貝殼找房IPO：左暉攜貝殼以令房市能持久嗎？_風聞

撰寫 | 威連

編輯 | 森淼

自2月10日起，鏈家房產開始在全國範圍內陸續復工，但由於新冠疫情的持續影響，昔日熱鬧的線下門店變得極為冷清，即使大門敞開卻鮮有顧客上門。

而與之相反，脱胎於鏈家的貝殼找房網卻以別樣的方式引爆了線上營銷。通過推出VR看房、VR帶看、在線認購等多個功能的“VR售樓部”，貝殼找房的線上帶看量環比增長超9倍。

早在2014年，鏈家在體系內開始快速推動互聯網化，到了2018年4月，由鏈家網升級而來的貝殼找房全新上線。與鏈家的垂直自營模式不同，貝殼的使命是締造一個房地產平台，吸引更多類似鏈家的經紀公司入駐。

另一方面，儘管天生帶着鏈家的基因，但貝殼找房卻是在用互聯網的方式講故事，相比傳統的房產中介，其在資本市場也有了更大的想象空間，所以關於“貝殼找房上市”的話題也成了資本圈討論的一大熱點。

近日有媒體報道，貝殼找房已於2019年11月完成D+輪融資，參與方包括軟銀、騰訊、高瓴、紅杉，總融資額超過24億美元。此外據知情人士稱，貝殼找房計劃最快於今年在香港進行首次公開募股（IPO），估值在200億至300億美元之間，但疫情延緩了這一進程。

一直以來，貝殼找房對上市一事三緘其口，截至目前依然沒有透露出太多的信息，但從貝殼成立以來的諸多動作，以及當下的內外環境看，上市也只差臨門一腳。

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鏈家的焦慮與左暉的野心

從2001年第一家門店甜水園算起，鏈家已經成立了近20年，經過多年的跑馬圈地，創始人左暉儼然成了中國最大的“中介頭子”，如今坐擁8000家門店，交易額破萬億。

然而伴隨着科技的發展，房多多、房天下、Q房網等行業顛覆者通過不開店的互聯網模式開啓了一個房地產行業新的時代，使得擁有“地下軍團”的鏈家感受到前所未有的危機。尤其是當年愛屋吉屋用互聯網空軍打法殺入北京的時候，着實讓左暉捏了一把冷汗。

在打破傳統租售生意的邏輯下，左暉祭出了四年磨一劍的貝殼找房，希望能夠進行一場自下而上的互聯網改造。除了鏈家自身的品牌外，貝殼還允許其他經紀公司進駐，左暉的期望是通過號召各經紀品牌開放資源，破除行業痼疾，打通住房相關的所有鏈條和環節。

貝殼找房官網

在互聯網信息平台的維度上看，鏈家系可謂趕了個晚集。因此，左暉開始不遺餘力地調轉火力助攻貝殼平台，線上線下全方位推廣，先後多名互聯網背景的高管加盟，做最大資源的傾斜，並將十大職能部門劃歸貝殼。

數據顯示，截止2018年年底，貝殼找房已經落地近100座城市，吸納120餘個品牌加盟上線，賦能1.8萬家門店。這一成績，距離其正式亮相不到一年的時間。

“行業的變革存在幾個階段。第一步是信息化，即將線下的資源和信息搬到線上進行展示；第二步是流程重構，流程重構以後才能夠真正叫做線上化。”貝殼CEO彭永東如是説。

如此“孤注一擲”，貝殼找房承載着鏈家更大的商業願景，而從資本市場的角度看，這也是左暉的不得不為。

2016年4月，鏈家完成了豪華的B輪融資，投資方包括華興、百度、高瓴、騰訊等機構。這輪價值64億人民幣的融資讓鏈家有了更足的經營底氣，但另一方面，也讓鏈家揹負着巨大的“KPI壓力”。按照當時的對賭協議，如果鏈家2021年不能完成上市，左暉不僅要將64億還回去，還要加每年8%的單利回報。

