寶龍地產：大灣區能否複製“長三角”輝煌？丨睿和看年報_風聞
地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。2020-04-16 11:48
作者 | 陳劍譽 編輯 | 蘇建紅 排版 | 劉睿智
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
01 業務結構多元
從業務構成來看，公司目前主要業務收入包括物業銷售收入、投資物業租金收入、商業運營及住宅物業管理服務收入，以及其他相關開發業務收入。
公司物業銷售收入由兩部分構成：商業和住宅。2019年公司實現合約銷售額603.5億元，增幅47.1%；實現並表物業開發收入224.78億，同比增長34.9%，住宅銷售收入依然是公司收入增長的主要來源。
作為商業地產領域的主要玩家，寶龍地產產品線比較多元，包括商業綜合體、辦公、住宅、酒店、藝術中心等。2019年公司商業地產實現合同銷售額139.47億元，佔全部物業開發合同額的23.11%。而從目前公司可售資源來看，住宅佔可售貨值的70%，商業佔30%。顯然，對於寶龍地產來説，隨着土地商業配套條件增多，注重住宅、商業銷售並舉可以在土地獲取上有了一定優勢，同時可以獲得土地附加值收益，商業物業的開發銷售仍將是公司的核心開發業務。
物業投資方面，截止2019年底，公司持有物業總建築面積約為507.60萬平方米，主要為購物廣場（購物中心），包括三大產品線：寶龍一城（超高端）、寶龍城（中高端）、寶龍廣場（中端）。2019年公司實現投資物業租金收入14.20億元，同比增長26.3%。2015年-2019年，寶龍地產持有商業的租金收入分別為5.52億元、6億元、8.56億元、11.24億元和14.2億元，呈穩步增長趨勢。
商業運營、物業管理方面，以自身開發及第三方開發的項目提供商業運營及住宅物業管理服務為主。2019年公司商業運營和物業管理服務淨收入13.93億元，同比增長23.8%。
其他物業開發業務方面，以酒店運營為主。2019年實現收入7.51億元，同比增長10.8%。公司酒店運營業務以國際品牌及自創品牌連鎖酒店為核心業務，截止2019年底，擁有及管理9家國際品牌酒店及8家自創品牌酒店。
02 試水大灣區
2010年，寶龍地產將公司總部遷至上海。2013年，公司正式提出“以上海為中心、深耕長三角”戰略。隨後，公司逐步增加在上海的項目佈局，同時在寧波、舟山、永康、徐州、鎮江、鹽城等長三角區域進行拓展。
從公司資源儲備來看，目前公司1331億元可售貨值中，有超過80%位於長三角。從公司土地儲備來看，截止2019年底，公司擁有土地儲備面積約29.7百萬平米，其中位於長三角區域的土儲建築面積21.77百萬平米，佔比73%。顯然，公司仍將以長三角地區為核心進行區域戰略佈局。
在房地產開發業務中，一線城市具有高成本、低風險、中回報的特徵，三、四線城市則具有低成本、高風險、高回報的特徵。對於房企來説，選擇一線城市，意味着進入門檻相對較高，項目投資規模較大，尤其中小型房企則面臨資源集中問題；而選擇三四線城市，意味着城市居民消費能力不足，投資不活躍，人才資源不足，市場成熟度不夠等問題。對寶龍地產來説，選擇以上海為核心的長三角區域重點佈局，在三四線城市中獲得長三角地區經濟活躍的土地溢價，無疑是一個正確的選擇。
對公司項目佈局戰略，寶龍地產總裁許華芳曾表示，“寶龍地產房地產選擇區域必須要精準，對於上海這類一線城市，寶龍地產主要擴展衞星城以彌補市場空缺，而在傳統三四線城市，要找出城市的商業空白區域，建立城市層次的綜合體，在一定程度上避免惡性競爭。”
2019年11月14日，寶龍地產投資20.5億元獲得珠海市一幅商住用地，正式入駐粵港澳大灣區。數據顯示，公司2019年在長三角投資金額為81.9%，平均成本為5318元/平方米；大灣區的投資佔比為12.8%，平均成本達到了7133元/平方米。同時，除了珠海以外，公司在中山、佛山、廣州三地已經有明確意向的項目在洽談中。
