14億人宅經濟引爆社區風口，股價大漲的雅生活到底該怎麼看？_風聞

最近一段時間，各大房地產企業的成績單開始紛紛公佈了，在房地產巨頭的業績報告之中，一份來自於物業企業的成績顯得似乎格外亮眼，這就是雅居樂旗下的雅生活，在業績發佈之後雅生活的股價一度大漲超過9.9%，很多人都在困惑一家物業企業為什麼會被資本市場如此看好？

一、業績亮眼的雅生活

3月17日晚，雅居樂雅生活服務股份有限公司(以下簡稱“雅生活”)發佈了2019年度業績公告。數據顯示，雅生活服務去年錄得收入約51.27億元人民幣，同比增長51.8%；股東應占利潤約12.31億元，同比增長53.7%，股東應占利潤增速保持了兩位數的增長。

2019年，雅生活實現收入51.27億元，同比增長51.8%。三大業務板塊中，物業管理服務收入約28.30億元，同比增長74.2%；外延增值服務收入18.12億元，同比增長23.9%；社區增值服務收入約4.85億元，同比增長68.1%。

雅生活運營穩健,財務狀況優良。經營現金流達到人民幣16億元,較去年同期增加81.2%。現金及現金等價物達到人民幣42.1億元。

受到財報消息利好影響，盤中雅生活股價一度曾上漲超過9.9%，特別是世界著名投行摩根斯丹利發佈報告稱，內地物管行業目前有明顯的增長潛力，有大量的房屋存量、而且每年有新的房屋項目供應、走輕資產模式可以較少週期性、股本回報率高，這些都帶動其未來的可見性，而且自去年第四季起，物業落成上升週期也令行業受惠。首選雅生活(03319)，予“增持”評級，目標價41.05港元，認為其質素改善，及估值相對較低。

野村證券也發表研究報告指出，雅生活服務去年純利較該行預期高9%，業績好轉主要由於增值服務的毛利率增加，以及銷售及行政開支(SG&A)有顯著改善。該行維持雅生活服務目標價32.2元以及「買入」評級不變。

那麼，很多人都在問業績不錯，股價又被看好的雅生活到底被資本市場看中了什麼？

二、在宅經濟風口迎風的雅生活社區

其實，資本市場看上雅生活並不讓人意外，我們不妨做一次詳細的分析：當前，我們正在經歷一場前所未有的大變革，一場突如其來的黑天鵝正在全世界快速蔓延，雖然中國已經取得了豐碩的成果，但是中國人度過了歷史上最長的一次春節，更深刻領會到了社區對於生活的意義，社區經濟不僅成為了中國商業的“最後一公里”，更讓物業這個大家多數時候都不太關注的市場推上了風口浪尖。在宅經濟盛行的時候，我們逐漸明白物業對於生活的意義，宅家時候快遞送貨上門或存放需要物業，人口出門量體温檢測需要物業，小區的消殺防護更離不開物業，在這樣的情況下物業企業的重要性被前所未有地凸顯出來，越是多種經營方式並存的物業企業越是擁有無可比擬的競爭優勢，而雅生活無疑就是那個恰逢風口的企業。

所以，當我們仔細明白這個時代大背景的時候，我們才能弄懂為什麼雅生活能夠那麼被資本市場看好。具體來看：

首先，在外功層面，雅生活除兩大股東助力的外延市場拓展能力顯著。對於物業企業來説，服務的社區越多，其邊際價值越大，產生的聯動效用越強，從而帶動了整體的規模經濟的快速提升。我們看到，雅居樂集團和綠地控股均為雅生活股東，成為了雅生活發展的重要助力，但與此同時，雅生活在取得了股東助力之後，更是着力拓展自身外延邊界，2019年，雅生活新增在管面積約9600萬平方米(不含中民物業及新中民物業),其中560萬平方米來自雅居樂集團,約380萬平方米來自綠地控股,第三方項目(含收併購)貢獻約8600萬平方米,佔總在管新增的比重高達89.5%。如此高第三方項目佔比，可以看出雅生活在自身股東項目之外已經逐步建立起了屬於自己的市場模式，這種模式正在不斷被市場所認可，當一家物業企業逐漸成為了擁有自身獨立造血能力的時候，其本身的發展就將走上成熟的軌道，從而擁有行穩致遠的能力。

其次，在內力層面，雅生活苦修內功服務能力與內控水平穩步提升。對於社區經濟的核心，物業其實是社區良好服務的根基所在，如何能提升服務才是一家物業集團最核心的關鍵，僅以這次的疫情防控為例，雅生活在全國率先推出小區半封閉管理，公共區域全面定期消殺通風，24小時及時上報；樓棟管家與業主主動聯繫，為隔離業主進行一對一物質代購服務、配備生活用品等；雅生活旗下社區商業品牌樂享薈提前恢復生鮮配送服務。可以説，這些服務僅僅是雅生活服務體系的一角，在“管理數字化、服務專業化、流程標準化、操作機械化”的“四化”建設理念的指引下，其整體服務水平的不斷提升正在成為雅生活備受看好的關鍵。正所謂“路遙知馬力日久見人心”，在這種越是關鍵的時候，一個企業的內部服務能力就越能體現出其價值所在。相信隨着防控取得了全面的勝利，原先大家對物業觀感與存在感不強的觀念都會被逐漸取代，相信等到之後肯定有不少社區會掀起物業的更換潮，在這樣的情況下一個物業的服務能力“內功”就會顯得至關重要，而雅生活的表現則很有可能成為它的加分項。在下一波市場大潮來臨的時候，雅生活將會擁有自身的市場競爭優勢。

第三，在生態體系層面，全業態、全產業鏈佈局成為了雅生活的社區關鍵。從廣博的角度觀察，這些年來，雅生活在苦練外功、精修內功的同時，也不斷通過收購提升自身的產業生態體系，其中最引人注目的無疑是2019年9月26日，雅生活以15.6億元的價格收購中國最大的物業管理公司之一中民物業60%的股權，創行業最大併購案。僅2019年，雅生活就已經成為覆蓋居民社區、公共建築、商業辦公等多個場景，涵蓋全國27各省級單位的93個城市1180個項目的超大型物業管理企業，而一旦中民物業的收購全面完成之後，雅生活的在管面積將超過5億平方米，在管項目突破三千個，可謂物業領域的“超級巨無霸”。因此，我們有理由相信，雅生活將會在短時間內構建起屬於自己的規模經濟效應，藉助自己的管理規模形成優勢地位，從而進一步推動自身市場佔有率的提升。

從深入的角度分析，雅生活其實早就開始佈局社區宅經濟的核心關鍵，打造樂享薈系列360度社區增值服務體系，併為開發商提供從案場物業管理、營銷服務、驗房及前期介入的全週期服務，多元化的發展其實讓雅生活已經不僅僅是一個簡單的物業服務提供者，而已經演變成為多元化的全產業鏈綜合服務商，所以一個以社區為中心的服務生態體系正在雅生活的旗下逐漸構建完成。

因此，雅生活的生態圈已經真正掌握了社區服務的精髓，成為了一個全方位、立體式的服務體系。

在這個社區經濟全面崛起的時代，雅生活可謂是提早佈局，成為了社區經濟風口上迎風而起的多元化發展的大型物業企業，這也怪不得資本市場會對其那麼看好了。