東南亞房產只有 “首都“ 的值得買_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：吳錦清

“想在泰國買房嗎？你有超過 45 萬個選擇。” 彭博一篇文章在評價泰國房地產市場時這樣説。

據房地產事務機構（Agency for Real Estate Affairs）總裁索彭•邦喬克猜（Sopon Pornchokchai）透露，2018 年泰國共有 45.48 萬個住宅單元未售出，總價值達 410 億美元。在首都曼谷， 2018 年新增 6.5 萬套公寓，較 2017年增長 11%，增幅自 2009 年以來最大。從 2009 年到 2018 年的十年間，曼谷公寓的累計供應量已達到約 50 萬套。

泰國房地產的迅速增長與中國投資客不無關係。泰國央行數據顯示，2018 年外國買家花了920 億泰銖買房產，其中中國人佔了 400 億泰銖，摺合約 94 億人民幣，刷新歷史記錄。

隨着外國購房者大量湧入，泰國房地產市場迅速擴張，泰國房價實現大幅增長（在那個時間段的大幅增長），其中曼谷平均漲幅保持在 8% 以上。以高端公寓來説，房價一度從 2010 年的 13 萬泰銖/㎡的均價飆升到 2018 年的 28 萬泰銖/㎡，差不多 6 萬多人民幣一平，與國內一二線城市持平。

之前的擴張也帶來了房產的供過於求，特別是當 2019 年泰國 GDP 增速從前一年的 4.1%  下降到 2.4%，再加上泰國政府提高按揭貸款利率、首付成數等新政，開發商開始降價銷售。

2019年表現疲軟的泰國房地產市場，也讓購入了泰國多套房產的中國投資客驚呼：“東南亞市場真的危險了。”

泰國最大的上市房地產商 Pruksa Holding 統計數據顯示，2019 年前三季度，大曼谷地區的樓市成交金額同比鋭減 22% 至 3000 億泰銖，其中公寓市場的整體規模同比下跌 28% 至 1600 億泰銖，成交量同比減少 22% 至 4.25 萬套。萊坊（Knight Frank）的一份報告顯示，市場需求不温不火，開發商的入住率僅為55%，平均要價較上年同期下降了 6%。

但房價和成交量下降並不意味着曼谷的房地產就不值得投資了。曼谷市中心的優越、豪華地段仍然吸引着大量外國投資人。

一方面，泰國新土地税法於今年 1 月 1 日起實施，將對不開發/利用的土地徵收空置税，所以今年全泰國地價會上漲，首都曼谷尤其是捷運沿線的地價更將呈直線上升。

另一方面，萊坊認為，供應過剩和價格下跌可能是短暫的，同時曼谷的韌性和規劃中的基礎設施項目將使這座城市煥然一新。比如東部經濟走廊（EEC）、一帶一路項目、新曼谷規劃中的捷運交通線和其他大型交通項目都將推動基礎設施建設，帶動新一波經濟增長。

更重要的是，在買方市場下，對於想要買房自住特別是追求泰國高質量國際教育的“剛需”客户來説，沒有比房子降價更好的消息了。

泰國國際學校近年一直是北上廣中產家庭逃離應試教育的熱門選擇。國際學校在泰國已經有約 30 年曆史，各方面都比較完善。泰國國際學校主要集中在曼谷和清邁，涵蓋IB、AP和A-Level三大國際主流課程，也是未來申請歐美留學的極佳跳板。泰國又歷來是歐美白人退休、度假勝地，師資條件優越。同時，泰國國際學校小學學費約 5000 - 9000 美元一年，中學約 7200 - 14699 美元一年，性價比比新加坡、馬來西亞和國內的國際學校更高。

而最近泰國針對新冠肺炎疫情的應對也讓泰國醫療水平顯於人前。不對中國遊客發佈限制令、“收留”留學生 14 天中轉，也為泰國刷了一波好感。

總體來講，市場相對成熟、基礎設施比較完善的曼谷適合預算充裕、支付能力較高的投資者。不論是度假、養老，或是為了醫療和孩子上國際學校，在曼谷買房其實自住是不錯的選擇，普通人大多數時候接觸的高端公寓每年 4% 左右的回報率只能和國內一些理財產品持平。

但東南亞市場並不是只有泰國。

比起泰國，均價只有前者 1/2 的菲律賓、越南可能更適合普通投資者。有個曾抱着“就算房價跌了，自己常去泰國住總可以”的想法在曼谷買房的 90  後杭州姑娘，看中了馬尼拉的保值屬性——人，又打算在馬尼拉買房了。