房地產市場的強調控下，A股市場已基本對房地產相關企業關上了大門，再加上房地產中介行業存在的不規範性、政策監管層面等制約，左暉想要上市就不得不另謀他法。

在重資產經營的鏈家受大行業影響較大，邁不開腳步時，擁有“互聯網公司”基因的貝殼找房揹負起上市的重擔。因此業內普遍猜測，貝殼找房或先於鏈家上市，後者將成為其二級子公司。

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“鏡像”平移

鏈家掏空了鏈家

事實上，從2018年4月成立開始，貝殼找房上市的跡象就非常明顯。

2018年9月，貝殼在香港新成立了三家公司，董事均為左暉和鏈家聯合創始人單一剛；2018年12月，左暉和單一剛將持有的全部貝殼找房股份質押給了境外（香港）企業。

2019年3月20日，融創、百科、萬科、騰訊等22位投資人從鏈家撤資，鏈家的註冊資本也由原本的2054.0213萬元縮減為1355.817萬元。貝殼找房對此表示，減資是為了滿足企業的發展所需，原投資方在鏈家的股份將通過協議平移到貝殼找房。

與此同時，鏈家的管理層也發生了變化，包括融創中國董事會主席孫宏斌、萬科祥裕董事長劉肖、華興資本創始人包凡、新希望地產總裁張明貴在內的4名鏈家董事也退出了鏈家管理層。

一系列的動作，被業內解讀為在當前房地產行業環境整體不景氣的大環境下，鏈家想通過貝殼找房實現上市。而鏈家創始人左暉也表示，貝殼找房確實承擔着“再建鏈家”的重任。

就在投資人從鏈家撤資不到一週，貝殼宣佈啓動規模超過12億美元D輪融資。其中，騰訊領投8億美元，另外的投資方還包括高瓴資本、碧桂園創投、新天域、華興資本、海峽資本等。貝殼找房表示，此輪融資後公司估值超過一百億美金。

2019年9月25日，左暉將宜居泰和旗下兩家核心公司深圳市貝殼融資擔保有限公司和廣州億達按揭服務有限公司打包裝入香港貝殼。緊接着不到三個月，宜居泰和旗下的北京貝殼時代網絡科技有限公司也被騰挪至香港貝殼。

關於這種“左暉式”移花接木，貝殼找房有一個高級的解釋——“鏡像”。簡單而言，通過協議，鏈家原先投資者的持股權益會對等平移到貝殼，所有股東等量持有貝殼股份。

今年3月4日，貝殼找房正式對外宣佈公司已於2019年11月完成D+輪融資，參與方包括軟銀、騰訊、高瓴、紅杉，總融資額超過24億美元。這也是僅次於螞蟻金服、今日頭條、京東物流以外的單筆最大金額融資。

隨着鏈家被逐漸“掏空”，貝殼海外上市的步伐已經是越來越近。但截至目前，貝殼找房方面尚未就從未就上市計劃及進展進行過明確説明。

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從自營到平台

貝殼模式遭質疑

帶着上市使命的貝殼找房，給房產中介帶來的衝擊力顯得非常巨大的，就好比左暉扔下一顆重磅炸彈，一下子把行業引爆了。

用左暉的話來説，“我們在做一個球場，希望在這裏踢球越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則對貝殼平台的利益是最大化的。”

但這個新規則很快就遭到了業內的質疑。

貝殼找房APP截圖

從貝殼APP的功能佈局來看，貝殼找房相當於一個B2B平台，其主要的用户是房產經紀人與終端的購房者。其商業模式與其它的B2B平台無異，是平台給商家帶來流量、促進成交，以成交和服務進行收費。

也就是説，左暉希望把貝殼做成一個包括鏈家在內的房產中介都入駐的平台，大家共同分享資源和收益。但與其它B2B也有所不同的是，貝殼找房仍屬於鏈家體系，既是中介行業制定遊戲規則者，又是遊戲的參與者。

如此説來，作為“互聯網中介大平台”的貝殼找房，其內部公平性也不得不讓人擔憂。如果落户的中介公司無法從貝殼平台獲得實際利益，而只能變相推動貝殼找房成為行業龍頭，則無疑於是在幫貝殼做嫁衣。

