融創中國負債近8000億，孫宏斌打出股債齊發的牌能否脱困？_風聞

寫 |鮮寶

編輯 | 森淼

“生還是死，這是個問題”，2020年初這場突如其來的疫情，讓莎士比亞的這句名言成了現實。

“出不去”和“動不了”的窘況之下，中國經濟彷彿被按下了暫停鍵，各行各業生死一線，房地產自然也無法置身事外。

中原地產研究中心統計數據顯示，從2020年1月下旬開始，大部分開發商的成交量相比往年春節期間下跌了95%。往年春節“返鄉置業”的熱潮，在今年徹底被“凍”住了。

眼看“解凍”無望，線上賣房就成了一條突圍之道，萬科、恒大、碧桂園等房企紛紛殺入。

實際上，在恒大2月13日宣佈網上賣房前，融創已在2月10日進場搶佔先機，各種花樣換着玩，很是歡樂。

然而，從效果來看，融創這波直播售房形式大於實質。

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線上賣房不及預期

2月10日，融創東南、上海、北京、華中四大區域集團公司相繼推出“線上售樓+無理由退房”新政：2月10日至3月31日，認購融創指定項目，自認購之日起的一定期限內享受無理由退房。其中，除上海為50天外，其餘區域的無理由退房時限均為30天。

作為第一個“吃螃蟹”的開發商，融創首推的“無理由退房”受到市場的熱烈響應，因為解決了購房者線上買房的後顧之憂，後續入場的開發商紛紛“抄作業”。但不如意的是，高調營銷之下預想中的購房潮並未到來，大部分用户還在觀望中。

相比恒大推出的類似“全國樓盤78折+恆房通推薦額外97 折+其他疊加優惠”等讓利組合，購房者更加中意實打實的金錢優惠，融創這波操作可謂“起了個大早，趕了個晚集”，不僅被恒大、萬科、碧桂園遠遠甩在身後，就連保利都難以望其項背。

公開資料顯示，2020年1-2月，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣308.4億元，同比減少26.97%，累計合同銷售面積約224.7萬平方米，同比減少19.98%，合同銷售均價約人民幣13720元/平方米。

根據觀點指數最新發布的2020年1-2月銷售TOP100，融創中國位列第五，與第四名保利發展存在將近130億元的差距。

數據來源：觀點數據研究院

如果僅看2月戰績，融創更是相形見絀。其中，恒大一騎絕塵，2月實現合約銷售約447.3億元，較去年同期增長約107.8%；緊隨其後的碧桂園與萬科也收穫不俗，分別實現銷售額300億元、286億元。而房企中的另一巨頭，融創中國全口徑銷售額僅120億元，明顯不在狀態，排名也跌至第七位。

這對一向生猛的孫宏斌和他的融創中國來説，多少有點難堪，去年剛剛進入房企TOP4，沒想到這麼“不經摔”。

2019年，融創合約銷售額5526.1億，同比增長21%，增速力壓恒大、萬科、碧桂園，而在2019年前十一月，融創的權益銷售額和操盤金額一度超過萬科，進入前三，一時風光無限。

互聯網的資訊告訴我們，還在2003年順馳時期，孫宏斌就樹立了鴻鵠之志，曾公開向萬科王石喊話“打敗萬科，做銷冠”。

如今，16年“夙願”終償，跑得快已經不是問題，流動性緊張，銷售端閉塞的情況下，錢才是大問題。截至2019年上半年，融創包括優先票據、公司債券、非公開發行境內公司債券、資產支持證券在內的借貸總額3021億元，而上年同期為2294億元。

圖片來源：融創中國財報

找錢，成了融創的當務之急，銷售變現不利，剩下的只能是救助於資本市場了。

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領先發債又配股

融創揹負近8000億負債

對於融資，孫宏斌有自己的看法，“別亂借錢，借很多錢的話，股價發生變化的話，風險太大了”。

現在看來，似乎不是那麼回事兒。新年伊始，融創便開始了他的找錢之路。

1月8日，融創公告稱，發行2025年到期的5.4億美元6.5%優先票據融資，主要用於現有債務再融資。

1月10日，融創再發公告，以每股42.8港元配售1.8692億股配售股份。據悉，配售股份佔融創現有已發行股份數目的4.20%，及經配售事項擴大後已發行股份數目的約4.03%，配售事項所得款項總額約為80億港元，摺合10.28億美元。