在公司業績説明會上，寶龍地產表示，2020年將繼續緊隨國家“長三角一體化”戰略，堅持深耕以上海為中心的長三角區域，同時以珠海為核心的粵港澳大灣區列為重點目標市場及業務拓展領域。而對於大灣區的戰略佈局目標，公司總裁許華芳透露，“戰略比例上，大灣區我希望達到30%左右。”
03 商業管理分拆上市
2019年12月30日，寶龍地產分拆子公司寶龍商業在香港聯交所上市，其目的主要在於將推動公司商業管理業務的發展。
1993年起，寶龍商業主要為股東寶龍地產提供輔助物業支持；
2007年起，寶龍商業業務擴展至商業運營；
2015年起，寶龍商業開始為獨立第三方提供相關運營服務。
目前寶龍商業主要業務包括兩部分：商業運營管理服務和住宅物業管理服務。2019年寶龍商業實現收入約16.21億元，同比增長約35%。利潤約為1.79億元，同比增長34%。其中，商業運營管理服務收入約13.35億元，佔比82%，同比增加36.3%；住宅物業管理服務收入約2.85億元，佔比18%，同比增加29.2%。顯然，購物中心運營管理為寶龍商業的核心業務，而住宅物業管理服務規模相對較小，且增速低於商業運營部分。
截至2019年底，寶龍商業在管項目共有102個，其中商業在管項目和住宅在管項目各51個。對於未來商業管理項目的來源構成，公司目標是七三比例，即70%的業務來源於母公司寶龍地產，30%通過收購管理公司或收購商場管理權等輕資產擴張方式。
04 昔日“南寶龍”今安在？
2019年的寶龍地產實現了業績的持續、穩定增長，但業績增長的背後仍存在着不少隱憂。
眾所周知，曾經商業地產行業流行的説法是“北萬達，南寶龍地產”，10多年前寶龍廣場的成功曾讓寶龍地產比肩萬達。而截至2019年末，萬達共擁有及運營管理已開業商業廣場323個，其中，自持項目241個，輕資產項目30個，合作項目52個；寶龍地產僅持有及管理商業廣場42家，輕資產項目3個。
顯然，近年來，寶龍地產在商業地產領域發展並不突出，甚至已落後於同樣定位在三四線城市的新城控股，截至2019年底，新城控股已在全國累計開業63座吾悦廣場，2019年為新城帶來40.69億元的租金及管理費收入。
在財務槓桿上，截至2019年底，總借款規模552.63億元，2018年為473.57億元，增幅16.7%。儘管2019年寶龍地產的淨資產負債率81.2%，相較2018年的101.6%有大幅下降，但淨負債率下降，主要原因在於2019年底商業成功分拆上市以及配股增加了資本金。
在利潤總額上，2019年公司實現税前利潤98.56億元，其中一次性出售資產的收益8億元，佔比8.11%，投資物業公允價值變動損益23.94億元，佔比24.29%，扣除非經營性收益，公司實際經營利潤大打折扣。
特別是公允價值變動損益，2019年公司投資物業租金收入14.19億元，投資物業中竣工投資物業公允價值為465.78億元，租金收入/公允價值僅為3%，即便加上寶龍商業的商場管理費收入13.35億元，（租金收入+管理費收入）/公允價值僅為5.9%，低於行業其他企業估算水平，説明公司的投資物業公允價值相對較為高估，公司公允價值變動損益存在水分。
結 語
如果寶龍地產期望將大灣區作為公司未來增長的貢獻來源，從而在“大灣區”複製“長三角”，無疑存在着不小的困難。一是珠三角區域發展不像長三角均衡化趨勢，仍集中於深圳、廣州等核心城市；二是對於“外來户”的寶龍地產，珠三角有些陌生。
2019年寶龍地產在大灣區的投資平均成本達到7133元/平方米，遠高於長三角區域的5318元/平方米，差異已經顯現。區域開發土地成本不同，經營玩法存在差異。更重要的是，在商業地產方面已經落後的寶龍地產，又將如何奮起直追，實現“2025年擁有150個管理商場規模數”，還存在不少疑問。
