手握2683億現金的碧桂園，正在重倉這些城市！_風聞

昨天，碧桂園發佈了2019年財報，數據好到炸裂。

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2019年是被認為是“全行業最艱難”的一年，但碧桂園的業績再創新高，總營收約4859.1億元，同比增長28.2%，權益銷售達到了5522億，同比增長10%，再次穩坐中國龍頭房企的寶座。

更重要的是，利潤增速比營收增速還高，全年毛利潤1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約為612億元，同比增長26.1%。

而且，負債率也降到新低，2019年的淨借貸比下降了3.3個百分點，只有46.3%，顯著低於行業平均水平。根據中國指數研究院的數據，2019年百強房企的負債率均值達到78.7%。

高增長的利潤，加上嚴格控制的負債率，讓碧桂園手握2683.48億元的現金儲備，超過（除京滬深之外）任何一個城市全年的一般公共預算收入，而且已經和世界級的互聯網公司一個水平（阿里巴巴去年11月發佈的財報顯示，其現金儲備高達2341.8億元），完全顛覆公眾對房地產公司“高負債率、低現金流”的刻板印象。

不僅如此，碧桂園還有約3167.9億元的銀行授信額度尚未使用，可用資金十分充裕，備受評級公司及金融機構的認可。

早在去年發佈2019年中期業績報告後，國際三大權威信用評級機構之一的標準普爾評級就將碧桂園企業信用評級由BB上調至BB+，展望穩定。

與此同時，標準普爾評級（S&P）將碧桂園優先無擔保票據評級自“BB-”調升至“BB”。標普認為，碧桂園以其雄厚的銷售實力，大大拓展了規模，進一步強化了市場地位。

值得一提的是，這一年，碧桂園再度入選《財富》雜誌世界500強企業，這是自2017年起連續三年入選，且排名較2018年攀升176位，至177位。

很多房企高增長的代價都是高槓杆、高負債，現金流容易斷裂，財務風險高，而碧桂園卻成為行業中少見的兼具規模增長和負債管控的龍頭房企。

手握大量現金的還有一個好處是，可以通過多元化佈局，從容面對未來。

比如碧桂園博智林機器人項目已招募了3000多名國內外優秀研發人才，現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試……截至2019年底，博智林已遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有了一批自主核心技術。

昨天下午的發佈會上，碧桂園總裁莫斌就多元化業務和主營業務之間的關係進行了介紹。他表示，機器人、農業等新業務是圍繞地產主營業務去做的，量產後能為主營業務創造價值。主營業務是老虎，新業務是翅膀，這是如虎添翼的力量。

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碧桂園為何可以做到？一個重要原因是它長期在一二三四線五六線幾乎所有城市拿地的魄力。而且，產品策略成功，堅定“薄利多銷”的營銷模式。

很多房企為了跟風或者追求短期利潤，在區域戰略上不夠堅定，一會進攻三四線，一會迴歸一二線，因為跟風追高，拿地成本就高，而且人才和經驗得不到沉澱。相比而言，**碧桂園深耕三四五六線城市的定力，從未動搖，這讓他們在三四線城市沉澱了巨大的人才資源和品牌效應，**這個護城河，不是一般的高。

所以，三四五六線城市，也不是每個房企都會去吃，都能吃得到。相比一二線城市，三四線城市存在諸多不確定性，存在不少坑，只有像碧桂園這樣360度全方位佈局，內部各區域之間才可以“對沖”風險。

截至2019年12月31日，碧桂園項目遍佈31個省/自治區/直轄市、282個地級市、1,299個縣/鎮區。其佈局中國城鎮化，無論是廣度、深度還是均衡度，均遠超一般房企。

要知道，過去10年的城鎮化絕對是波瀾壯闊的。國家統計局的數據顯示，2019年中國常住人口的城鎮化率是60.6%，而2009年，這個數據只有46.6%。這意味着，10年時間，差不多有2億人口進城，帶來的新增住房需求，何其巨大。

而過去10年，正好是碧桂園堅定佈局一二三四五六幾乎所有城市的10年。所以，碧桂園看上去掙的是高週轉的錢，但本質上賺的是長期主義的錢，試問有誰能像碧桂園這樣咬定青山不動搖地押注三四線城市？

更重要的是，中國的城鎮化還遠遠沒有到結束的時候，現階段60.6%的城鎮化率，和發達國家70％-90％的水平，還有較大差距。未來至少還有2到3億人要進城，這些人不可能全部去到一二線城市，那些發展條件較好的三四線城市仍然有較大人口紅利。

而且，在很多省份，三四線城市的總人口（包含農村）雖然淨流出，但其城區的人口普遍還淨流入的，這就是房地產的機會。

在昨天的業績發佈會上，碧桂園方面表示，中國房住不炒的主基調沒改變，但城鎮化勢不可擋。今年的投資方向是堅定看好新型城鎮化前景，堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。

分析認為，現在一二線城市競爭激烈，拿地成本、配建成本都很高，且是樓市調控的“重點”，碧桂園需要謹慎佈局。三四線城市是碧桂園深耕多年的主場，這一塊市場仍然要堅定佔領。

五六線城市主要就是縣城，這個市場長期被品牌房企忽略，仍然是個巨大的藍海市場。碧桂園在去年的財報發佈會就透露，**公司還有60%的縣城還未進入，**這是多麼大的一個增量市場，沒有誰比碧桂園更瞭解，更適合了。

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當然，碧桂園之所以成為常勝將軍，除了敢於佈局三四五六城市之“膽大”，也有精準佈局核心城市羣之“心細”。

根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，碧桂園判斷落户政策將使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區。而目前，**碧桂園有97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，**很好地契合了當下中國的人口流動趨勢。

截至2019年底，碧桂園在三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，比很多同行在一二線城市的項目更佔優勢。而且，在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。

另外，碧桂園2019年銷售的房子，大多是前幾年拿的地，成本控制得較好。

更重要的是，**碧桂園雖然是廣泛佈局，但並非沒有重點，**目前73%的權益貨值位於中國五大城市羣（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。

眾所周知，這五大城市羣享受國家頂級政策支撐，經濟發展水平較高且需求旺盛，是中國經濟以及房地產行業的頂樑柱。GDP佔全國的比重高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額佔比分別為55.8%、57.2%。

在這五大城市羣的“重倉”，顯示了碧桂園對城市佈局的精準把握。2019年的良好業績，也是對這個戰略的再次肯定。

據調查，疫情後50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業，可以想見，這五大城市羣的房地產市場也將在疫情後率先復甦。2020年，碧桂園憑藉充足的資源儲備有望獲得較好的業績支撐。