疫情下一小微企業主求生記：減租沒門，退租無路_風聞

減租，物業不協商不答應，租金不給一分減免。退租，就算單方面違約，扣除近7萬押金。

作者丨魏曉

製圖丨劉琪

編輯丨顧盼

來源丨AI藍媒匯

3月6日，陳新仍然未能等到好消息。

原定於今日將公司辦公用品搬出大廈的計劃，由於物業態度強硬拒絕放行只能延期。

過去一個月來，疫情對公司全方位的影響，讓陳新倍感壓力和無助。

從春節至今，陳新公司業務基本完全停滯，員工全部在家待業，所租辦公場所已空置一月有餘。在無法預知疫情何時結束、業務何時能恢復的困境下，向物業申請減租、退租，成為陳新希望減少開支、開展自救的唯一選擇。

最終這個被迫的選擇，演變成一場讓陳新筋疲力盡的無用功。

一個背景是，在此期間無論是政策，還是行業等層面都對外釋放出減免小微企業房租的積極信號。

但對於陳新而言，到了具體落實上卻是物業不協商不答應，租金不給一分減免。

無奈下的退租，物業則讓陳新簽訂其承認單方面違約的協議，幾個月前所交三個月近7萬押金將被物業全部扣留，還需再繳納總計1萬多元的租金、違約金等。不籤，就不同意你搬家。

在疫情不可抗力之下，陳新公司減租、退租難的遭遇，正是眼下眾多小微企業艱難生存的一個縮影。

01

公司生死，一線之間

疫情下中小企業更難，這已成業內共識。

此前清華大學經濟管理學院、北京大學滙豐商學院聯合調研了995家中小企業，涵蓋了餐飲、零售等多個行業。數據顯示，其中34%的企業賬上現金能維持生存的時間只有1個月，33.1%的企業可以維持2個月，17.91%的企業可以維持3個月。也就是説85%的企業賬上餘額僅夠最多維持3個月。

陳新正是這85%的其中之一。

陳新是一家團隊規模近20人的網絡科技公司創始人，公司在京津兩地均設有辦公地點，平時月支出至少在30萬元。其中，兩地辦公租金等月支出近4萬元。

但由於突如其來的疫情衝擊，公司業務基本上處於停滯狀態，收入進賬鋭減。這直接導致資金鍊備受承壓，公司生死已在一線之間。

剛過去的2月份，是陳新北京公司向租用大廈物業交租的新一輪週期。

陳新去年8月份剛剛將北京辦公室，搬到了位於朝陽區十里河附近的一棟寫字樓內，月租金23000元左右，實行交三押三租金政策，租期兩年。按期雙方當時合同約定，提前一週即2月19日前，陳新需要向物業提前支付未來三個月的租金。

業務正常運轉下這總額近7萬元的租金，還可勉力支撐。但在當下，已是陳新不可負擔之重。

3月2日在杭州市戰疫情促發展工作推進會上，阿里巴巴董事局主席張勇曾建言説，96%的小微企業資金缺口在100萬以下，他們多在房租、人工和貸款利息三個剛性成本上壓力較大。若是政府給予一點支持，或許就能渡過難關。

張勇所説的正是中小企業的痛點，對於他們而言，在業務停滯後，如何節流，事關生死。

事實上進入2月，國務院諸多部門和各地方政府，在減免租金、税收、社保、金融等方面紛紛出台政策，扶持中小企業。

對於陳新而言，其最關注的是房屋租金減免相關政策。由於租金在其公司固定支出中佔有很高的比例，且還是硬性成本，已成燃眉之急。

2月3日，北京市發佈《關於進一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰若干措施》，其中第13條明確提出，鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租户適度減免疫情期間的租金，各區對採取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。

看到消息後陳新非常興奮，第一時間就轉發給公司行政負責人，以及北京開公司的一些朋友。大家一致認為，政策釋放了減免房租的積極信號。

兩天後，北京市具體促進中小微企業發展“16條”措施出台，陳新的眉頭又皺了起來。“16條”中的第二條，對減免疫情期間租金政策進行了明確説明。

措施如下：

中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用於辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

對承租其他經營用房的，鼓勵業主（房東）為租户減免租金，具體由雙方協商解決。

對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的企業，由市區給予一定資金補貼。

“看到16條後，有些失望。一方面減免力度太小，最多減免一個月，另一方面，只有租國有物業的才可以直接減免，民營物業讓雙方協商存在難度。”陳新説道。

02

減租難，落實更難

一個尷尬在於，市場上租賃國有企業物業的企業體量都相對較大，本身抗風險能力較高，同時，國有企業物業，在整個物業市場中佔比也不大。

市場上有調查顯示，大多數的中小微企業租用的都是民營企業或（個人）物業房產。

這意味着他們並不適用於規定中直接減免房租，而是隻能通過協商。但實際上協商解決減免租金，在現實世界裏難以成行。

抱着一絲希望，陳新還是第一時間嘗試與北京公司所屬物業，就房租能否減免進行協商溝通。

物業態度非常明確，北京出台的“16條”政策，陳新公司租金不在減免之列，因為物業所屬公司是民營企業，目前沒有協商可能和餘地。如果後續有進一步的減免政策，可以再補上。