馬尼拉大都會（Metro Manila）是菲律賓的政治、經濟、社會、文化和教育中心。馬尼拉大都會以馬尼拉市為核心，涵蓋周邊 15 個城市及1個自治市，比如馬卡提、帕塞、曼達盧永、奎松、帕拉納克等。

2018 年，菲律賓人口約 1.07 億，有 1280 萬集中在 639 平方公里的馬尼拉大都會。而發展較好的核心區房價極高，遠超出本地人的收入水平，因此很多菲律賓本地人，雖然在 “CBD” 馬卡提工作，但卻住在 20 多公里外的奎松。

雖然看起來 20 公里不算遠，但按馬尼拉的交通擁擠狀況，每天通勤 2-4 小時不在話下。在亞開行的數據中，馬尼拉都會區的交通擁堵情況是所有亞洲都會區中最嚴重的，菲律賓全國超過一千萬輛機動車，差不多四分之一集中在首都地區，再加上糟糕的基建，交通狀況自然 “惡名遠揚”。

每天通勤時間這麼長，為什麼不在公司附近租個房子住？馬卡提 Ayala 大道周邊一套不到20 平米的小公寓，一個月租金要 4-5 萬比索，換成人民幣在 6000 元以上，大户型公寓直逼 10 萬比索一個月，而菲律賓平均工資水平也就是 2000 多塊人民幣。

工資遠比不上房租，這種收入和房租的不對稱，直接把好多當地人“逼向”了遠離市中心的地方。奎松和國內三四線城市差不多，但它是馬尼拉大都會面積最大、人口最多的一個市，因為曾經也作為菲律賓的首都存在過，因此城市化程度也比較高。僅在奎松，就有大量的租房和買房需求。

ZipMatch 在研究了 7.5 萬套馬尼拉地鐵沿線物業數據後發現，前面提到的幾個市房屋租金回報率都在 6.9% 以上，最高的帕拉納克甚至高達 7.89%，奎松也有 7.25%。

除了租房和買房需求，菲律賓人民的收入水平也在上升。2019 年菲律賓 GDP 達到 3593.54 億美元，雖然在東盟六國中排名倒數第二名，但增速高達 5.9%，人均GDP超過了 3300美元。

同時，菲律賓是東南亞英語最普及的國家，也是世界第三大英語國家，英語水平是全亞洲最好的。這也造就了菲律賓蓬勃發展的英語培訓產業，日韓早已在當地創辦了各種大大小小的英語培訓機構，為外國學生提供短期英語培訓。

一位 51 Talk 的菲律賓在線外教靠遠程給中國學生上課，從日薪80比索到月薪8萬比索（約等於人民幣 1.1 萬），收入翻了40 倍，比她從事 BPO 行業的丈夫掙得還多。51 Talk 2018 年底還在馬尼拉召開發佈會，宣佈未來 5 年將引入 10 萬名在線菲教，並設立 20 個外教培訓基地。菲律賓已經並將繼續積累一大批擁有購買能力的中產階級。

普華永道和城市土地學會共同發佈的《2019年亞太區房地產市場新興趨勢》同樣認為，員工住房在菲律賓已成為一個大有前景的市場。在菲律賓和越南這種高速發展的地方，市場上主流、最好出租的是小户型公寓之類的剛需房，而不是三房、四房之類的大户型改善房，也不是中介熱衷於推銷的高檔公寓，因此選擇房子的時候應該要充分考慮到剛需屬性和對於當地中產的可負擔性。

雖然房價相比泰國更便宜，但馬尼拉的缺點在於市場還不夠成熟，配套設施不夠完善。一方面，城市基礎設施，尤其是幾大核心區之間的交通連接仍然欠缺，生活不夠便利。另一方面，除了“英語好”、護理專業有優勢，菲律賓其他教育優勢並不明顯。因此如果手頭有個 50-100 萬可支配資金，暫時沒有孩子教育方面的困擾，又能忍受不那麼便利的交通、網絡和生活，在馬尼拉買房是可以考慮的。總體來説，這裏並不適合自住，更應考慮投資。

這個邏輯也適用於越南。

越南是這幾年新興經濟體投資者的焦點，在《2019 年亞太區房地產市場新興趨勢》調查中，胡志明市在城市投資前景中排名排名第七，是東南亞各城市裏排名最高的。胡志明市雖然不是越南首都，但幾乎佔了越南總人口的 1/8，再加上經濟和區位條件，綜合起來河內不及胡志明市更有發展潛力。

