SOHO中國風光不再 潘石屹要跑出國內地產圈？_風聞

**作者：**蔚芮

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

眼見他高樓起，眼見他宴賓客，眼見他要跑了！SOHO中國，如今風光不再，只能去海外尋找一條出路。

SOHO中國“要跑了？”

2020年3月初，據《路透》報道，美國私人股權投資公司Blackstone（黑石集團）提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元．報價較3月9日收市價2.98港元/股高逾一倍。

對此，2020年3月11日，SOHO中國發布回應公告稱，在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份作出全面要約。

儘管潘石屹否認了這一消息，此前還曾回覆“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這裏，我是帶不動的，所以説我跑了，都是謠言。”

然而，GPLP犀牛財經盡覽潘石屹的歷年動作發現，潘石屹想跑出國內地產圈的蹤跡早有可尋：

2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街出售了海倫廣場、靜安廣場兩個物業項目；2014年9月，SOHO中國向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業，作價30.5億元；

2015年SOHO中國向復星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益；

2016年SOHO中國以32.2億元的對價，將位於上海的SOHO世紀廣場出售給國華人壽；

2017年，SOHO中國以85.8億元，相繼賣了位於上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩餘物業。

GPLP犀牛財經不完全統計顯示，在2014年-2019年，SOHO中國每年都在出售其旗下資產套利，總計約300多億元。

儘管潘石屹曾説，SOHO中國的8個核心資產項目永不出售，並且在2019年中期業績會上説，SOHO中國將重回土地市場，瞄準一線城市核心地塊。

然而，潘石屹沒有逃過“真香定理！”，否認可能是變相的承認。

針對這個核心資產項目，潘石屹也開始了出售：

2019年SOHO中國宣佈78億出售北京、上海的13個辦公物業項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業；同時9月SOHO中國宣佈以7.61億元的價格出售位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。

與此同時，在SOHO中國不斷出售國內資產的同時，潘石屹還大筆進行海外投資：

2011年開始，潘石屹夫婦以海外信託的方式大量購置海外資產，先斥資7億美元購置紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站大樓，後花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場49%股權。

2013年年初，潘石屹夫婦耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。根據天眼查顯示，從2019年12月至2020年1月中旬，潘石屹一個月內註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。

在這些面前，潘石屹的否認頗有點無力。

SOHO中國風光不在

潘石屹為何要撤離中國？曾經依靠SOHO中國崛起及掘金的潘石屹為何要一度出售其核心資產項目呢？

讓我們回顧一下SOHO中國及中國房地產的一段歷史。

時間回到2011年。

這一年，北京市出台了禁止物業散售的政策。這給當時的SOHO中國當頭一擊。2011年SOHO中國的營收為56.85億元，與2010年的182.15億元相比，當即下降68.79%。

2012年，潘石屹做出了讓他直到今天依舊感到“後悔”決策——SOHO中國解散了其2011年重組的銷售團隊，宣佈從開發散售模式轉型為開發自持業務，做起了“包租公”的生意。潘石屹當時豪言：“五年後，SOHO租金年收入將超過40億元。”

在當時，北京和上海出台嚴苛的商辦買賣政策後，潘石屹這一對策，看上去是比較正確的，然而，這個對策卻沒有達到想要的結果——2012年及以後，在做“包租公”的情況下，SOHO中國的利潤開啓了急速下滑模式。

而且，由於2012年後的SOHO中國資產結構和營收渠道單一，這讓其營收和淨利表現的及其不穩定。

數據來源：SOHO中國年報

SOHO中國的財報顯示，2013年至2018年間，SOHO中國的營業收入分別為146.21億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元；在SOHO中國變賣資產套利的情況下，SOHO中國的淨利潤分別為73.88億元、40.80億元、5.38億元、9.10億元、47.33億元、19.25億元。

2018年，SOHO中國全年營收17.21億元，淨利潤19.25億元；而當時2010年被SOHO中國甩幾條街的融創中國營收1247.46億元，淨利潤165.67億元。這次反而融創中國甩了SOHO中國十幾條街。

在中國房地產100強當中，再也沒有了SOHO中國的身影，留下的就只有那些奇怪的“網紅建築”，更關鍵的是，SOHO中國的那些“網紅建築”的租金回報率還比較低。

對此，SOHO中國的創始人潘石屹曾説，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%，而SOHO中國的租金回報率不到3%，銀行貸款的資金成本卻超過了4%。

也就是説，僅靠租金，SOHO中國的包租公的生意甚至要賠本。

GPLP犀牛財經通過查閲SOHO中國2019年中期業績報告瞭解到，2019年上半年，SOHO中國在北京、上海的8個核心“網紅”建築資產只給SOHO中國帶來了7.44億元的租金收入。

