戲劇一幕出現！為了勸你買房，60多個城市“拼了”_風聞

文丨西部菌

防控關鍵時刻，房地產市場戲劇性的一幕幕接連出現。

先是河南駐馬店，首付剛調低到兩成，這個率先吃螃蟹的城市馬上被約談，17條穩樓市措施還沒落地就宣佈作廢。

緊接着是廣州。涉及解禁類住宅的廣州“48條”，在公佈一天後，因為引發廣泛解讀馬上被撤回，重新發布的文件中已刪除相關細節。

但駐馬店和廣州的操作，絲毫緩解不了各地鬆綁的動力。比如和廣州同在一個灣區的東莞，4日發文宣佈，房價調低幅度不限。

疫情還沒結束，受嚴重影響的温州，則將去年出台的本科生七折買房政策加速落地，首批1700多套房源任選。

為了勸你買房，躍躍欲試的城市越來越多，邊界突破同時，政策風險也越來越大，沒有比這更讓各城市左右為難的時刻了。

01

疫情之下，不止地產企業難，地方ZF也難。最直接的影響之一，是關乎財源的土地市場。

易居研究院發佈的《2020年2月40城土地市場報告》顯示，40個城市土地成交面積，環比下降44.5%，同比下降27.1%。土地出讓金收入為1525.9億元，環比下降15.2%。

來源：易居研究院

而武漢、合肥、濟南、大連等10個城市，整個2月都沒有土地出讓成交。

土地成交規模、賣地收入在減少，賣出去的地，也未必能夠馬上拿到錢。因為為了給嗷嗷待哺的房企解困，不少地方已經宣佈，出讓金可以延遲繳納。

因此，從土地政策到C端的購房政策，從三四線城市到一二線城市，陸續開閘完全是意料之中的事情。數據顯示，2月以來已經有60多個城市出台了穩樓市的政策。

以廣州為例。“48條”撤回調整，主要是涉及由商服類項目設計成酒店式公寓、公寓式辦公等的“類住宅”項目。

2017年，對“類住宅”項目，廣州採取限最小分割單元、限銷售對象、限轉讓對象。比如最小分割不低於300平米，只能轉給法人單位，不能轉給個人……

剛出手就撤回，很大因素在於一線城市的身份。其實放在全國看，廣州的出手尺度，跟直接降首付或補貼買房，還是有很大的距離。就算“類住宅”解禁，影響面總體還是比較窄的。

廣州的操作，再次明確了“房住不炒”的風向。相對來説，駐馬店還要更戲劇一些——廣州只是刪除了部分內容，駐馬店被約談之後，17項穩樓市直接全部撤回，按照原政策執行。

即便有疫情的背景，即便有因城施策的發揮空間，即便是示範效應小的三四線城市，直接在購房端進行激勵，依舊是相當敏感的操作。

而那些率先突破邊界的城市，往往面臨着“槍打出頭鳥”的巨大風險。

02

當然，在守住“房住不炒”紅線同時，讓寒冬中的樓市在金三銀四的節點慢慢暖起來，這個趨勢不會變。

一方面是基於地方財政、經濟，另一方面，也是考慮到不誤傷剛需。

來源：網絡

事實上整個2月的樓市，可以用慘淡來形容。

別看恒大等房企網上賣房賣得熱火朝天，據克而瑞的數據，百強房企的全口徑銷售額只有3243.3億元，環比降43.8%，同比降37.9%，可謂跌破歷史。

很多剛需、剛改需求，在疫情之前，因為嚴格的調控政策，就沒能及時釋放。疫情疊加，影響進一步放大，適當開閘合情合理。畢竟“房住不炒”的前提是有房可住。

所以，像東莞，幾乎和廣州同時出手，宣佈房價備案6個月後可調整，調高不超過5%，調低不限。

東莞新政的影響，主要是取消了跌停線。它讓開發商可以光明正大打折促銷，以價換量，對購房者的利好，也是實實在在的。

不過取消跌停線，不意味着房價可以隨便降，最終打幾折賣，還得審批通過才能算數——要開閘，更要給自己上保險，這也是一種調控的平衡術。

和東莞相比，温州是另一種操作模式。

温州的“本科生七折買房”政策，去年年底就推出來了。作為湖北之外的重要疫區，温州沒等防控結束，就迅速將既有政策加速落地，利於樓市恢復，還能起到搶人效果。

從廣州到駐馬店，從東莞到温州，這60多個出手的城市中，可以依據政策尺度和反響，將目前推出的穩樓市舉措分成幾個層次。

公積金、社保、税款、土地出讓金延期或減免，是最穩妥、風險最低的；放寬預售，或者人才購房優惠，有一定風險，但不是很大。

降首付，甚至在限購、限價、限售等層面鬆綁，將處在最高風險等級。

03

在上述風險等級的梯度格局之外，一二三四線城市的壓力，當然是不一樣的，城市等級越高越會小心謹慎，避免用力過猛。

反倒是那些低線城市，勸你買房時往往更積極，推出的政策會更冒進。因為它們不僅要克服疫情的影響，還得緩解經濟發展預期不足，尤其是人口流失的壓力。

以駐馬店為例。2018年的GDP只有2370.32億。人口流失有多嚴重呢？當年年末總人口為805.18萬人，而常住人口只有619.02萬人，全年的常住人口增長只有不到4萬。

受影響較大的温州，屬於人口淨流入地區，2018年户籍人口為828.7萬人，常住人口為925萬人。但常住人口的增長已相當緩慢，2019年最新數據顯示，全年增長只有5萬人。

扣除自然增長後，駐馬店和温州幾乎都是負增長。尤其是人口淨流出的駐馬店，產業、收入來源較為單一，衝在救市最前線自然不足為奇。

相對於駐馬店，廣州的措施要温和很多。相關政策遭遇一日遊，更多還是擔心一線城市鬆綁的示範效應，而未必全是政策本身有多激進。

廣州這樣的一線城市，包括諸多二線重點城市，解困的方法還有很多，對房地產行業的長期依賴性，也沒有那麼強，根本就沒有冒險大鬆綁的必要。

比如這兩天，網上有流傳信息顯示，2019年常住人口增長的五強城市已初步誕生，分別是深圳（79萬人），杭州（55萬人），廣州（46萬人），武漢（39萬人），成都（33萬人）。

這份數據並不完全準確。比如成都實際新增是25.1萬。不過杭州確實是增長了55萬，從杭州的數據反推，深圳和廣州的人口增長或將比去年還要高。

成都人口增長，來源樂居四川

是的，人口向大城市集中的趨勢，還在進一步加劇。而廣深杭等一二線城市源源不斷虹吸來的人口，很大一部分，正是來源於駐馬店等三四線城市。

正所謂“房地產長期看人口”，低線城市的人口被吸走同時，樓市也會面臨遇冷局面。這樣的基本面，讓它們對鬆綁抱有強烈衝動，甚至從需求端的購房者下手。

所以，同樣的政策，不同等級的城市，其求救信號強度是完全不一樣的。要透過經濟、人口等基本面，去看待具體的政策，而不能只看打折力度，看政策鬆緊。

總之，越是那些急不可耐，想要突破調控邊界，用各種補貼和好處勸你買房的地方，越是得多加小心。