金融街物業衝擊港股IPO，在管面積1900萬平方米_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-03-08 11:50
撰寫 | 漢唐
編輯 | 森淼
在房地產行業融資渠道持續收緊的大背景下，房企通過拆分物業增加新的融資途徑以緩解壓力。房企拆分物業後對自身業績影響不大，甚至拆分上市後的物業公司可能會為房企賦能。
從物業公司的角度看，物業公司具有輕資產屬性，且收入穩定性強，淨利潤可持續增長，一般物業公司的現金流相對穩定。目前市場存量大，行業整合空間大，自2014年花樣年控股（01777.HK）拆分彩生活（01778.HK）赴港上市後房企拆分物業成為熱潮。
去年成功上市的物業公司有，中國奧園（03883.HK）拆分奧園健康生活（03662.HK），時代中國（01233.HK）拆分時代鄰里（09928.HK），銀城國際（01902.HK）拆分銀城生活服務01922.HK），藍光發展（600466.SZ)拆分藍光嘉寶（02606.HK），濱江集團（002244.SZ)拆分濱江服務（03316.HK）等。
2020年房企拆分物業上市熱度不減，已有包括金融街集團在內的至少有4家提交招股書，鴻坤集團拆分燁星集團，正商集團拆分興業物聯，正榮地產拆分正榮服務。
早在2018年金融街物業董事長兼總經理孫杰就透露出上市的意願，去年9月19日將有限責任公司改製為股份有限公司，並更名為金融街物業股份有限公司，即為金融街物業衝刺IPO的前奏。
據中指院報告，金融街物業的綜合實力在2019中國物業服務百強企業中排名第17 位。截至2019年9月底，金融街物業在中國擁有11家附屬公司及37家分支機構。
儘管金融街物業毛利率連年位於低位，但負債率保持平穩。此外，據招股書披露，金融街物業債務結構不佳，流動債務佔比高於九成。金融街欲通過上市融資擴大規模，改善對集團的高依賴狀況，增強自身造血能力，有望強化商務物業板塊優勢在房企拆分上市熱潮中抓住紅利。
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毛利率連年位於低位
截止2019年9月底，金融街物業營業收入為6.91億元，同比增長12.8%。毛利1.41億元，淨利潤為8692萬元，同比增長37.39%，淨利率由去年同期10.3%增至12.6%。在管項目總計137個，總在管面積約為1900萬平方米，來自金融街集團的在管面積為1128萬平方米。
據招股書，截止2019年9月底，2018年2017年底，金融街物業總收入為6.91億元、8.75億元、7.75億元，營業收入增速緩慢。2018年底，碧桂園服務營業收入為46.75億元，綠城服務營業收入為67.10億元，中海物業營業收入為41.55億元，儘管彩生活的營業收入較前三者稍遜色，仍遠高於金融街物業的營收，並且彩生活營收同比增長高達121.87%，因此金融街物業僅位於中下游。
金融街物業的總收入來自兩大部分物業管理及相關服務和餐飲服務。其中，物業管理及相關服務按性質劃分為商務物業和非商務物業，商務物業收入佔比分別為65.8%、67.6%、70.3%，營業收入分別為4.55億元、5.91億元、5.32億元，而包括住宅物業在內的非商務物業僅佔總收入的32.6%、30.7%、28.0%，營業收入分別為2.25億元、2.69億元、2.12億元。
金融街的資產負債率連年保持低位，截止2019年9月底，負債率由2018年底的0.69降至0.61。
但節點財經（ID：jiedian2018）發現金融街物業的流動負債過高，達九成以上，截止2019年11月底，包括貿易及其他應付款項4.26億，合同負債0.83億和即期税項負債0.20億等在內的流動負債總額為5.39億元。
近年來金融街流動負債佔比高於九成，需優化債務結構。截止2019年9月底，2018年2017年底流動負債佔負債總額的93.1%、96.1%、95.4%。流動比率因貿易應收款項及經營所得現金增加而令流動資產增幅高於流動負債，由截至2018年12月31日的1.35倍升至截至2019年9月30日的1.58倍。
金融街物業的各項現金流均為正值較為平穩，據招股書，截至2019年9月底，金融街物業在經營、投資及融資性活動現金流分別為0.54億元、0.47億元、0.39億元，期末現金及現金等價物為5.33億元。
截至2019年9月底，2018年2017年底金融街毛利分別1.41億元、1.62億元、1.46億元，同期錄得毛利率分別為20.5%、18.5%、19.2%。相較於2018年銷售毛利率碧桂園物業為37.7%，彩生活為35.5%，雅生活服務38.20%，金融街物業毛利率也位於行業較低水平。
其中商務物業板塊的毛利率為28.5%、22.5%、25.3%。其中，截止2019年9月底，在商務物業板塊的辦公樓、零售商業大樓及酒店的毛利率達30.3%和23.5% 。截止2019年9月底，2018年2017年底，包括住宅在內的非商務物業的毛利率僅為7.0%、11.9%、5.5%。由於受到到廣東仍在磋商物業管理費金額數額的項目和重慶維護社區產生額外費用項目的影響，金融街物業住宅物業的毛利率低至1%。
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近九成收入來自集團項目
