融創中國：逆勢增長背後的系統性能力_風聞

**礪石導言：**憑藉在投資、產品與物業服務等領域的系統性能力，融創中國在2019年逆勢增長，全年合同銷售金額創新高至5562.1億元，距離以6308.4億元排名第一的萬科，也只有不到800億元的差距。這標誌着中國房地產行業正從過去萬科、恒大與碧桂園三足鼎立的局面，過度到萬科、恒大、碧桂園與融創四強爭霸的新行業格局。

作為近幾年中國地產界的一匹黑馬，中國知名高端房企融創中國控股有限公司（以下簡稱融創）的業績表現備受行業矚目。

2020年3月27日，融創中國發布了2019年全年度財務報告，再次交出了一份靚麗的成績單。其中，融創在最重要的全年合同銷售金額上，同比去年增長約 20.7%，創新高至5562.1億元，穩居行業第四名，進一步縮小與行業前三位的差距。其中，距離以6308.4億元排名第一的萬科，也只有不到800億元的差距，這標誌着融創第一次真正躋身中國房地產企業第一陣營，也讓中國房地產行業從過去萬科、恒大與碧桂園三足鼎立的局面，過度到萬科、恒大、碧桂園與融創四強爭霸的新行業格局。

另外，融創全年營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利414.1億元，同比增長約33.0%；歸屬於公司股東利潤創歷史新高至260.3億元，同比大幅增長約57.1%，應占每股基本盈利5.99元，同比增長約58.0%。同時，融創秉承穩健經營原則，繼續保持充裕的流動性，擁有賬面現金餘額1257.3億元。

得益於充足的現金儲備與淨利潤的大幅增長，融創董事會建議末期股息每股1.232元，相較去年同比提升49.0%。同時，報告期內，融創中國還被納入恒生中國企業指數。三大國際評級機構也持續上調公司評級，穆迪將公司主體評級由B1上調至Ba3，展望穩定；標普將公司主體評級由B+上調至BB-，展望穩定；惠譽將公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。

2019年，從中國宏觀經濟與整體房地產市場來看，都較為不景氣，但融創卻在並不景氣的2019年實現逆勢增長，背後是其在投資、產品與物業服務等領域的系統性能力。2020年，融創將更加註重綜合競爭能力的提升，在不斷鞏固土地儲備、土地獲取能力、產品及服務等優勢的基礎上，打造以利潤為核心的管理體系，調整優化組織架構和考核機制，多舉措實現降費提效，並推動槓桿率保持長期下降趨勢，提升信用形象和融資成本的快速下降。

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高增長背後的綜合競爭力

受惠於中國城鎮化進程和房地產市場的發展，融創在過去幾年裏實現了跨越式高速增長，集團經營績效不斷提升。

2019年合共實現營業收入1693.2億元，同比增長35.7%。2017-2019年，集團並表營業收入複合增長率高達60%；權益收入複合增長率達49%。

結算規模提升的同時，融創通過優化管理積極提升收益質量，錄得毛利潤414.1億、溢利281.6億、本公司擁有人應占溢利260.3億，分別同比增長33%、61%及57%。毛利率和淨利率均維持在理想水平，歸屬本公司股東的淨資產收益率較上年提升4.3個百分點至37.2%的高分位。

身處資金密集型的房地產行業，穩健安全的財務管控是企業持續經營的根本，融創自創立以來始終以現金流的絕對安全作為風控底線，強化現金流管理，時刻保證現金流充足的基礎上去提升市場份額和經營績效。

2019年，融創積極促進銷售，狠抓回款，在合同銷售增加的基礎上，實現經營業務的現金流入淨額272.5億。截至期末，集團賬面現金餘額充裕，達1257.3億。2020年上半年，集團預計可售貨值超3400億元，按照正常的去化水平，這些貨值仍將為貢獻大量經營現金流。

截至報告期末，融創總資產9606.49億，同比上年增長34%；所有者權益1140.94億，較上年增長56%。調整後的資本負債率進一步下降至63.3%，且資產負債比率已實現連續三年呈下降趨勢。

今年1月10日，融創以每股42.8港元配售1.87億股，淨募資80億港元，本次配股增厚了股東權益，優化了公司的資本結構。同時，融創新發行5.4億美元優先票據，票息僅為6.5%。3月19日，融創中國發布公告稱，公司已於公開市場回購合計7860萬美元的票據，分別為本金總額5580萬美元的2020年7月票據；及本金總額2280萬美元的2020年8月票據。進一步顯現融創充裕的流動性。