距離潘石屹説的“五年後，SOHO租金年收入將超過40億元。”還有“不止一條街的距離”。

而同時，10年過去了，距離2007上市時説出的衝千億、超萬科還有900多個“王健林的小目標”。

SOHO中國的風光再也不在了。

SOHO中國的前世今生

SOHO中國的崛起與其幻滅一樣迅速。

1987年，甘肅出身的“精神小夥”潘石屹為了追求自己的人生價值，辭掉了河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室的工作，帶着80多元南下深圳“下海”。

然而，在深圳，由於語言不通，飲食不適應，深圳的生活讓潘石屹感到非常壓抑。

恰逢兩年後的1989年，潘石屹所在的深圳公司正好要到剛剛建省的海南設立分號，潘石屹認為這是個“不能錯過歷史機會”便主動請纓南下海南。

1990年，南下海南的潘石屹遇到了他人生中的幾個兄弟馮侖、王功權、張民耕等，一起在海南省合夥成立了海南農業高科技聯合開發總公司（萬通地產的前身）。後來，潘石屹、馮侖他們6個人被成為“萬通6君子”。

1991年，海南的經濟遭受到了第一次低潮，那時在海南淘金的人紛紛撤回了內地。不過潘石屹等人覺得海南的機會還在。

藝高人膽大，他們大膽地高息借貸了1000多萬元開始炒海南的房地產，這一次大膽的決定讓潘石屹在後來海南省第二波經濟熱潮中半年賺了1000多萬元。這也成為了潘石屹進軍房地產的信心。

當然，由於在海南房地產泡沫前離開，這也讓潘石屹掘到了房地產的第一桶金。

1992年8月，潘石屹預感到海南房地產的泡沫不能持久，於是撤離海南，北上京城。

1992年，北上的潘石屹在北京成立了北京萬通實業有限公司，在北京開發出一系列房地產項目，包括北京萬通新世界廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界。而通過廣告宣傳和定價策略以及香港利達行的推廣，萬通新世界寫字樓賣到當時市價的三倍，成為北京房地產界一個里程碑式的項目。

1993年，海南房地產泡沫，而潘石屹則成功逃脱此劫。

與此同時，1994年，潘石屹結識了在華爾街高盛集團工作當時正在內地尋找投資對象的張欣。兩人一見如故，當年便舉行了婚禮。

1995年，夫妻兩人創立了SOHO中國有限公司，公司開發的第一個項目就是SOHO現代城。從那一年開始，SOHO的高樓開始了。

在張欣的助力下，夫妻二人分工合作，將SOHO中國開始打造有特色的商業地產公司。

成立後的SOHO中國先後開發了SOHO現代城、建外SOHO、博鰲藍色海岸、長城腳下的公社等建築、SOHO尚都以及出名的朝外SOHO等。

不過SOHO的樓並不與其他寫字樓一樣中規中矩，而是造型獨特，各個建築都像“網紅”。這些設計的靈感跟海歸回來的張欣有些關係。不過，這一獨特的造型，到是為SOHO的銷售奠定了基礎。

據有關資料顯示， 2008年全球金融危機來襲，北京商品房銷售額下降高達50%，但SOHO中國卻完成預售收入增幅接近90%。2010年，銀河SOHO當年賣出146億。

SOHO中國的樓在當時雖然買的不錯，但是也有看不慣的網友的稱“SOHO中國的樓蓋的真醜。”

其中，最出名的莫過於演員宋丹丹在微博曾吐槽潘石屹“你蓋了那麼一大片難看極了的廉價樓（建外SOHO）把北京的景色毀得夠嗆，你後悔嗎今天？”

該説的説，但是沒有改變SOHO中國前進，2007年，在SOHO中國CEO張欣的資本運作之下，SOHO中國成功地在香港聯交所上市成功，當年SOHO中國融資了19.7億美元，創造了當時亞洲商業地產IPO募資的紀錄。上市首日，張欣喊出五年內衝千億、超萬科。

2007年-2012年是SOHO中國也是潘石屹最風光的時刻。相關資料顯示，2008年7月，三里屯SOHO開盤當日銷售額達41億元，創下了當時中國房地產的單日成交紀錄。2010年，SOHO中國營收184億元，達到SOHO中國營收的頂峯。而當年孫宏斌的融創中國營收66.54億元，淨利潤15.42億，SOHO中國甩了融創中國幾條街。

2012年，SOHO中國營收153億，淨利潤約105.85億。那一年SOHO中國淨利潤的頂峯。同一年，萬科營收達到1031.2億元，淨利潤為125.5億元，可以説那年SOHO中國的盈利能力與萬科不相上下。

數據來源：SOHO中國年報

只是，這一年，潘石屹及張欣夫婦卻賭錯了中國的房地產市場，而且，一步錯，步步錯，再也難以在中國的房地產圈恢復當年的風光。

或許，此時，選擇海外尋找一條出路也是沒有辦法的辦法。

潘石屹跑了嗎？或許，他只是尋找新的出路。