信託那點事之一（未完待續）_風聞

序言：寫在前面的話

信託（trust）一個古老而又陌生的名詞。據傳起源於十字軍東征，通過將財產的所有權委託給第三方管理，實現財產所有權、管理權、收益權分離，從而實現保全財產，財富傳承的目的。當然這是經典定義，在中國信託公司是一個特別的存在（事實上國外有信託業務，但沒有專門的信託公司）。國內信託公司有點像私募基金、有點像政府投資平台、有點像銀行，甚至有時候還有點像政府部門。就是這樣的四不像行業，遊走在法律和政策邊緣，是中國金融創新最活躍的部分。

關於作者：純種IT理工男，寫過代碼、扛過機櫃、做過DBA。目前就職於一家相對保守的信託公司，從事IT系統建設工作5年有餘。期望從一個旁觀者的角色，寫點自己的工作心得，僅做一家之言，大家塗個樂。

第一章     地產業務為啥着麼香

通道類業務被一刀切後，地產類項目成了大多數信託公司的利潤支柱，拋開政策層面的對錯不談，信託產品和地產類業務有很多契合點，金風玉露一相逢，也是很自然的。

一、估值容易

對標的物或者押品的估值是事前盡調，確認貸款金額和項目風險的第一步。信託公司從業人員，基本都是金融專業背景。沒有什麼行業背景，估值基本上人云亦云，很容易被做個局裝進去。地產類項目就不同了，房價地價基本是透明的，並不需要啥太高深的專業知識。看一下地段和周圍的配套，後期的銷售情況也比較容易估算，關注過房市應該不難理解。

二、項目管理簡單

項目管理涵蓋事前盡調、事中放款，貸後管理、返本收息、風險處理（如果有）。事前盡調如前文所述。事中方款主要指達成合同約定的放款條件，成功放款的過程，核心問題就是完成抵質押。

地產類項目這方面優勢更加明顯。地產商拿到土地使用證，辦理抵質押也就是半天功夫，他項權證無非是幾張紙，入庫鎖在保險櫃就可以。其他工商企業就麻煩了，抵押生產設備好要考慮折舊和報廢，抵押貨品還要有庫房和庫管，敢信用聯保膽子不是一般的大。信託從業者背景基本都是金融白領，讀書人。碰上三教九流的強行拉走押品，也沒啥辦法。

貸後管理主要是跟進項目進度，目的是評估交易對手的經營狀況，預測還款能力，及時提出預警。一般工商企業都是幾套賬。靠查賬也不是不行，但成本太高，操作複雜。至於實際經營狀況，集中力量搞清一兩個企業還是有可能的。但信託公司一個業務部門最多五六個人，一年要搞上大幾十個項目才能完成績效，深耕那麼多企業是不可能的。地產類項目就容易多了，瞄準頭部企業，風險基本可控。工地上房子一天天在蓋，眼見他起高樓，建材消耗量與工程進度之間的測算方法也很成熟。

對大部分企業來説，回款是最頭疼的。房地產就簡單很多，只要地段不太差，開盤即售罄，而且不會掛賬拖欠，幾乎可以看成是固定時間一把就回來，遠比其他企業容易估算資金情況。

如果不幸出了風險，地皮目前還算是硬通貨，至少有相對透明的價格標準，遠比其他貨品容易變現。

三、項目週期

一般工商企業生產週期長，資金回籠週期更長，三五年都是短的。信託產品一般也就兩年期，再長就不好賣了（有購買過銀行理財產品的比較容易理解）。地產項目簡直不要再合適了，從開工到拿到預收許可證一年半載差不多，天然契合。

很長一段時間，雖然國家在銀行層面對地產業的資金控制比較嚴格，但由於留了信託公司這個後門，頭部的地產商依然能夠曲線救國，獲得融資。去年年中，銀保監約談了幾家信託公司，並在源頭上卡死了這部分業務，我們得到的命令是，以20190630為基準，總量不增。所以地產商最近日子不太好過。即使最樂觀的估計，房地產的多頭行情也要告一段落了。對於信託公司來講，地產業務就像吸食冰毒，容易上手，來錢還快很容易依賴，並且荒廢掉其他業務。隨着政策面收緊，信託業不得不去其他地方打獵，幾乎不約而同的瞄準了消金市場，這就是下一個故事了。