重磅出手！海南驚現反常操作，重大政策落地在即？_風聞

文丨西部菌

房地產備受煎熬的時刻，最讓人意外的省份出現了！

3月7日，海南印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出發展安居型商品住房，實行本地居民多套住房限購政策，以及商品住房現房銷售制度。

目前已經有60多個城市出台了穩樓市措施，海南反其道行之，在廣州、駐馬店撤回鬆綁政策後，進一步收緊調控，成為首個逆向給房地產增壓的省份，這一調整可謂相當出其不意。

為什麼是海南？此舉有何信號意義？它是否意味着新的重大利好即將花落海南？

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這次海南的政策，主要包括三個看點：第一，安居型商品住房；第二，多套房限購；第三，取消預售。

先説安居型商品住房。它本質上還是保障住房的一種，主要面向無房者，或者人均住房面積未達到平均水平的居民家庭。

按照要求，建好安居型商品住房，售價根據當地的經濟發展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等確定，並在一定年限內實行封閉流轉。

限制對象，限制價格，限制轉讓，還是為了給那些買不起房的羣體，提供住房選擇，同時配合人才引進政策，吸引外來人口在海南買房安家。

多套房限購，針對的是本地居民，已擁有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

這一招的力度，其實並不大。因為，當地人大部分都有自建房，而且户籍羣體購買第三套房的比例，本身非常低，針對第三套限售，和針對第二套限售，完全不能相提並論。

相較於前兩者，海南樓市新政的最大看點，還是取消預售，實行現房銷售制度。

1997年以後，預售制在內地已落地生根多年，大部分城市的商品房預售比例，都在七八成以上。

海南2019年數據，來源：公報

預售模式下地產行業高週轉成為常態，對開發商來説，拿到地就可以賣房，資金流壓力大大的緩解了；對地方而言，也可以加速土地出讓款的進賬。

當然，預售也衍生了很多問題。交房時，裝修、配套等方面貨不對板的情況比比皆是，更有甚者，開發商直接收錢跑路，留下一堆爛尾樓。因此，取消預售的呼聲一直都有。

海南實行現房銷售，雖然只針對新出讓的土地，對存量市場的影響並不大。不過它是第一個取消預售的省份。

而且當前房企承壓較大，為了解困，多個城市發文降低預售門檻。海南不僅沒跟進，反而上演逆行的一幕，無疑增加了接下來樓市走向的不確定性。

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在海南之前，廣州和駐馬店相繼撤回相關解禁政策，給過於強烈的鬆綁預期實現了降温，讓房住不炒的紅線更加明確。

海南逆行出手，成為首個全面收緊調控的省份，也是首個取消預售的省份，當然有這層大背景在。但除此之外，和海南自身的發展狀況也息息相關。

首先，海南的房地產依賴度在全國首屈一指。全省的房地產開發投資和GDP的比值，一直維持在30%以上，三亞、海口等一些熱點城市，甚至高達60%以上。

來源：中指數據

中指數據顯示，去年全年，三亞的賣地收入達到121.7億元，同比增長553%，位居40個大中城市首位。其他的一些縣市，甚至一度透支指標，把未來的地都賣完了。

其次，海南因為房地產至少栽過兩次跟頭。

第一次是1990後，十萬人才下海南，短短兩年房價翻了五倍，最終留下大量爛尾樓；第二次是2010年前後，受國際旅遊島政策影響，樓市升温，地產投機炒作盛行，政策利好被樓市泡沫淹沒。

2018年4月，海南獲批建設自貿區（港），就在各路資金準備湧入地產行業時，海南推出堪稱“史上最嚴”的全域限購政策，並且進行了幾次升級。

當年的全域限購，讓投機者欲哭無淚。其實對於一個多次收穫國家利好，但依舊沒有發展起來的地區來説，這樣調整倒不是很意外，因為海南的確沒有繼續拿房產泡沫來試錯的餘地了。

因此，在新一輪的政策紅利降臨後，海南去房產化的趨勢，越來越明顯。去年當地的官媒就刊文提到，“防止炒房不僅是經濟問題、發展問題、民生問題，更是政治問題，也是對管理者執政能力和水平的檢驗”。

而2019年的數據顯示，海南全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。

海南這次重磅出手，對比多地鬆綁的趨勢來看，確實是逆行，但於海南自身，卻可以理解為順勢鞏固已經取得的調控成果。

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取消預售，強化限購，首個逆勢收緊的省份海南橫空出世，釋放了多重信號。

第一，鬆綁預期不會沒有節制的發展，房住不炒，不將房地產當成短期刺激手段，在任何時候都不可動搖，尤其是那些房地產依賴度很高的地區。

第二，在因城施策、強化地方主體責任的前提下，全國、全省一盤棋的調控局面，會逐漸被打破。

不同的地區、城市，經濟發展狀況不同，人口流入流出格局不同，土地儲備不同，房價水平和房地產市場的熱度同樣不同，樓市分化接下來會成為一種常態，鬆綁和收緊同時發生的概率會越來越高。

2019年上半年數據，來源：易居研究院

第三，具體到海南自身而言，這也將是個重要的發展轉折點。

相較於60多個鬆綁的城市，海南逆勢調整，的確不排除接下來有重大利好落地的因素。打好提前量，鎖死房地產市場投機炒作的空間，可以為承接國家政策鋪路。

海南2019年的GDP是5308.94億元，增速為5.8%，相當於一箇中等城市的規模，而且由於獨特的地理和生態結構，缺少發展工業的空間。但即便如此，也要擺脱房產依賴。

總的來説，海南還是很有希望的。一方面它的區位不差，毗鄰珠三角，眺望西部陸海通道，海岸線又長。另一方面，國家向來很照顧，政策給的十分充足。

2018年海南發佈《百萬人才進海南行動計劃》，開始大力引才，為地區發展和國家戰略的配套進行人才儲備，這次的安居型商品住房，也是一個重要手段。

海南人口，來源：網絡

觀察上圖的人口結構可以看出，2015年開始，海南的常住人口數量，已經開始反超户籍人口，往淨流入的局面轉向。

其實即便沒有新的利好出爐，海南依託現有的政策和區位優勢，依然能走的更遠。其中，擺脱房地產依賴，將是重要的一步。