數據來源：融創中國曆年財報

淨負債率方面，根據克而瑞統計的數據，2019年上半年174家房企的加權平均淨負債為91.37%，TOP10的房企淨負債率為85.48%。其中，“優質選手”萬科僅為35.04%，這是行業內公認的較低水平。

作為資金密集行業，高槓杆有助於驅動房企做大規模；但另一方面，尤其在信貸緊縮且遭遇疫情“黑天鵝”的環境下，就需警惕債務償還高峯期時對企業帶來的資金壓力，近些年包括萬科、碧桂園在內的多家龍頭房企，也頻頻表態要將降負債、促回款作為企業發展的第一要務。

融創近8000億負債，高達205.88%的淨負債率，是橫亙在眼前的一大挑戰。

對此，融創曾在財報中表示，“於二零一九年下半年將繼續快速銷售，釋放經營現金流，並嚴控土地投資，努力使二零一九年年底的負債比率下降，並保持長期下降的趨勢。”

縱觀融創的發展軌跡，隨着規模擴張，負債呈現出暴漲態勢。2010年融創的總負債為110.86億元，到2018年已上升至6435.53億元，並進一步提高到2019年上半年的7906億元。其中，2016-2019年漲勢最為兇猛，都是千億邁進。

圖片來源：融創中國曆年財報

瞭解一下背後的故事，生猛的孫宏斌不僅在地產上大膽，還在行業內有個稱謂叫“接盤俠”。

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生猛的孫宏斌

在地產界，孫宏斌是個突兀的大佬，大起大落，幾度浮沉，置之死地而後生……不過，這都是陳年舊事了，就不再贅述，我們從1994年開始説起。

1994年，經歷人生大震盪後的孫宏斌離開北京，轉戰天津，成立順馳公司，以房地產中介所進入地產界。

天生我材必有用，千金散盡還復來。捲土重來的孫宏斌幹勁十足，順馳在其帶領下很快便發展成為天津最大的房地產公司。孫宏斌財富水漲船高，2004年胡潤百富榜中，孫宏斌以13億元資產位列第91位。

與此同時，嗅到房地產行情的味道，孫宏斌又在2003年成立了融創，並逐步將精力轉移到融創的經營上。“孫在成立順馳中國，以及順馳不動產之後，又成立了融創。孫可能對風險已然預知，至少當時急速擴張的孫隱約地能感覺到什麼，所以才狡兔三窟。”據經濟觀察報報道，有人士曾如是評論孫宏斌。

正值房地產市場一日千里，孫宏斌自然不會放過，但囿於資金問題，融創低調行進着。

直至2010年10月，融創在香港聯交所上市，募資約23.42億港元。對於房地產來説，解決了錢的問題，就解決了很多問題，孫宏斌按耐不住了。

大踏步前進後，2019年上半年，融創總資產達到8703億元，項目幾乎覆蓋全國。相較2010年末總資產157億元，8年多時間，融創總資產增長了55倍，年複合增長率超過50%。而在2019年前11個月，融創權益銷售額一度超過萬科，要知道，2010年萬科銷售額1081億，是當年融創的13倍，可想而知，融創在地產上邁進的步伐有多快。

除此之外，孫宏斌亦不斷通過併購擴張。據不完全統計，僅近三年，孫宏斌就接盤了這些資產，環球世紀、時代環球、萬達文旅、樂視等。

數據來源：公開資料整理

2017年至今，融創併購規模超過1000億，不過，孫宏斌自己覺得，“我們買東西是很剋制的”。

一邊攻城掠地，一邊大舉收購，伴隨而來的是負債規模的極速攀升。

“在經濟下行壓力大的時候，有很多併購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢、可以穿越週期的錢，就有很大的優勢。如果有這個機會不去做，反而減槓桿，那是不對的”，槓桿居高不下，孫宏斌似乎並不擔心。

對與不對，只能交給市場評判。值得注意的是，2020年初地產商雀躍的時候，政府也沒閒着。

3月3日人民銀行會同財政部、銀保監會，召開了一個電視電話會。會議再一次強調保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。