2月12日，陳新不僅沒有等來物業減免租金的消息，反而接到了物業提前催交未來三個月租金的電話。

一週後物業再次催促陳新，併發來通知以示警示。

在此期間，陳新如實多次向物業催交人員表述了疫情下公司面臨的處境：一是公司員工均為外地人，為響應北京號召，目前均在家待崗，辦公室已經空置一個多月。二是，疫情發生後物業對進出大廈人員，有着嚴格的限制審查，甚至不能開空調，一定程度上也並不具備復工辦工條件。第三，公司業務受到嚴重影響，限於停滯，無力承擔現有房屋租金。希望在疫情這個不可抗力因素下，對方能夠理解並酌情給予減免房租。

在陳新看來，提出上述要求，於情於理，畢竟責任不全在承租方，比如大廈有一段時間是禁止出入的，也不真正具備辦公條件。

而在物業看來，禁提前復工、嚴格限制人員出入大廈，禁開空調等，是按照地方政府防疫要求做出的執行決定，與物業無關。租金到期客户，必須嚴格按照當初合同履約。

事實上全國亦有不少民營企業或個人，對中小企業房租進行減免，釋放善意，承擔社會責任。據不完全統計，包括萬達、華潤、新城在內目前已有超百家商業地產宣佈減免租金，涉及2000餘個項目，免租或減半期限從5天至67天不等。

但直到2月的最後一天，陳新也未能從物業那裏得到房租減免一分錢的消息。相反，期間物業又接連發函提示房租已經逾期、警告陳新已經違約，還要承擔其他責任的通知。

03

退租損失之重

減免房租希望成為泡影后，陳新經與公司團隊商量，最終被迫決定退租。

好在有朋友看到陳新困難向其伸出援手，願意騰出一處地方，讓陳新在退租後其北京辦公室的傢俱文件等物資有暫時安置之地。

但這並非長久之計。

根據陳新對公司財務的梳理，公司當下的現金流目前最多還能再撐3個月，這還是在退租順利拿到押金的情況下。一旦到時受疫情影響業務仍未恢復元氣，陳新也只能將北京公司關停。

已是足夠艱難，現實卻更加殘酷。

2月29日，陳新向物業提出退租的申請。而物業給出的回覆是，退租可以，但必須要在《終止合同書》上簽字，承認自己是單方面違約，同意扣除此前繳納的三個月近7萬元的押金。此外陳新交付的租金截止2月19日，後續由於未及時返還鑰匙、搬出大樓等，還要補交自2月19日以來產生的租金及違約金，合計16000餘元。

陳新拒絕在終止合同上簽字。在陳新看來，提出退租，屬疫情下的不可抗力，一方面公司至今被迫處於完全停工狀態，一方面物業方嚴格管控復工條件，未按政策指導與租户進行協商減免租金，並非單方違約。基於此，陳新也發函至物業所屬公司，向對方提出疑議，要求租賃合同2月29日正式終止，退還三個月的押金，並承諾在3月6日前搬離大廈。

但物業方對陳新的要求，不為所動，堅持若退租必須以他們的《終止合同書》為準，否則，不批准陳新提出的搬家申請，不給予開具物品出門證明。

3月4日、5日、6日，陳新通過發函、電話、微信等多種方式向物業重提退租主張，但物業仍舊拒絕讓步。最新一次電話溝通時，對方明顯愛答不理，就一句回覆以他們的《終止合同書》為準，然後掛斷。

陳新説，就目前情況來看，他只好訴諸法律了。

04

中小企業疫情之困

不僅是陳新，眼小許多中小企業均在疫情下遭遇了減租、退租難的現實困境。

一方面是受疫情衝擊，節流成為了中小企業主活下去的關鍵。

易凱資本創始人王冉表示，如果公司目前的現金流不能支撐9到12個月，那麼收縮開支、更換場地、降薪裁員都在選項之列。金沙江創投合夥人朱嘯虎也忠告企業，“一定要嚴控成本，死卡現金”。

在此期間尋求減免租金，就是中小企業展開自救的必要一環。

另一方面根據市場調查，相較於商業地產近百億的減租規模，市場化運營的寫字樓在租金減免上似乎並不活躍，並沒有表現出主動減租的趨勢。即便多地區發出減免房租的倡議，但實際減租的寫字樓少之又少。

雙方截然相悖的利益訴求下，衝突短時間內難以調和。

AI藍媒匯注意到，受疫情衝擊，日前社交媒體上已經出現有不少中小企業要求物業方在減租、退租上給出具體優惠措施的聲音。

市場上亦有官司在打。

日前，長沙市芙蓉區人民法院已受理了一樁退租糾紛。當地一中小企業主在疫情下無法在年後正常復工，未能在合同約定時間支付房租，而被房東強制性退租，並提出不退還押金等要求，因此發起訴訟。

疫情究竟算不算不可抗力，還需法律給出清晰界定。

但可以預見的是，勉力掙扎的中小企業將不會放過任何一根能夠活下去的稻草，即便前面有萬種困難。（文中陳新為化名）