戲劇一幕出現!為了勸你買房,60多個城市“拼了”_風聞
观察者网用户_234579-2020-03-06 09:56
文丨西部菌
防控關鍵時刻,房地產市場戲劇性的一幕幕接連出現。
先是河南駐馬店,首付剛調低到兩成,這個率先吃螃蟹的城市馬上被約談,17條穩樓市措施還沒落地就宣佈作廢。
緊接着是廣州。涉及解禁類住宅的廣州“48條”,在公佈一天後,因為引發廣泛解讀馬上被撤回,重新發布的文件中已刪除相關細節。
但駐馬店和廣州的操作,絲毫緩解不了各地鬆綁的動力。比如和廣州同在一個灣區的東莞,4日發文宣佈,房價調低幅度不限。
疫情還沒結束,受嚴重影響的温州,則將去年出台的本科生七折買房政策加速落地,首批1700多套房源任選。
為了勸你買房,躍躍欲試的城市越來越多,邊界突破同時,政策風險也越來越大,沒有比這更讓各城市左右為難的時刻了。
01
疫情之下,不止地產企業難,地方ZF也難。最直接的影響之一,是關乎財源的土地市場。
易居研究院發佈的《2020年2月40城土地市場報告》顯示,40個城市土地成交面積,環比下降44.5%,同比下降27.1%。土地出讓金收入為1525.9億元,環比下降15.2%。
來源:易居研究院
而武漢、合肥、濟南、大連等10個城市,整個2月都沒有土地出讓成交。
土地成交規模、賣地收入在減少,賣出去的地,也未必能夠馬上拿到錢。因為為了給嗷嗷待哺的房企解困,不少地方已經宣佈,出讓金可以延遲繳納。
因此,從土地政策到C端的購房政策,從三四線城市到一二線城市,陸續開閘完全是意料之中的事情。數據顯示,2月以來已經有60多個城市出台了穩樓市的政策。
以廣州為例。“48條”撤回調整,主要是涉及由商服類項目設計成酒店式公寓、公寓式辦公等的“類住宅”項目。
2017年,對“類住宅”項目,廣州採取限最小分割單元、限銷售對象、限轉讓對象。比如最小分割不低於300平米,只能轉給法人單位,不能轉給個人……
剛出手就撤回,很大因素在於一線城市的身份。其實放在全國看,廣州的出手尺度,跟直接降首付或補貼買房,還是有很大的距離。就算“類住宅”解禁,影響面總體還是比較窄的。
廣州的操作,再次明確了“房住不炒”的風向。相對來説,駐馬店還要更戲劇一些——廣州只是刪除了部分內容,駐馬店被約談之後,17項穩樓市直接全部撤回,按照原政策執行。
即便有疫情的背景,即便有因城施策的發揮空間,即便是示範效應小的三四線城市,直接在購房端進行激勵,依舊是相當敏感的操作。
而那些率先突破邊界的城市,往往面臨着“槍打出頭鳥”的巨大風險。
02
當然,在守住“房住不炒”紅線同時,讓寒冬中的樓市在金三銀四的節點慢慢暖起來,這個趨勢不會變。
一方面是基於地方財政、經濟,另一方面,也是考慮到不誤傷剛需。
來源:網絡
事實上整個2月的樓市,可以用慘淡來形容。
別看恒大等房企網上賣房賣得熱火朝天,據克而瑞的數據,百強房企的全口徑銷售額只有3243.3億元,環比降43.8%,同比降37.9%,可謂跌破歷史。
很多剛需、剛改需求,在疫情之前,因為嚴格的調控政策,就沒能及時釋放。疫情疊加,影響進一步放大,適當開閘合情合理。畢竟“房住不炒”的前提是有房可住。
所以,像東莞,幾乎和廣州同時出手,宣佈房價備案6個月後可調整,調高不超過5%,調低不限。
東莞新政的影響,主要是取消了跌停線。它讓開發商可以光明正大打折促銷,以價換量,對購房者的利好,也是實實在在的。
不過取消跌停線,不意味着房價可以隨便降,最終打幾折賣,還得審批通過才能算數——要開閘,更要給自己上保險,這也是一種調控的平衡術。
和東莞相比,温州是另一種操作模式。
温州的“本科生七折買房”政策,去年年底就推出來了。作為湖北之外的重要疫區,温州沒等防控結束,就迅速將既有政策加速落地,利於樓市恢復,還能起到搶人效果。
從廣州到駐馬店,從東莞到温州,這60多個出手的城市中,可以依據政策尺度和反響,將目前推出的穩樓市舉措分成幾個層次。
公積金、社保、税款、土地出讓金延期或減免,是最穩妥、風險最低的;放寬預售,或者人才購房優惠,有一定風險,但不是很大。
降首付,甚至在限購、限價、限售等層面鬆綁,將處在最高風險等級。
03
在上述風險等級的梯度格局之外,一二三四線城市的壓力,當然是不一樣的,城市等級越高越會小心謹慎,避免用力過猛。
反倒是那些低線城市,勸你買房時往往更積極,推出的政策會更冒進。因為它們不僅要克服疫情的影響,還得緩解經濟發展預期不足,尤其是人口流失的壓力。
以駐馬店為例。2018年的GDP只有2370.32億。人口流失有多嚴重呢?當年年末總人口為805.18萬人,而常住人口只有619.02萬人,全年的常住人口增長只有不到4萬。
受影響較大的温州,屬於人口淨流入地區,2018年户籍人口為828.7萬人,常住人口為925萬人。但常住人口的增長已相當緩慢,2019年最新數據顯示,全年增長只有5萬人。
扣除自然增長後,駐馬店和温州幾乎都是負增長。尤其是人口淨流出的駐馬店,產業、收入來源較為單一,衝在救市最前線自然不足為奇。
相對於駐馬店,廣州的措施要温和很多。相關政策遭遇一日遊,更多還是擔心一線城市鬆綁的示範效應,而未必全是政策本身有多激進。
廣州這樣的一線城市,包括諸多二線重點城市,解困的方法還有很多,對房地產行業的長期依賴性,也沒有那麼強,根本就沒有冒險大鬆綁的必要。
比如這兩天,網上有流傳信息顯示,2019年常住人口增長的五強城市已初步誕生,分別是深圳(79萬人),杭州(55萬人),廣州(46萬人),武漢(39萬人),成都(33萬人)。
這份數據並不完全準確。比如成都實際新增是25.1萬。不過杭州確實是增長了55萬,從杭州的數據反推,深圳和廣州的人口增長或將比去年還要高。
成都人口增長,來源樂居四川
是的,人口向大城市集中的趨勢,還在進一步加劇。而廣深杭等一二線城市源源不斷虹吸來的人口,很大一部分,正是來源於駐馬店等三四線城市。
正所謂“房地產長期看人口”,低線城市的人口被吸走同時,樓市也會面臨遇冷局面。這樣的基本面,讓它們對鬆綁抱有強烈衝動,甚至從需求端的購房者下手。
所以,同樣的政策,不同等級的城市,其求救信號強度是完全不一樣的。要透過經濟、人口等基本面,去看待具體的政策,而不能只看打折力度,看政策鬆緊。
總之,越是那些急不可耐,想要突破調控邊界,用各種補貼和好處勸你買房的地方,越是得多加小心。