衝擊2000億!川渝老二金科還能狂奔多久?_風聞
观察者网用户_234579-2020-03-25 08:19
文丨西部菌
財報季,各家房企2019年成績單陸續公開。
在川渝本土房企中,金科註定是不可忽視的一家,也是近幾年上升勢頭最兇猛的一家。
最新年報顯示,2019年,金科股份實現銷售金額1860億元,同比增長57%,距離2000億目標僅有一步之遙。
在拿地規模、操盤面積上,金科直追甚至超過川渝地區房企老大龍湖。
西部城事之前就説過,在區域版圖的崛起過程中,也必然少不了代表性企業的脱穎而出。
金科“黑馬”般的擴張勢頭,倒是與成渝地區這幾年成為全國大熱點的大氣候互為呼應 。
不過,“小心駛得萬年船”,擴張速度越快,也意味着風險越大。
狂飆突進的金科,在向2000億大關快速挺進的同時,前所未有的考驗和壓力,或也在同步到來。
01
綜合各項數據來看,2019年的金科,應該説是交上了一份穩健的成績單。
報告期內:
金科股份實現銷售金額1860億元,同比增長57%,完成當年度目標的124%;
實現營業收入678億元,同比增長64%;
實現淨利潤63.57億元,同比增長58%,其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元,同比增長46%。
毫無疑問,這是金科過去幾年高歌猛進之路的一種延續。
不過,形勢比人強,環境在變,不確定性因素同樣在上升。
一如金科股份總裁喻林強所坦言的,這次疫情無論是對營銷方式、客户心理以及未來的產品形態,都帶來了一些新的變化。
而一邊要繼續保持增速,乘勢做大規模,增加抗風險能力,一邊面臨整個房地產規模增速放緩、調控繼續收緊以及疫情帶來的行業洗牌壓力,這對狂飆中的金科的平衡術,是全新的考驗。
02
“黑天鵝”事件,給房地產行業帶來的壓力是整體性的。
但對金科這樣的高速擴張型企業來講,突如其來的變故,對正常運轉節奏的影響,可能尤其明顯。
具體來講,當前金科頭上至少懸着三重顯而易見的壓力。
一是,資金壓力。
目前全國房價走勢、市場預期,都處於一個罕見的觀望期。各房企的資金壓力短期內可能依然無法得到足夠的緩解。
去年,金科的負債率已經縮減至48%,但在目前形勢下,債務率反彈的可能性不小。
更關鍵的一點在於,房地產市場的分化局面進一步加劇,對於金科這類主要佈局三四線城市的房企來講,不確定性更是陡增。有分析認為,三四線城市房價已經開始跌了。
事實上,就在本月初,金科發佈了關於計提 2019 年度存貨跌價準備的公告,其中涉及重慶、安徽等多地的9個樓盤,關涉金額近10億。而價格下跌,一旦在2020年繼續擴大,對於金科的資金考驗可想而知。
根據財報,2019年金科的預售款項增長50%,首次超過一千億。雖然這證明了金科的擴張速度,但在另一面,也意味着金科對資金週轉效率的依賴更高了。
任何一個意外,都可能導致出現延期交房、支付違約款、債務上升的連鎖反應,從而傳導給資金鍊。
03
二是,治理能力遭遇挑戰。
任何企業在高速擴張時期,都同時面臨公司治理能力能否跟上的考驗。從100億到1000億是一個坎兒,從1000到2000億則是一個更大的坎兒。
金科早就明確了2020年要衝擊2000億大關。金科股份董事長蔣思海也直接表示,“2020年是跨越式大發展的收官之年……要辯證看待效益與質量的關係。”
據中指數據,去年金科的操盤面積超過1600萬平方米,這對一個還在繼續擴張的企業來講,確實殊為不易。
但是,隨着陣地繼續增多,戰線繼續拉長,經營業態更加複雜,這對金科治理能力也帶來了更大的考驗。
如從公開報道來看,金科近兩年明顯涉及不少質量問題。
如去年初,重慶市住建委公開發布《關於2018年下半年建設工程質量提升行動專項督查情況的通報》,其中就點名江津區的金科集美郡等在建項目,在建設過程中存在質量問題和違法違規行為。
再比如,去年9月,根據人民日報數字河南報道,位於鄭州中牟縣的金科天籟城被舉報使用假冒鋼筋。
這些一而再的質量問題,都對狂奔過程中的金科提出了公司治理能力方面的警告。
而在做大地產主業的同時,金科這幾年還忙着收購、拓展業務多元化。如在科技產業(園區)投資、文化旅遊康養等方面,金科都有明顯擴張。
所以,朝着2000億目標快速進軍,金科如果公司治理能力、掌控能力不跟上,就意味着是拿風險做賭注。
04
三是,加速擴張與區域佈局的失衡。
在2019中國民營企業500強中,金科排名從2018年的77位攀升至第35位,位居房地產業第5位——儼然邁入全國大型房企之列。
但是,從區域佈局來看,金科身上依然有着濃厚的川渝烙印,可以説仍是一家比較典型的西南房企。
年報顯示,金科2019年的土地儲備,總部重慶佔比為29%,華東、西南(不含重慶)、華中、華南、華北分別達到22%、18%、16%、7%、5%。
也就是説,包括重慶在內的西南地區的土地儲備,達到了47%,接近總土儲的一半。要知道,這還是在去年重慶土儲比例降低之後的情況。
對比來看,作為川渝房企老大的龍湖,同期土地儲備佔比最高的環渤海地區,也只有33%,西部地區為28%。
在區域佈局上,龍湖比金科明顯有着結構上的優勢。
銷售額方面,2019年金科在重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個省市銷售規模均突破100億元。這五個地區佔總銷售額的比例接近70%。
而考慮到金科主要佈局三四線,這些城市的房價可能本身達到了一個高點,一旦價格變動,也就意味着壓力可能全線上升。
外部環境不確定性增加的年代,個人把雞蛋放在多個籃子,比放在一個籃子安全,這對企業同樣成立。
在成渝地區雙城經濟圈即將上升到國家戰略的大背景下,金科穩住川渝老地盤是可以理解的。
但要真正成為全國型房企,增加企業的抗風險能力,金科必須在全國重點地區的版圖上有更多的建樹,如此才能真正完成從本地房企向全國大型房企的關鍵一躍。
迷戀速度的金科,在以“黑天鵝”開局的2020年,是否還能繼續跑出加速度,誰也無法給出肯定答案。
但高處不勝寒,可以確定的是,金科要保持“又快又穩”的身姿,壓力和考驗恐怕前所未有。