別讓潘石屹“跑”了？SOHO中國賣身黑石背後的謀劃與無_風聞
深响-深响官方账号-全球视野，价值视角。2020-03-12 09:51
©️資本深探原創 · 作者 | 王舷歌
潘石屹在公眾面前總是一臉笑呵呵的樣子，但這種親和力並未給人帶來好感，尤其是在這次疫情中這位曾向哈佛大學捐贈1500萬美元的億萬富豪給武漢捐“0元”，這一消息直接上了熱搜。
而最近，潘石屹的熱度居高不下，還有很重要的一個原因是其掌舵的SOHO中國傳出賣身的消息。
據《路透》報道，美國私人股權投資公司Blackstone（黑石集團）提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元．報價較3月9日收市價2.98元/股高逾一倍。
受該消息影響，3月10日，SOHO中國股價直線拉昇，收於4.1港元/股，漲幅達37.58%。
如果SOHO中國成功賣身黑石，這意味着潘石屹從2016年下半年就開始的賣賣賣節奏得以延續，其清倉國內資產動作更進一步。
事實上，早在去年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個商業物業。而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。而關於潘石屹“加速清空國內資產”的傳聞亦是甚囂塵上。
當時潘石屹的回覆是“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這裏，我是帶不動的，所以説我跑了，都是謠言。”
但照着如今的節奏，潘石屹是真的要“跑”了嗎？
潘石屹的“謀劃”
無論潘石屹怎麼“嘴硬”，他從2016年下半年開始清倉的事實已經擺在了枱面上。
2016年7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場；並在2016年8月17日中期業績發佈會上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目。
後來，潘石屹便以84.93億元轉讓給給復星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，以50.08億元出售的凌空SOHO……
2017年潘石屹曾經説過，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”
現在看來，潘石屹或許即將被“打臉”。
除了賣樓，其他資產也進入清倉狀態。
2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場投資（廣州）公司。
2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國旗下共享辦公項目SOHO 3Q也被出售。據瞭解，SOHO 3Q已經將旗下的11個項目打包賣給築夢之星，已經進入合同審批流程。而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。
有意思的是，潘石屹一邊“清倉”國內，一邊則加緊佈局國外。
2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接着耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
長子潘瑞也成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。
就在最近，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背後100%控股的大股東均為香港、台灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。
SOHO中國的無奈
潘石屹不容易。
2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。
但自從2012年實現百億利潤的高光時刻之後，SOHO中國營收和利潤就一直在節節下滑。根據2019年上半年的數據顯示，SOHO中國2019年上半年淨利潤僅5.65億元，同比下滑了48.36%。而SOHO中國不斷上升的空置率更是不得不引人關注。
SOHO中國已走過了“失去的十年”。
自2012年公司進行業務轉型以來，營收幾乎逐年下降，峯值出現在2010年，當年營收達到182.15億，至2014年後，SOHO中國營收跌破百億。
財報顯示，2018年SOHO中國實現營收17.21億元，同比下降12.32%；歸屬於公司權益股東税後淨利潤約為19.25億元人民幣，相較於2017年的47.33億元同比驟降59.33%；每股基本盈利為0.37元，同比減少59.32%。
據樂居財經發布的《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》顯示，SOHO中國排名第100位。
而大行對於SOHO中國的評級也不高。
滙豐指出，過去10年SOHO中國由發展商轉型為收租股執行能力欠佳，假如出售資產計劃失敗 ，在現有的資產基礎下經營上行空間有限，而公司的共享工作空間業務在第三季發展步伐也較慢。
高盛則勉強因為出售的消息將“沽售”評級上調到“中性”。
潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”
言語間滿是無奈。
2019年10月10日，《2019年胡潤百富榜》揭曉，潘石屹以220億元人民幣財富獲得153名。2019福布斯中國400富豪榜，張欣、潘石屹家族排名第107位，財富值215.7億元人民幣。
可以肯定的是，他們手中的財富是升值還是貶值，這次交易至關重要。