而另一方面，左暉畢其功於一役轉戰貝殼，對鏈家而言同樣“不公平”。如果真的如左暉所言“一起踢球”，那麼等同於貝殼平台把流量拱手讓人，這也必然也會傷及鏈家內部經紀人的利益，甚至説動了他們商業活動的命脈、斷了他們賴以生存的口糧。

所以也有鏈家經紀人抱怨，“用於養家餬口、準備在事業上平步青雲的房源信息，就這樣被貝殼收繳歸功，多年的辛勞汗水，也將從此歸零，付諸東流。”

從貝殼找房的邏輯看，它正在做的一切，是屬於自己的業務閉環操作，有不得不為之的理由。但當下的問題是：當一個選手能夠以裁判的身份入場，其他的選手還有入局同場競技的慾望嗎？事實上，行業內對貝殼找房的商業模式已經極為不滿。

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“掐架”58

平台之爭勝點幾何？

貝殼找房模式的侵略性讓人對其市場邏輯產生了質疑，同時也讓同行感受到巨大的威脅。正如我愛我家前副總裁胡景輝所説：“貝殼找房的商業模式存在悖論，鏈家既做平台又做線下自主品牌，存在着明顯的利益衝突。”

在胡景輝看來，鏈家本來只分享了房地產這塊大蛋糕的一小塊，如今卻要通過貝殼找房霸佔為其它同行分蛋糕的權力，這勢必會迎來大批勁敵。而毋庸置疑，姚勁波的58集團就是貝殼最大的前進障礙。

從2015年開始，58同城的房地產業務異軍突起，如今成為業內的佼佼者，尤其是其旗下的安居客，無論是在體量上還是商業模式層面，雙方的競爭都最為直接。

面對貝殼來勢洶洶的進攻，姚勁波的防禦行動可謂更為激進。2018年6月，58集團攜手中原地產、我愛我家、中原地產等召開全行業“真房源”誓師大會，組成“不動產聯盟”，這也被外界解讀為“圍剿鏈家聯盟”。曾經聯合鏈家抵制端口費漲價的多家房地產經紀公司、開發商和平台服務商，已經紛紛倒戈，轉而投入58陣營抵制鏈家。

58集團喊出的口號與貝殼找房如出一轍，即提升行業服務標準，建立行業生態。“有些公司希望這個行業的所有公司都落魄下去，自己是唯一活着的人，這是不對的”，姚勁波這樣表示。

關於雙方的爭鬥，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，貝殼找房與58集團都在做平台，那麼提供房源支撐的房產中介公司，尤其是大中型房產中介公司，對兩者而言意味眾多。這些大中型房產中介公司的選擇，決定着行業天平的傾向。

從目前情況來看，21世紀不動產雖然被鏈家“收入囊中”，但以我愛我家、中原地產、麥田等為代表的國內房地產中介龍頭，仍然拒絕加盟貝殼找房。

根據極光大數據發佈的相關數據，2018年12月，貝殼找房App的滲透率為0.9%，遠低於安居客的2.2%；另一方面，安居客平均DAU235.2萬，而貝殼找房平均DAU為104.4萬。用姚勁波的話來説就是，貝殼找房進入市場還未對58構成威脅。

最近的數據顯示，截至2019年12月底，貝殼找房平台業務已經覆蓋全國106個城市，連接新經紀品牌超過235個，簽約門店數量漲至3.8萬，連接經紀人超過36萬，增長勢頭較為明顯。但與覆蓋全國10萬個經紀公司、超100萬經紀人的58系相比，仍有一定的成長空間。

面對萬億級的房地產市場，58同城們正在鞏固自身護城河抵禦外侵，中原地產、麥田地產們要麼與貝殼勢不兩立，要麼懷有戒心地在邊緣徘徊，貝殼找房的境地可謂勢單力薄，唯獨尋求上市得到資本市場的相助。

但留給左暉的準備時間，已經不多了。