萬科昨晚開了一個發佈會，今天整個地產板塊被帶崩了……_風聞

昨晚，萬科年報出爐，同時舉行線上媒體發佈會。

好消息是，萬科的財務表現依舊穩健。可壞消息是，萬科多項業績指標大幅低於預期，股東分紅也是原地踏步。

這也就難怪投資人們看空、拋盤了。今早，萬科A股及H股均遭遇“雙殺”。

來源：雪球

有投資機構對易簡財經表示，今天幾乎整個地產板塊也被萬科連着帶崩了……

來源：東方財富網

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增速乏力的營收

萬科年報顯示，2019年，萬科合同銷售額6308.4億，權益淨利潤388.7億，淨負債率僅33.9%。除此之外，萬科的現金流已經連續11年為正。

總體來看，萬科的財務表現還是十分穩健的。

但讓投資者們不太滿意的是，2019年萬科的淨利潤僅增長了15%，大幅低於預期。

我們可以看到，萬科2019年前三季度淨利潤182億元，同比增長30.43%，當時券商發研報表示萬科業績符合預期，全年的增幅不出意外也應該在30%左右。

**2019年年底，萬科前董事會主席王石便開始和媒體吹風，團隊和機構交流都是透露業績會很好，會超預期。**當時消息一出，萬科股價大漲。可這下，王石“預言”落空，被這次公佈的年報數據打臉了，萬科2019全年淨利增幅幾乎被“腰斬”，只增長了15%。

從銷售層面來看的話，翻閲近幾年的年報我們可以看到，萬科2019年的銷售額增速已經降至個位數，為近5年來的最低，僅為3.94%。

來源：萬科年報

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地產挑的大梁有些重

而作為萬科業績中挑大樑的房地產開發業務，在過去的5年間，營收中的佔比始終維持在95%以上，可這次表現也不如人意。

萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5%。萬科首席執行官、總裁祝九勝坦承：“整個行業毛利的下降可能是長期的趨勢。”

具體來看，這與萬科計提存貨跌價準備、資本化利息費用前置、土地增值税計提增加有直接關係。

去年樓市嚴厲調控下，尤其是受“高地價、限房價”政策影響，多地樓市新房價下跌明顯，萬科包括成都、合肥、上海等14個項目計提存貨跌價29.9億元。

未來萬科的多元化業務會持續成長，並需要大規模的資金投入，而這些投入主要依賴房地產業務輸血。一旦房地產業務的盈利能力減弱，多元化業務的投資也會受損。

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分紅原地踏步

而在分紅方面，萬科2019年度分紅金額 118 億，佔淨利潤比例 30.38%，每股分紅 1.045 元，股息率 3.7%，這個股息率應該説比較可觀了。

但是相比 2018 年，分紅金額原地踏步就不是很好了。

來源：2019年年度業績推介

鬱亮在發佈會上的解釋是，人算不如天算，天算比不過疫情，今年減少分紅是為了在面對疫情時能有更多的現金儲備。

在反映投資者回報的股價緯度，萬科A過去一年的股價徘徊在每股30元上下。

面對媒體質疑萬科股價低迷，萬科董秘朱旭回應，股價的決定因素有很多，最本質的應該是我們自身的業績表現，2019年從年初到年尾，萬科股價漲幅是45%，在同行業股票中也算是比較好的水平，未來作為管理層我們不能關注股價，我們必須要把業績做好，以更好的業績來回報股東。

但有股民表示，在當前特殊的環境下，萬科賬上還有1662億貨幣資金，難道少分十幾億給股東就過不了冬了嘛？管理層不關注股價，可遭殃的不就是我們底層股民了嘛……

來源：雪球網友評論

相對萬科而言，諸多房企都在通過股票回購、分拆業務上市的辦法提振股價。例如過去一年，包括保利物業、濱江服務、奧園健康等9家房企的物業公司已經分拆上市。

雖然萬科物業的體量領先同業，但鬱亮明確表示，萬科物業在相當長時間內沒有上市計劃，等大家都認可萬科物業作為“城市服務商”的時候，才會考慮上市。

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發佈會過於“佛系”，機構降級

所以不出所料，萬科發佈會結束後，如文章開頭所説，萬科A股和H股股價雙雙下跌。

瑞信已將萬科A股評級下調至落後大盤，萬科A目標價23.80元。

一位買方機構投資人對易簡財經表示：萬科這次發佈會內容很空，感覺自己的時間被白白耽誤了。

對於大幅下降的業績預期，另一位賣方機構投資人也表示，**萬科的預期管理做得確實不盡人意。萬科這一次的數據，各種表內外計提減值。**有的根本看不懂，有平滑業績的跡象，同時分紅率低於市場預期。

他同時指出，這次發佈會，萬科對很多問題的回覆都比較佛系，諸如“人算不如天算”、“我們會做好服務的，會保證好質量”等等。雖然態度很誠懇吧，但在當前特殊的市場環境下，卻很少積極向投資者打氣。“我覺得小股東的感受和利益，對於高管就是空氣。”

沒有疫情的2019年已經嚴重不及預期了，考慮到疫情，萬科第一季度財報肯定也很慘烈，想必未來還有一波調整。