未來，融創將始終保持充足的流動性，並在2020年加大銷售力度，釋放經營現金流，並對土地投資保持審慎態度，確保流動性充裕及負債比率處於長期下降趨勢。

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“併購之王”實力

2019年，融創實現合同銷售額5562億元，超額完成2019年銷售目標，行業排名穩居前四，進一步鞏固了行業龍頭地位。

多年來，前瞻性的戰略定位，精準高效的土地投資，是融創在行業激烈競爭中脱穎而出的核心競爭力。融創認為，房地產企業所有的風險都在於買貴了地，因此，融創一直擁有審慎把握市場機會，憑藉敏鋭的週期判斷能力，建立並持續強化了土儲競爭優勢。

2019年以來，融創精準把握土地市場的機會，獲取了貨值約1.34萬億元的高質量土儲，其中貨值超過78%的土儲位於一二線城市。截至本公告日期，融創確權土地儲備貨值預計約人民幣3.07萬億元，其中超82%位於一二線城市，平均土地成本約4306 元/平方米，充足高質量的土地儲備將有力地支持融創未來的銷售表現和長期的穩健發展。 

收併購仍舊是融創的卓越能力，集團土地儲備中，超過60%的土儲通過收併購方式獲取。這得益於集團長期在業內樹立的極佳品牌形象和口碑，以及對項目的精準判斷、專業運作和投資合作能力。比如去年初通過收購泛海資產包，從而獲取北京、上海等一線城市優質地塊，鞏固了融創的一線優勢。

目前，融創通過在文旅、會展、醫養等方面的佈局建立起多渠道擴儲備模式，也對集團獲取優質項目儲備提供強大助益。以去年收購環融資產包為例，憑藉少量的投入、合理的價格，成功鎖定貨值超過6200億元的優質土儲。該資產包貨值約90%的土儲位於成渝城市羣及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。

同時，融創秉承一貫的城市深耕戰略，在越來越多的核心城市擁有領先市場地位，2019年，融創在43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十，較2018年增加6個城市，其中銷售排名第一的城市從9個增長到13個，另有3個城市的銷售金額超300億元，17個城市銷售金額超100億元。 

基於優質且豐富的土地儲備，融創有信心繼續實現業績穩健增長。2020年，雖然疫情導致的全國性的停工停產，不可避免地帶來本集團的推盤節奏、開竣工計劃有一定程度的延期，但隨着疫情在國內得到有效控制，以及復工復產的全面展開，國內房地產市場已從3月呈現恢復跡象，相信到第二季度，市場將回歸正常水平。

融創預計2020年的可售資源約8200億元，與去年相比顯著提升。並且，這些貨值超80%位於一二線城市，相信高質量的可售資源將有力支融創銷售業績的表現。 

對於土地投資策略，融創預計在一二線核心城市，將會出現更多的機會去獲取價格合理的優質土地，因此投資方向也將更加聚焦於這些城市。但是，融創會保持耐心，只在確信疫情對整體經濟和地產行業的影響可控後，才會基於流動性充裕且不影響長期槓桿率下降趨勢的前提下，審慎補充土地儲備。

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領先的產品

過去幾年，融創市場份額的增長得益於公司高層精準地戰略定位，也透露出市場與客户的高度認可。自融創創立以來，始終堅持產品領先戰略，要求產品品質能夠引領行業最高標準，獲得絕對競爭優勢。

2019年，融創進一步鞏固行業領先的產品品質和品牌優勢。一方面成功打造了多條具備行業影響力的產品線，包括壹號院系、中式產品譜系、府系等，還構建了業內首屈一指的中式產品體系；另一方面則在眾多核心城市交付越來越多的標杆項目，以極高的品質成功捕獲客户的高度認可和廣泛讚譽。

在產品品質行業領先的基礎上，融創積極打造產品研發基地，支持產品持續創新升級，與阿里、華為深度合作，建立領先的智慧社區管理平台，引領行業探索“歸心5G”未來社區智慧社區。特別是，融創強化產品的“健康”性能，以領先的技術和精細化的設計持續提升產品競爭力，並針對客户需求，提升客户使用功能和精研工藝，更加註重功能屬性。

多年來，融創憑藉產品品質和服務優勢贏得客户信賴。在由克而瑞研究中心發佈的“2019年中國房企產品力排行榜TOP100”中，融創高居榜首。融創旗下的“上海桃花源”、壹號院系及府系分別斬獲2019年“中國住宅十大作品”、“頂級豪宅產品系TOP10”、“輕奢精品產品系TOP10”三個重量級大獎。

經過了連續幾年跨越式發展，融創已在行業規模、內部管理、市場口碑等多個維度上牢牢站穩行業五強的龍頭地位，未來將朝着高質績優的方向邁進。