金融街物業三大股東為天泰置業，華融綜合，融信合泰。北京金融街投資（集團）有限公司通過華融綜合間接持股近一半，中國人壽保險（集團）公司通過天泰置業間接持股近三成。
北京金融街投資（集團）有限公司作為北京起家的老牌國企注重企業的規範化管理和品牌價值，北京金融街的成功則更是閃耀了金融街集團的品牌。
早在2000年5月金融街集團成功借殼上市，20年後，集團拆分物業衝刺IPO。
與大多數物業公司一樣，物業公司對集團有依賴較高，金融街物業也不例外。去年金融街集團就曾為降低金融街物業負債率輸血物業，據招股書披露，金融街物業資產負債率由截至2018年12月31日的0.69下降至截至2019年9月30日的0.61，主要因貿易應收款項及公司擁有人出資所得現金及現金等價物增加而令資產增幅高於負債。
除了直接的經濟輸送外，集團會給予物業在管面積的輸送，集團也會在其他業務外拓上為其輸送所需利益。
金融街集團的戰略佈局以北京為中心的華北地區為主，由於金融街物業對集團的依賴性高，因此目前金融街物業的戰略佈局也以華北地區為主。
截至2019年9月底，2018年2017年年底金融街物業華北地區獲得的收入分別佔物業管理及相關服務所得收入的72.1%、73.8%、77.3%。
金融街物業董事長兼總經理孫杰在市場拓展方面展現出野心，金融街物業在鞏固北京區域市場的基礎上，以北京地區為基礎，輻射全國各地，實現全國總體戰略佈局規劃，近年來西南和華東地區收入也開始顯現頭角。
截止2019年9月底，2018年，2017年底金融街物業來自金融街集團的在管建築面積分別佔總在管建築面積的59.3%、62.3%、63.5%。截止2019年9月底，2018年，2017年底，金融街物業來自獨立第三方的在管建築面積分別佔總在管建築面積的40.7%、37.7%、36.5%。金融街物業儘管對來自獨立第三方項目的在管面積佔比逐年提升，但增速緩慢。
不僅來自獨立第三方的在管面積有了小比率提升，而且自獨立第三方項目的收入佔比也在在逐年提升，截止2019年9月底，2018年2017年底來自獨立第三方的項目佔比分別為16.1%、13.7%、13.1%，來自集團的項目佔比為83.9%，86.3%，86.9%，近九成收入來自集團項目。
在此狀況下，金融街物業正在努力通過不斷擴大來自獨立第三方項目的在管面積和提升該板塊的在總在管面積的佔有比例，從而減少對金融街集團的高度依賴，試圖增強自身造血能力。
上市融資是最為直接的方式，金融街物業表示若此次成功登陸港交所，所得款項淨額將用於收併購，新設分、附屬公司，拓展增值類服務業務，以及信息技術及智能設施系統的建設與升級，並通過上市規範化企業管理和提升品牌價值。
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揚長不避短求紅利
房企拆分物業上市成為熱潮，各房企前赴後繼衝刺IPO，在管面積是衡量物業企業的重要指標，截至2019年上半年，綠城服務、碧桂園服務、保利物業在管面積分別為1.84億平方米、2.17億平方米、2.6億平方米。截止2019年9月底，金融街物業的在管面積為7.83百萬平方米，與之相較，金融街物業位於中下游。
金融街物業雖在行業內屬中下游，但在京津冀佔有一定的優勢。截至2018年12月31日的商務物業在管建築面積為約6.8百萬平方米，在2019京津冀物業服務百強企業中排名第4位。
其中商務物業中的辦公室物業板塊更是凸顯優勢。截至2018年12月31日的辦公物業在管建築面積為約5.2百萬平方米，在2019京津冀物業服務百強企業中排名第3位。
截止2019年9月底，金融街物業的在管建築面積為1900萬平方米。由2018年底的1640萬平方米，同期增長15.9%。其中，商務物業在管面積為7.83百萬平方米，由2018年年底6.83百萬方米，同期增長14.6%。
在管面積持續擴大的同時，物管項目數量也在不斷增加。截至2019年9月末，金融街物業管理項目的數量達137個，由2018年底的116個，同期增長18.1%。
物業公司的在管面積和在管面積內所收取的物業管理費單價，與總收入密切相關。2017年，百強企業全國平均物業管理費單價為4.26元/平方米/月。
再從物業類型劃分可看出，行業內商務物業普遍顯著高於住宅物業。2017年在百強企業，商業物業服務費為7.02元/平方米/月，其中商務物業板塊內的辦公物業服務費均價在7.88元/平方米/月，而住宅物業服務費最低為2.30元/平方米/月，金融街物業商務物業板塊管理費高於行業均值。
截止2019年9月底，金融街辦公樓物業管理費為14.29元/平方米/月，而住宅物業僅為2.41元/平方米/月。金融街辦公樓物業管理費單價是住宅物業管理費約5倍。
截止2019年9月底，2018年2017年年底，金融街商務物業的物業管理費為12.30元/平方米/月、11.46元/平方米/月、10.77元/平方米/月，呈逐年上升趨勢。
金融街的商務物業板塊在營業收入，物業管理費和毛利率方面均佔有優勢，但包括住宅物業在內的非商務物業板塊為金融街物業的短板，在管面積佔比高但物業管理費偏低，並且毛利率過低。
金融街物業能否以商務物業為優勢超長髮揮優勢的同時，不斷提升短板，並優化債務結構，做到揚長不避短，通過上市融資增強自身造血能力，以金融街集團為靠背，專注金融商務特色，在房企拆分物業上市熱潮中抓取紅利暫且未知。