懸崖邊的氪空間：轉型物業、無錢退租、出爾反爾_風聞

文/許怡雯

編輯/大風

從大眾視野消失四個月後，氪空間又被捲入退租風波。

3月20日，鋅財經接到創業者的爆料説自己被氪空間“坑”了房租。創業者KK（化名）於去年11月份在位於上海市田林坊的氪空間聯合辦公社區租下了一個有11個工位的辦公室。但是從搬入新辦公地點的那天開始，不停從房頂掉下來的大塊石灰造成了安全隱患。氪空間安排的修補工作持續了三個月遲遲未能完成，導致KK不得不將搬家提上了日程。

辦公環境是創業者和氪空間“分手”的起因，租金退還問題則成了雙方爭執不下的焦點。

氪空間運營人員明確回覆退費問題

在KK提供的和氪空間運營人員的溝通截圖中，對方於2月29日明確表示“老闆已經批了”，“今天給退費單”，“PDF電子版（退費單）今天五點給你”，“週末財務不上班”。KK以為只要等到週一就能拿回三月份的房租。

但是到了3月2日，運營又出示了領導的郵件回覆，郵件上寫着“根據合同執行”。合同執行即意味着在2月24日交的3月份房租不予退換。

VP要求按照合同執行

接到爆料後，鋅財經第一時間聯繫氪空間進行求證。對於客户所提出的“拒絕退費”的控訴，氪空間方面表示“一切都是按照合同進行的”。氪空間運營在代表了氪空間跟用户做出退款承諾後又借上級意見反悔，顯然構成了爽約的行為。氪空間給出的解釋是“口誤”。

“老闆批了指的是提前解約的流程已經批了，退費單其實指的是結算單。”氪空間認為這種由“口誤”造成的誤解是“無心之失”，並且表示“法務會介入追訴這個客户應該履約而未履約的其他責任”。

一邊説是“無心之失”，一邊派法務強硬介入。氪空間的處理方式中透露出的不自信躍然“屏”上。其實氪空間出現這樣的情況，或許並不是意料之外。

氪空間的這種“出爾反爾”和“甩鍋”行為實際上源於現金流回籠的壓力 。

氪空間從搞零售的變成搞裝修的，垂死掙扎

氪空間急於擺脱來自聯合辦公會員的單一收入結構。聯合辦公的運營模式是以較低的價格租下整體的辦公空間，重新包裝後再以工位為最小單位加價租給企業，賺取中間的差價。本質是辦公空間的“零售店”。

但是聯合辦公高昂的租金成本和運營成本使得這種運營模式只能靠融資來支撐。特別是價格戰開打後，各大聯合辦公企業紛紛採用高價政策搶樓，甚至大舉進攻高級寫字樓，加重了資金鍊的壓力。所以現金流回籠成了首要目標。

氪空間杭州武林時代社區於3月10日開張，入駐A級寫字樓

經歷了一系列關店、裁員、賠償的負面風波後，氪空間於去年4月份進行管理層大換血，引入資方合夥人王雪泉擔任公司CEO。王雪泉帶來的不僅僅有10億人民幣的融資，還有資方要求：盈利。

新任CEO一上任就宣佈了氪空間最新的“綜合辦公服務+資產管理”新業務模式。實際上就是裝修公司加物業公司的結合體，毫無新意可言。

氪空間提出的新戰略削弱了聯合辦公業務的比例，增加了針對“大客户”的裝修定製和資產管理。簡而言之就是幫小客户孵化，幫大客户裝修，幫超級客户看樓。氪空間把聯合辦公業務邊緣化，這已經不是斷臂求生，而是斷頭求生了。

氪空間的業務調整是不得已而為之，因為氪空間無錢可燒了。2018年，由OFO引發的共享經濟洗盤波及了整個共享概念領域。資本的熱錢一旦停止流入，聯合辦公模式就面臨着崩潰的邊緣。

在資金壓力下，氪空間為了活下去只能去跟裝修公司和物業公司去搶客户。然而這兩條市場化高度發展的傳統型產業賽道早已經跑滿了各種各樣的選手。以精裝修行業為例，除了18家上市企業領跑第一梯隊，還有250多家百強企業為第二梯隊、近3千家一級資質企業為第三梯隊、8萬多家有資質的企業為第四梯隊，以及4萬多家有營業執照無資質的小微企業為第五梯隊。

如此競爭激烈的行業，氪空間又能靠什麼分一杯羹呢？在此前的採訪中，氪空間創始人劉成城透露了自己靠個人關係已經簽下了幾個大單，此外僅有30餘名BD負責此業務。2020年已經過去了四分之一，氪空間方面提供的定製業務營收數據與去年下半年披露出來的相比並無增長。在經濟形勢如此嚴峻的時下，氪空間靠劉成城刷臉又能拉多少“大客户”？

答案不言而喻。聯合辦公燒不起錢，轉變模式也救不了氪空間。

而事實上，舉步維艱的不僅僅只有氪空間。

至暗時刻後，聯合辦公的出路在哪裏？

2019年可以説是聯合辦公領域的“至暗”之年。領頭羊WeWork遭遇上市失敗、估值暴跌、創始人被逼宮後，這個曾經的超級“獨角獸”已經被剝去了往日鮮亮夢幻的皮。國內的聯合辦公領域也被外邊來的這場風雨吹打過，日子變得不好過了。

WeWork

疫情的衝擊浪潮已經打到以氪空間為代表的聯合辦公服務平台。近日南方都市報報道深圳的一家共享辦公公司“創客驛站”因拖欠三個多月達570多萬元的租金一夜之間被業主方單方面解除租賃協議，鎖上了大門。3月18日國內聯合辦公的頭把交椅優客工場創始人毛大慶在一次演講中提到疫情復工期間優客工場的入駐率下降了6%，到崗率只有43%。

然而，聯合辦公產業的商業模式缺點早在疫情之前，WeWork危機之後就已經暴露出來了。重資產模式下的共享辦公有高昂的Location operating expenses（空間運營費用），包括租金、運營團隊，會員管理成本等。用做產品的思維去做共享辦公，在運營和市場上砸錢，造成的最直接後果就是“超支”。就像毛大慶所説的：“這（盈利）很難成立。”

難怪WeWork成立十年燒了軟銀189億美元也挽回不了崩潰之勢。共享經濟的泡沫褪去之後，ToVC的公司面臨着不變則亡的絕境。

規模和現金流兩者不可兼得，否則就面臨着資金跟不上運營，這是擺在所有共享辦公企業面前的難題。此次退租事件只是商業模式缺陷和盈利需求衝突下暴露出來的一個切面。

資本的眼睛永遠是雪亮的，所以只有王雪泉會説，“我們首先是追求利潤，這是生意的本質……”目前看來，這門生意的前途實在堪憂。