衝擊2000億！川渝老二金科還能狂奔多久？_風聞

文丨西部菌

財報季，各家房企2019年成績單陸續公開。

在川渝本土房企中，金科註定是不可忽視的一家，也是近幾年上升勢頭最兇猛的一家。

最新年報顯示，2019年，金科股份實現銷售金額1860億元，同比增長57％，距離2000億目標僅有一步之遙。

在拿地規模、操盤面積上，金科直追甚至超過川渝地區房企老大龍湖。

西部城事之前就説過，在區域版圖的崛起過程中，也必然少不了代表性企業的脱穎而出。

金科“黑馬”般的擴張勢頭，倒是與成渝地區這幾年成為全國大熱點的大氣候互為呼應 。

不過，“小心駛得萬年船”，擴張速度越快，也意味着風險越大。

狂飆突進的金科，在向2000億大關快速挺進的同時，前所未有的考驗和壓力，或也在同步到來。

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綜合各項數據來看，2019年的金科，應該説是交上了一份穩健的成績單。

報告期內：

金科股份實現銷售金額1860億元，同比增長57％，完成當年度目標的124％；

實現營業收入678億元，同比增長64%；

實現淨利潤63.57億元，同比增長58%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元，同比增長46%。

毫無疑問，這是金科過去幾年高歌猛進之路的一種延續。

不過，形勢比人強，環境在變，不確定性因素同樣在上升。

一如金科股份總裁喻林強所坦言的，這次疫情無論是對營銷方式、客户心理以及未來的產品形態，都帶來了一些新的變化。

而一邊要繼續保持增速，乘勢做大規模，增加抗風險能力，一邊面臨整個房地產規模增速放緩、調控繼續收緊以及疫情帶來的行業洗牌壓力，這對狂飆中的金科的平衡術，是全新的考驗。

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“黑天鵝”事件，給房地產行業帶來的壓力是整體性的。

但對金科這樣的高速擴張型企業來講，突如其來的變故，對正常運轉節奏的影響，可能尤其明顯。

具體來講，當前金科頭上至少懸着三重顯而易見的壓力。

一是，資金壓力。

目前全國房價走勢、市場預期，都處於一個罕見的觀望期。各房企的資金壓力短期內可能依然無法得到足夠的緩解。

去年，金科的負債率已經縮減至48%，但在目前形勢下，債務率反彈的可能性不小。

更關鍵的一點在於，房地產市場的分化局面進一步加劇，對於金科這類主要佈局三四線城市的房企來講，不確定性更是陡增。有分析認為，三四線城市房價已經開始跌了。

事實上，就在本月初，金科發佈了關於計提 2019 年度存貨跌價準備的公告，其中涉及重慶、安徽等多地的9個樓盤，關涉金額近10億。而價格下跌，一旦在2020年繼續擴大，對於金科的資金考驗可想而知。

根據財報，2019年金科的預售款項增長50%，首次超過一千億。雖然這證明了金科的擴張速度，但在另一面，也意味着金科對資金週轉效率的依賴更高了。

任何一個意外，都可能導致出現延期交房、支付違約款、債務上升的連鎖反應，從而傳導給資金鍊。

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二是，治理能力遭遇挑戰。

任何企業在高速擴張時期，都同時面臨公司治理能力能否跟上的考驗。從100億到1000億是一個坎兒，從1000到2000億則是一個更大的坎兒。

金科早就明確了2020年要衝擊2000億大關。金科股份董事長蔣思海也直接表示，“2020年是跨越式大發展的收官之年……要辯證看待效益與質量的關係。”

據中指數據，去年金科的操盤面積超過1600萬平方米，這對一個還在繼續擴張的企業來講，確實殊為不易。

但是，隨着陣地繼續增多，戰線繼續拉長，經營業態更加複雜，這對金科治理能力也帶來了更大的考驗。

如從公開報道來看，金科近兩年明顯涉及不少質量問題。

如去年初，重慶市住建委公開發布《關於2018年下半年建設工程質量提升行動專項督查情況的通報》，其中就點名江津區的金科集美郡等在建項目，在建設過程中存在質量問題和違法違規行為。

再比如，去年9月，根據人民日報數字河南報道，位於鄭州中牟縣的金科天籟城被舉報使用假冒鋼筋。

這些一而再的質量問題，都對狂奔過程中的金科提出了公司治理能力方面的警告。

而在做大地產主業的同時，金科這幾年還忙着收購、拓展業務多元化。如在科技產業（園區）投資、文化旅遊康養等方面，金科都有明顯擴張。

所以，朝着2000億目標快速進軍，金科如果公司治理能力、掌控能力不跟上，就意味着是拿風險做賭注。

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三是，加速擴張與區域佈局的失衡。

在2019中國民營企業500強中，金科排名從2018年的77位攀升至第35位，位居房地產業第5位——儼然邁入全國大型房企之列。

但是，從區域佈局來看，金科身上依然有着濃厚的川渝烙印，可以説仍是一家比較典型的西南房企。

年報顯示，金科2019年的土地儲備，總部重慶佔比為29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北分別達到22%、18%、16%、7%、5%。

也就是説，包括重慶在內的西南地區的土地儲備，達到了47%，接近總土儲的一半。要知道，這還是在去年重慶土儲比例降低之後的情況。

對比來看，作為川渝房企老大的龍湖，同期土地儲備佔比最高的環渤海地區，也只有33%，西部地區為28%。

在區域佈局上，龍湖比金科明顯有着結構上的優勢。

銷售額方面，2019年金科在重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個省市銷售規模均突破100億元。這五個地區佔總銷售額的比例接近70%。

而考慮到金科主要佈局三四線，這些城市的房價可能本身達到了一個高點，一旦價格變動，也就意味着壓力可能全線上升。

外部環境不確定性增加的年代，個人把雞蛋放在多個籃子，比放在一個籃子安全，這對企業同樣成立。

在成渝地區雙城經濟圈即將上升到國家戰略的大背景下，金科穩住川渝老地盤是可以理解的。

但要真正成為全國型房企，增加企業的抗風險能力，金科必須在全國重點地區的版圖上有更多的建樹，如此才能真正完成從本地房企向全國大型房企的關鍵一躍。

迷戀速度的金科，在以“黑天鵝”開局的2020年，是否還能繼續跑出加速度，誰也無法給出肯定答案。

但高處不勝寒，可以確定的是，金科要保持“又快又穩”的身姿，壓力和考驗恐怕前所未有。