，因而對轄內P2P機構全部取締。在全國的其它地區，P2P的下場大同小異。

而此次蛋殼危機無疑也引發了監管注意，深圳已經率先追查蛋殼租客涉租金貸一事。行業的監管風險再一次浮出水面。

               

那麼涉民生的創新行業，註定與贏家通吃無緣嗎？

這一點要看情況，我們此前的大體方針是，**涉重大民生問題的領域，不能完全市場化，必須加以宏觀調控。**至於調控力度，視其涉民生穩定的深遠程度確定。

以偏遠地區的電網、通信、公路等基礎設施為例，所有項目從賬面看基本都是虧損的，但從長遠計，對國家大為有利，則毫無疑問的大力發展。至於P2P一類理財產品，屬於典型的投機過熱，解決方法則是像整個金融領域的去槓桿一樣，有控制的釋放風險，具體措施以有序清退和拉紅線為主，例如對投資者的回報率紅線，資金池的“準備金”紅線等等。

長租公寓也同理。

長租公寓本質是房屋租賃市場中收益較高的中高端部分，被聰明的資本集中起來賺取房租溢價，其市場需求合理，但由於投機過熱，其暴雷後對民生穩定威脅較大。因而治理之道也應以拉紅線為主，例如長租公寓資金池的“房租準備金”紅線，長租公寓爭奪熱點房源的溢價紅線等。在此之外，甚至可以設置企業的資金儲備與擴張速度比重紅線，限制資金緊張的長租公寓多拿房源，在相關企業過快擴張時踩一腳剎車。

儘管這會犧牲長租公寓行業一定的效率，但從穩定的角度看，只有用看得見的手擒住市面上的過熱情緒，才是長租公寓穩定發展的“長久之計”。