窘境難破，儘早拋售？唱衰重慶當心打臉_風聞

文丨西部菌

經濟復甦，樓市也顯著回温。

這兩天有報道梳理，深圳、成都、福州、蘇州、杭 州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等9個城市成交表現，已然達到甚至超過2019年4季度的平均水平。

不過在“進程稍顯滯後”的城市名單中，豁然出現了重慶的身影。和重慶一起的還有濟南、佛山。

來源：網絡

在一二線重點城市中，重慶的樓市温度的確不高。相對低迷的表現，讓一些觀察者在這兩天將它列入“窘境難破，建議儘早拋售”的範疇。

那麼，重慶樓市涼了嗎？當然不是。

從樓市的角度看，熱不熱，不是評價城市價值的絕對標準。對重慶而言，市場積極向好的基本面，沒有任何改變。

01

首先要承認，重慶近段時間的樓市的確有些冷。

中指數據顯示，2月24日—3月1日一週，重慶僅成交了60套，在列入統計的城市中位居倒數。而重慶的兄弟城市成都，當週成交量達到1926套。

2月的70城市數據，重慶新房、二手房售價環比都是下跌。這當然是受疫情影響，不過要看到，去年年中以來，重慶的新房同比漲幅就在持續走低，2月達到低谷，為6.5%。

來源：國家統計局

其實不只是近兩個月，整個2019年，即便是重慶主城，商品住宅成交同樣出現了同比下跌的局面，跌幅在兩成左右。跟前兩年的火熱程度，形成了明顯對比。

成交量不足，房價漲不動的同時，重慶的土地市場，也可謂不温不火。“建議儘早拋售”所提到的土地流拍現象，是典型的參照。

單2019年上半年，重慶流拍了97宗地，總面積高達406萬平方米；2018年-2019年兩年時間，重慶的土地流拍數量在二線城市中，一直高居第一位；蘭州次之，蘭州的土地流拍也相當嚴重。

土地流拍，除了地塊本身的因素外，最最直接的原因，當然是開發商缺少足夠的信心。

在一些賣地收入排行榜單上，我們可以看到，有着三千萬人口的重慶，幾乎很少進前十，和北上廣以及杭州、武漢等城市相比，熱度有不小的差距。

賣地收入的多少，受到地價、房地產依賴度等多重因素影響，不過綜合土地端、市場交易端的種種表現，重慶的樓市和同等級的熱點二線城市，的確不是一種温度。

02

重慶的調控政策向來屬於比較寬鬆的，自從2018年推出限制無户籍、工作、企業“三無人員”購房政策後，近兩年並沒有什麼動靜較大的調控政策。

這種寬鬆首先是因為，在前兩年經過了大漲後，重慶的房價水平，仍然談不上很高，在一二線城市中處於低位。

2019年，重慶的均價在1.2萬每平左右。而戴德梁行的統計顯示，新一線城市的平均售價已經逼近1.8萬每平。

比如像GDP排位低很多的廈門，均價已經突破了4萬。而疫情期間，重慶推出的一些打折樓盤，甚至可以以7字頭的價格買到。注意，單位是千。

作為炙手可熱的國中，重慶給人以“儘早拋售”的觀感，倒也不奇怪。因為房價走勢受供需影響，而重慶的商品房供應量一直都很大，以至於有“面積看重慶，金額論上海”的説法。

克而瑞數據顯示，去年重慶主城區和武漢，成為新房成交面積破2000萬平米的唯二地區，其中重慶排全國第一，2018年同樣如此。

來源：克而瑞

龐大的新房供應量，填補了市場需求。2019年，重慶的供銷比跌到了0.91，供過於求的局面，導致房價難漲起來。當然，這也導致重慶購房羣體有着明顯的“新房癌”特徵。

這種特殊的供應結構，是否意味着從樓市的角度看，重慶不值得呢？答案無疑是否定的。

重慶的樓市缺少衝勁，不是人口流失導致需求不足，而是有效需求都得到了及時滿足。所以像近兩年來，重慶的一些剛改型中高端品質住房，越來越受歡迎。

至於土地端的流拍現象，當然會受供需基本面影響。而且，重慶的特殊之處在於，它有着相當於一個省的體量，將它當做一個整體評判，容易過於宏觀。

比如在2019年上半年重慶全市流拍了97宗地，但去年全年，重慶主城區成交110宗，其中只有14宗流拍。

來源：網絡

就是説，不少流拍的土地，不在主城區。至於主城和其他區縣之間的樓市温度，當然也有質的區別。

多説一句，剔除周邊區縣之後，重慶主城的常住人口增長數據，要減少不少。不過2018年同樣有10萬左右的增長。

而當年增量達到10萬+水平的城市，全國只有14個左右。

03

一座城市的房地產走向和樓市價值，影響因素相當多，其中最核心的當屬經濟、產業、人口等代表的城市發展基本面。

重慶近兩年轉型壓力的確不小，經濟出現前所未有的降速，不過城市能級擺在那裏，國家中心城市和新一線城市的地位不是説説而已。

而且，今年年初，成渝地區雙城經濟圈首次提出，上升為國家戰略近在咫尺，各項城市圈的融合建設都明顯提速。比如日前重慶和成都的公積金正式互認互貸。

成渝雙圈建設升級，對於發展預期的提升，最終必然會傳導到樓市端。

看不到重慶經濟基本面向好，每年20多萬人口流入的事實，以及獨特的供需結構，就斷言重慶不值得，無疑是有失偏頗的。

可以説，同樣是成交不火爆，但重慶的“低迷”，和其他三四五線城市的“低迷”有本質區別，後者往往有人口、產業流失的前提。

而從城市發展的角度看，重慶房價的低位水準，在影響到個人投資上限的同時，卻可以降低企業的生產成本，以及市民的生活成本。

關於這點，西安可以提供參照。

在搶人行動中，隨着人口大量流入，西安房價補漲明顯，不過房價上升同樣帶來了擠出效應，2019年的常住人口增長，降到只有19.98萬。

來源：公號“吳思竹”

就在4月1日，重慶召開了房地產業和建築業高質量發展座談會，重要主官出席。其中再次提到了穩地價、穩房價、穩預期，並要求“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

房住不炒，核心指向是房屋的居住屬性。居住需求如果能夠被市場及時消化，自然不能説是壞事。調控的目標，本來就是市場穩定，不至於大起大落。

在人口源源不斷流入的同時，能夠做到房價平穩，放眼全國，這樣的城市又有多少？