萬科集團財報：淨利潤增速下滑，業績並沒有王石説的“非常好”_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-03-28 11:39
撰寫 | 鮮寶
編輯 | 森淼
去年11月，王石在新書《我的改變：個人的現代化40年》分享會上談及萬科業績，“再過兩個月，萬科的年報就要出來了，根據我掌握的信息，公佈的年報非常好”。
上述言論後的首個交易日，萬科A、H股價雙雙大漲，外界普遍將此與王石言論相聯繫，質疑其涉嫌信批違規。25日晚間，萬科A在深交所互動易平台上表示，“其關於萬科年報的説法，是根據公司前三季度業績情況，結合自身多年的房地產行業經驗及對萬科經營風格的瞭解所做出的判斷。”
儘管如此，王石的影響力已然讓外界對萬科年報充滿了期待，認為大超預期的人不在少數。3月17日晚間，萬科正式公佈2019年業績報告，15%的增速，卻讓市場傻眼了……
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淨利潤增長15.1%
沒有“非常好”
2019年，萬科銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%；實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%；歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，低於市場預期的20%。
縱向來看，這是萬科自2014年以來利潤增速最低的一年；橫向比較，保利地產淨利潤增速41%，融創有50%，金科有46%，碧桂園大於50%，龍光地產大於40%，作為地產界的“帶頭大哥”，萬科這次確實沒有做到表率作用……
23.59%的營收增速對應的淨利潤增速只有15.1%，對於萬科這種財務槓桿較低、又會控制成本的公司來説，有點意外，究竟是什麼原因？
根據財報顯示的內容，大概歸因於三個方面，毛利率下滑、投資收益減少和存貨跌價準備。
2019年，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為 27.2%，較 2018 年下降 2.5 個百分點，2.5%的降幅對萬科這樣體量的公司來説影響還是不小的，意味着減少了92億元的毛利潤；其次是投資收益，2019 年萬科投資收益 49.8 億元，同比減少 26.6%，比2018年少賺6個億，其中，來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤為 37.9 億元，較上年減少24.9億元。
存貨這塊，2019年萬科存貨金額為8970.2億元，同比增加了19.6%，其中，擬開發產品為 2,076.1 億元，佔比 23.1%；在建開發產品 6,222.2 億元，佔比 69.4%；已完工開發產品（現房）660.3 億元，佔比 7.4%。公司基於審慎的市場策略，計提的存貨跌價準備為29.9億元，影響歸母淨利潤下滑了7.8億元。
基本看來，這三塊加起來就超過100億元了，如果算上這100億淨利潤和市場預期的差不多。
另外，還有兩個項目是值得注意的，税金及附件和所得税資產遞延。2019年萬科税金及附加同比增長了41.98%達到329.05億元，增速遠高於24%的營收增速，主要原因在於2019年萬科土地增值税計提增加；遞延所得税資產較2018年底增加了48.75%達到234.28億元，相當於減少了年度利潤 77 億，主要原因在於2019年萬科土地增值税清算準備金為367.89億元，比2018年多了148億元。
土地增值税清算準備金是根據企業會計準則的要求、根據配比原則和謹慎性原則，對未來可能繳納的土地增值税進行的合理估計，與本現時納税義務無關。簡單來説，是房地產企業基於長遠的可持續發展角度，未雨綢繆，提前為近幾年開發項目提留資金。
對此，萬科在財報中解釋，雖然萬科部分項目尚未達到清算條件，但仍計提了土地增值税清算準備金，以合理反映公司的利潤情況。據悉，一般情況下，土地增值税清算準備金是在項目竣工清算後再計提的，預先計提會導致一部分費用前置，從而降低當期的淨利潤。
説完了和營收和淨利潤，我們再來看看萬科的現金和負債情況。
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經營現金流淨額繼續為正
分紅比例下降
對於一向“居安思危”的萬科來説，現金流一直把控的不錯。
2019年，萬科經營活動現金流入小計4698.49億元，流出4241.62億元，經營現金流淨額為 456.87億，連續十一年為正。截至2019年12月末，萬科賬上擁有貨幣資金1661.9億元，顯示了一貫穩健的財務風格。
