信託那點事之一(未完待續)_風聞
执剑人-工业党2020-04-15 14:16
序言:寫在前面的話
信託(trust)一個古老而又陌生的名詞。據傳起源於十字軍東征,通過將財產的所有權委託給第三方管理,實現財產所有權、管理權、收益權分離,從而實現保全財產,財富傳承的目的。當然這是經典定義,在中國信託公司是一個特別的存在(事實上國外有信託業務,但沒有專門的信託公司)。國內信託公司有點像私募基金、有點像政府投資平台、有點像銀行,甚至有時候還有點像政府部門。就是這樣的四不像行業,遊走在法律和政策邊緣,是中國金融創新最活躍的部分。
關於作者:純種IT理工男,寫過代碼、扛過機櫃、做過DBA。目前就職於一家相對保守的信託公司,從事IT系統建設工作5年有餘。期望從一個旁觀者的角色,寫點自己的工作心得,僅做一家之言,大家塗個樂。
第一章 地產業務為啥着麼香
通道類業務被一刀切後,地產類項目成了大多數信託公司的利潤支柱,拋開政策層面的對錯不談,信託產品和地產類業務有很多契合點,金風玉露一相逢,也是很自然的。
一、估值容易
對標的物或者押品的估值是事前盡調,確認貸款金額和項目風險的第一步。信託公司從業人員,基本都是金融專業背景。沒有什麼行業背景,估值基本上人云亦云,很容易被做個局裝進去。地產類項目就不同了,房價地價基本是透明的,並不需要啥太高深的專業知識。看一下地段和周圍的配套,後期的銷售情況也比較容易估算,關注過房市應該不難理解。
二、項目管理簡單
項目管理涵蓋事前盡調、事中放款,貸後管理、返本收息、風險處理(如果有)。事前盡調如前文所述。事中方款主要指達成合同約定的放款條件,成功放款的過程,核心問題就是完成抵質押。
地產類項目這方面優勢更加明顯。地產商拿到土地使用證,辦理抵質押也就是半天功夫,他項權證無非是幾張紙,入庫鎖在保險櫃就可以。其他工商企業就麻煩了,抵押生產設備好要考慮折舊和報廢,抵押貨品還要有庫房和庫管,敢信用聯保膽子不是一般的大。信託從業者背景基本都是金融白領,讀書人。碰上三教九流的強行拉走押品,也沒啥辦法。
貸後管理主要是跟進項目進度,目的是評估交易對手的經營狀況,預測還款能力,及時提出預警。一般工商企業都是幾套賬。靠查賬也不是不行,但成本太高,操作複雜。至於實際經營狀況,集中力量搞清一兩個企業還是有可能的。但信託公司一個業務部門最多五六個人,一年要搞上大幾十個項目才能完成績效,深耕那麼多企業是不可能的。地產類項目就容易多了,瞄準頭部企業,風險基本可控。工地上房子一天天在蓋,眼見他起高樓,建材消耗量與工程進度之間的測算方法也很成熟。
對大部分企業來説,回款是最頭疼的。房地產就簡單很多,只要地段不太差,開盤即售罄,而且不會掛賬拖欠,幾乎可以看成是固定時間一把就回來,遠比其他企業容易估算資金情況。
如果不幸出了風險,地皮目前還算是硬通貨,至少有相對透明的價格標準,遠比其他貨品容易變現。
三、項目週期
一般工商企業生產週期長,資金回籠週期更長,三五年都是短的。信託產品一般也就兩年期,再長就不好賣了(有購買過銀行理財產品的比較容易理解)。地產項目簡直不要再合適了,從開工到拿到預收許可證一年半載差不多,天然契合。
很長一段時間,雖然國家在銀行層面對地產業的資金控制比較嚴格,但由於留了信託公司這個後門,頭部的地產商依然能夠曲線救國,獲得融資。去年年中,銀保監約談了幾家信託公司,並在源頭上卡死了這部分業務,我們得到的命令是,以20190630為基準,總量不增。所以地產商最近日子不太好過。即使最樂觀的估計,房地產的多頭行情也要告一段落了。對於信託公司來講,地產業務就像吸食冰毒,容易上手,來錢還快很容易依賴,並且荒廢掉其他業務。隨着政策面收緊,信託業不得不去其他地方打獵,幾乎不約而同的瞄準了消金市場,這就是下一個故事了。