這樣高的排名離不開對越南經濟發展潛力的看好。2019 年，越南 GDP 達 2599.17 億美元，同比增長 7.02%。雖然在東盟六國中排名最後，但增速最高。

憑藉重要的地理位置、快速發展的經濟、較低的勞動力成本，全球大型製造業企業紛紛向越南轉移，越南也迅速向製造業轉型。從 2015 年開始，越南製造業就一直保持兩位數以上的增速。

製造業的高速發展離不開勞動力的支持。越南 9600 萬人口，平均年齡只有 29 歲，15-34歲人口占比高達 32.8%。根據預測，到 2040 年，越南人口將增加到 1.2 億，30歲以下人口將達到一半。這些年輕勞動力，未來將進一步促進越南經濟發展。

外資的加速入場除了帶來收入水平的提升、用工成本的增加，還凸顯了越南在人才教育、地產佈局、基礎設施等底層資源供給方面的缺口。越南政府計劃到 2020 年，在基礎設施建設上投入 1300 億美元以改善基礎設施現狀。根據中國經驗，經濟增長對基建升級換代的需求，反過來會通過基建本身拉動經濟繼續增長，步入一種良性循環。

《2019 年亞太區房地產市場新興趨勢》指出，在越南，住房歷來是外國投資者關注的焦點。城市化導致了大型城市中心對住房的持續需求，因為市場細分已從高端轉為中級市場。胡志明市的新住房需求預計將達到約 40 萬套/年。因此，面向工薪階層的住房市場具有廣泛的吸引力。

一位受訪投資者表示，特別關注 55% 至 65% 收入百分比的階層，在胡志明市，面向上述階層的房屋價格約為 8 萬美元。這是他們能負擔得起的價格。

比較之下越南房產均價還要優惠一些，但缺點同樣在於基礎設施仍需時間來完善。在2018年經合組織發佈的全球教育質量排行榜裏，越南排名第12位，超越了不少西方國家。在胡志明市也有不錯的國際學校可供選擇。如果手頭資金不算充裕，又對教育稍微有點要求的投資者，不妨考慮下胡志明市。

“現在去東南亞買房，相當於十年前投資了北京”。就是這樣一句話，讓國內炒房客瘋狂湧向東南亞買買買。雖然現在不比早期有超高的投資回報率，但東南亞仍有投資的價值和機會。

受現有經濟基礎限制，除了越南，在東南亞國家幾乎只有一個超大型城市（通常即他們的首都），在經濟、人口基建等方面都有很大優勢，投資價值更大。比如馬尼拉，整個都市圈的 GDP 佔菲律賓全國約 37.5%，又有全國 12% 的人口，彙集了全國資源和政策，例如不斷填海開闢的賭場區和正在進行中的大建特建基建計劃。而擁有越南 1/8 人口的胡志明市，為越南貢獻了 22% 的GDP。

這些超大型城市擁有龐大的勞動力儲備，不斷支持城市的經濟社會發展，在吸引外資的同時又吸引更多新勞動力來到這裏工作。而隨着城市基礎設施的進一步完善，又將帶來新一波經濟增長。不管是短期還是中長期，這些超大型城市都比其它地方更有投資潛力。

東南亞是沒辦法再造一個深圳的，但並不代表沒有投資價值，只不過一定要買的話，對於普通人來説最好還是買他們的 “深圳”，也就是各個新興經濟體的首都了。

參考資料：

Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2019

Want to Buy a Home in Thailand? You Have More Than 450,000 to Choose From

https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-15/bangkok-s-empty-condos-create-buyer-s-market-as-foreigners-flee

International Education in Thailand 30 Years on

https://www.bangkokpost.com/business/1845489/international-education-in-thailand-%E2%80%93-30-years-on

Why Rental Yield is Important When Buying or Selling a Property

https://www.zipmatch.com/blog/rental-yield-buy-sell-property/

越南經濟崛起的真相

https://www.tmtpost.com/4177372.html

再説一次，不要去東南亞買房當韭菜

https://mp.weixin.qq.com/s/mPDWjRn_Nk_gJ3Xbea3yFg

中國轉戰泰國買房是怎麼回事？中國買家為什麼轉戰泰國買房原因分析

http://m.hxnews.com/news/gj/gjxw/201911/14/yd_1829093.shtml

菲律賓外教：教中國學生讓我收入翻40倍，但沒給我安全感http://k.sina.com.cn/article_5653577646_150fabfae00100dxqh.html?from=edu&subch=