不過，就投資者關心的分紅，萬科表現一般。根據萬科2019年的分紅預案，分紅金額118億，每10股派息10.45元，股息率大概是3.7%，放置於行業內應該説是比較可觀了，但是拉長來看，萬科的股息支付率一直在下滑，從2016年的41%下降到2018年的35%，2019年只有30%了。
鬱亮是這麼説的，“如果沒有疫情，公司還是會維持35%的分紅比例的。但是人算不如天算，天算不如病毒，我們還是要多留點現金應對。萬科還是分紅比例比較穩定的公司。我們穩定在去年分紅派息的水平，每股分紅沒有受到影響。”可見，疫情對地產的影響還是挺大的，倒也符合鬱亮喜歡靠危機感驅動的風格。
負債方面，截至2019年末，萬科負債總額14593.5億，同比增長12.87%，資產負債率為84.36%，較2018年微降0.23%。其中，有息負債合計 2578.5 億元，佔總資產的比例為 14.9%。有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債1639.7 億元，佔比為 63.6%。短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9 億元，佔比為 36.4%。
基於房地產企業的特殊性，我們主要看淨負債率。萬科 33.87%的淨負債率（有息負債減去貨幣資金再除以淨資產），相比2018年度的 30.89%有所提升，但在整個行業內看依然非常低。據克而瑞研究中心數據，2018年176家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為85.15%，2019年上半年174家房企加權平均淨負債率為91.37%，目前公佈年報的幾家地產企業中，龍湖地產淨負債率51%、寶龍地產淨負債率81.2%。
另有一個細節值得挖掘，2019年萬科籌資活動現金流出為1567.32億，同比增加25.88%，其中用於償還債務所支付的現金達到1007.16億，較去年同期增加36.37%，這是萬科歷年來最大規模的年度還債金額。而2018年這一數據為738.54億元，2017年為412.54億元，尤以2018和2019年增加最多，可以看出，隨着地產進入白銀時代，萬科有意降低融資端槓槓。
總的來説，在房地產行業裏面，萬科的財務是比較健康的，債務風險也比較小，那問題來了，既然利潤增長，財務又這麼健康，分紅比例下降就有點説不過去。
除了上述常規財務指標，這份年報顯示萬科近年來着重發力的物業板塊正快速成長。
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傳萬科物業分拆上市？
相較地產板塊中規中矩的表現而言，萬科的物業管理板塊亮點熠熠。目前，萬科營收分為兩大部分：房地產及相關業務的營業收入為3526.5 億元，佔比95.9%，物業管理部分營業收入為127.0億元，佔比3.5%。
2019年，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積 4.5 億平方米，為未來儲備 1.9 億平方米；新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13%，均高於公司整體營收增速；物業員工100575 人，較上年增加 25.5%。
具體到新拓展項目中，萬科住宅物業服務新增簽約面積 1.03 億平方米，新增飽和收入 33.39 億元，非住宅物業服務新增簽約面積 0.18 億平方米，新增飽和收入 20.66 億元，顯示住宅物業發展更快。相較非住宅物業，住宅物業服務的最大優勢是可以平滑週期的穩定回報，但市場化程度還不夠高，比如涉及人數多，管理難度大、漲物業費難等都是不小的挑戰。
2019年12月，萬科物業和戴德梁行簽約成立合資公司，實現商業物業服務和設施管理的強強聯合。公開資料顯示，萬物戴德梁行在大中華區的商業物管和設施管理的項目覆蓋80多個城市，管理物業項目超1000個，新公司將聚焦商業物業及資產管理、綜合設施管理等，集中各方優勢，萬科此舉不難看出其在物業行業加速擴張的野心，外界一度傳言萬科物業將進行分拆上市。
對此，萬科集團董事會主席鬱亮在接受媒體採訪時表示：“我們物業暫時沒有上市計劃，當人們把萬科物業當成城市服務商的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後再讓它上市。”
不可忽視的是，當前的疫情是擺在每一個地產公司面前的考驗，萬科也不例外。隨着交付減少，銷售、回款都將受影響，進而波及現金流，疊加融資渠道繼續受到的嚴格監管等因素，2020年恐怕不容易。
如果再往遠看，2019年萬科銷售面積4112平方米，但拿地面積僅3717萬平米，拿地面積少於銷售面積，為2016年以來首次，説明公司在建面積超過規劃面積，按照地產行業週期推算，2021年之後成長性可能有限。
就在剛剛過去的2019年度萬科業績推介會上，鬱亮表示，2018年萬科喊出活下去是出於居安思危的考慮，現在“沒想到活下去變成特別真實的存在”。