真缺錢嗎？“4.2億”理財資金趴在賬上 二房東德必文化急於IPO_風聞

作者：西貢

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

近日，上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（下稱“德必文化”）提交申報稿，欲登陸創業板。招股書顯示，德必文化擬發行新股不超過1347.4萬股，擬募集資金5.7億元，其中1.7億元用於補充流動資金。

德必文化的主營業務是文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理等，實控人為賈波和李燕靈，兩人系夫妻關係併合計控制德必文化56.04%的股權。

值得注意的是，徳必文化的賬上有高達4.2億元的理財產品，與其他IPO公司資金緊縮的狀況截然不同。這家文化產業園的“二房東”的IPO融資之路，能否順利進行？

三成總資產理財仍欲上市“補血”

德必文化招股書顯示，德必文化擬投入募投資金5.7億元，用於園區智慧精裝一體化升級項目等。其中，德必文化還擬募資1.7億元，用於補充流動資金。

但值得注意的是，德必文化與其他IPO公司相比，似乎並不“差錢”。根據招股書，截至2019年三季度末，該公司賬面上的理財產品高達4.2億元，且多為保本浮動收益型產品。

鉅額的理財產品貢獻不少盈利。2016年至2019年前三季度，銀行理財產品收益分別為 0 萬元、161.55 萬元、495.47萬元和 990.08 萬元，逐期增長，分別佔當期淨利潤比為0、7.39%、8.98%和13.3%，佔比也逐期提升。

在並不是很缺錢的情況下，德必文化為何還要募資1.7億元補充流動資金？德必文化稱，該公司“承租運營”模式需要大規模流動資金投入，業務擴展也需要流動資金保障。此外，賬面上的長期待攤費用金額較大，無疑會減少以後會計年度的盈利，需要通過融資及時補充資金。

招股書顯示，德必文化全資子公司德莘文化從上海儀華服飾有限公司承租該物業後，上海儀華服飾有限公司陷入債務危機被債權人訴訟，已被抵押的七星園區物業後續承租權存在被解除的風險，因此，德莘文化對已發生的改造支出計提減值損失1090.01萬元。

二房東模式土地性質問題突出，上市之路困難重重

據瞭解，德必文化的主營業務為文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理，採用“承租運營”的方式經營，即以租賃方式取得既有建築（羣）經營權，將該建築（羣）整體進行重新市場定位和設計，改造配套硬件設施，完善內外部功能，將其打造成為符合目標客户羣辦公和經營需求的園區，通過招商出租提供物業使用權以獲得租金收入。

這種經營方式，即為“二房東”模式，通過租賃獲得經營權，再出租使用權來獲取收益。

與徳必文化相似，已經上市的錦和商業也採用此種方式經營。

而“前輩”錦和商業的IPO歷程並不一帆風順。從2014年6月申報IPO到2019年12月過會，錦和商業共經歷3次發審會、耗時5年半才成功過會。其中，土地相關問題受到高度關注，如公司租賃劃撥土地營運的項目是否符合國家和地方關於劃撥土地管理的規定，是否已經履行必要的審批程序，是否存在相關風險或瑕疵。

而同樣身為“二房東”的德必文化也面臨着類似的問題。

申報稿顯示，德必文化存在承租位於劃撥土地上的房屋及承租房屋所在土地的實際用途與規劃用途不一致的情況。截至2019年9月30日，德必文化承租運營園區共40個，而屬於劃撥土地的有14個，且40個承租運營園區中有25個的土地實際使用情況與規劃用途不一致。

對此，德必文化在申報稿中列舉了《關於推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》（國辦發[2014]9 號）、《關於積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》（國發[2015]66 號）等文件，支持企業盤活利用存量房產和土地發展創意產業園區，以此來證明自己租賃存量房產運營文化創意產業園區符合規定。

關於此次申報稿能否打消發審委疑慮，GPLP犀牛財經向德必文化發去調研提綱，但截至發稿還未收到回覆。