那些年，我們一起追過的地王制造機_風聞

文|內幕君

地主老趙有塊地要賣，小錢、小孫、小李去競標。

這塊地不説極品，那也是個上等貨，距陸家嘴2公里遠，是上海虹橋近3年來首次推出的純宅地，沒有一堆的捆綁條件，還不限價，只要市場能接受，拿地後就是賣20萬一平也沒人管你。

老趙心想，如此寶地，咱設計了一米高的門檻，招來財大氣粗腿長的小錢、小孫、小李，他們仨同台對擂，標出個好價錢應該不難。

沒想到進入拍賣環節後，只有小錢舉了舉牌，表示這地我要。小孫和小李覺得加五毛太少，加200萬太多，於是不舉。

你爭我奪的場面沒有，因為三家入圍時報價一致都是底價，所以最終小錢底價拿地，樓面價六萬三一平。這塊地的周邊，二手房單價都在十萬元以上，十五萬的一抓一大把。

換句話説，小錢薅到了地主家的羊毛。

沒過多久，衙門請小錢去喝茶。他們懷疑，小錢不是一個人薅羊毛，他聯合了小孫、小李。

這就是最近很火的，中海、華潤、萬科主演的《上海“圍標”故事》。

1

3月31日，上海出讓虹口一宗地，起拍價34.3億，出讓方式是競價招標。在這之前，還有一輪入圍資格篩選。

2017年開始，上海執行招標掛牌複合式“評分制”土拍規則，房企要參與競拍得靠“經濟實力”、“項目經驗”説話，誰的綜合指標得分高，誰的入圍機會就大。

如果一宗地有10家參與競拍，獲得入圍資格的可能只有前二或前三名。

拿這次虹口地塊出讓來説，中海、萬科、華潤、平安、綠城、招商6家參與競標，其中，中海、萬科和華潤的綜合指標得分分別排在第一、第二、第三位，按照規則成為入圍競標人，參與拍賣環節。

然後，神奇一幕出現了。

在有競價的情況下，一塊上海市中心的土地奇蹟般地底價拍出。中海喜拿地，華潤和萬科只吃瓜不舉牌。

本來吧，地產圈裏的圍標串標就好比隔夜飯，不新鮮，上點演技基本能糊弄過去，但小錢們演都不演，200萬也不給，實在太讓地主生氣了。

在這特殊的歷史關口，穩定壓倒一切，房價要穩、預期要穩、地價要穩（中有升）。

更關鍵的是要風朗氣清。不管一等地還是三等地，總是底價成交，哪家地主受得了？儘管起拍底價設得不低。

自從推行複合式“評分制”，零溢價幾乎成了上海土拍市場的標配。比方説2018年，上海拍出宅地34宗，總建400萬平，攬金833億，綜合溢價約等於0。

僅有兩宗溢價率高於0，一宗金茂拿的，一宗萬科聯合體拿的。分別高出多少？

説出來海底撈的土豆片都不相信：0.7%和0.13%。

土拍新規下，中小房企登滬難，本來鉅額的地價和保證金已經夠頭疼，再來個複合打分，一上岸就會被頭部房企尤其是央企、國企按在地板摩擦。

沒了激烈競爭，麪粉自然價低些。

當然，“房住不炒”拴頭上，市場趨於理性，也是大家捂緊腰包的因素之一。

漸漸的，寡頭格局就形成了。

2

現在，事情起了一些變化。

每日經濟新聞的記者發現，“圍標”事件發酵後，4月10日，上海土地市場官網掛出松江區兩宗地塊的出讓信息，這次有3個明顯的不同：

放寬競拍名額。   

縮短資金凍結期。

起拍價要求提高。

之前10進2、3，現在10進6，超過6人不足10人競價的可以進5人，不足5人的直接競價。以前“嚴競嚴進”是怕溢價太高，現在“嚴競寬進”是什麼意思？

你品。

而縮短資金凍結期，由原來的保證金凍結20天縮短至1天， 參拍房企只要在開拍前一天凍結，資本沉默時間少了，資金使用效率高了，留給大家的空間自然就大了。

門檻依然高。但邊上擱了條雲梯。

有人説，一些中型民企登陸上海灘，搶優質地的機會又來了。

事實上，那個火光四射的2016年過去4年了，大家一點也不懷念它。

一個打雞血的年份，全國拍出超340塊單價、總價地王。克而瑞數據顯示，2016年上海拍出23幅地王，平均樓面價34971元/平，平均溢價率高達144%。

這些地王4年來大部分相繼開盤，清一色低空飛過，貼着樓面價賣。

葛洲壩拿的青浦地塊，樓面價一平3.2萬，首期開盤時售價4.3萬；建發寶山顧村項目，拿地5.37萬，一期開盤6.2萬。

震驚全國的單價地王，可售樓面價14.3萬一平的融信靜安中興地塊，儘管引入萬科合作，也捂了近4年，預計5月開盤。

賣多少錢能保本？這是會計不忍細算的賬。

有媒體統計，2016年誕生的上海地王項目，入市週期最快的花了27個月。

而當年名噪一時的搶地王小分隊，這幾年基本“熄火”了。

​3

先説信達。

2015-2017年，三年內花440億八奪地王，被稱為“地王制造機”。

2016年5月27日，信達聯合萬科以123.18億拿下杭州總價地王，比起拍價高出60個億。

2016年6月1日，時隔4天，信達轉場上海，在外環外以58.05億的代價拿地，溢價率超300%。

都知道央企國企有錢，而信達地產就是錢本身。

它背後站着一個強大的母公司，中國信達資產管理股份有限公司，是全國四大資產管理公司之一，另外三家是華融、長城和東方。這四兄弟含着金湯匙出身，由財政部出資成立，央行提供大筆貸款，使命是處置國家的不良資產，主要是四大行的。

信達資產對應接收建行剝離出來的不良資產，信達地產則脱胎於原建設銀行所屬的房地產開發實體。

四兄弟手裏，塞滿了證券、期貨、保險、信託、融資租賃以及公、私募基金等金融牌照，資金優勢明顯。

所以，信達地產一入江湖就憑藉先天條件，開闢出“金融地產”模式。

它的字典裏，從來沒有差錢二字。

2016年聯合萬科拿杭州總價地王時，信達一心往上拱，最後成交價比萬科的預期高出10個億。

結果一拍兩散，萬科決定退出合作，讓員工把朋友圈發佈的喜報都刪了。

尷尬的是信達勇猛不逢時，地王制造機四處造地王之後，地產滑入下行週期。現在的信達基本不搶地。

同期的融信、泰禾，如今也都修身養性了。

那些年我們一起追過的地王制造機中，唯一還活躍的是龍光。

4

4月8日，佛山一宗地塊出讓。

經過2小時、98輪競價之後，龍光以31.52億元的價格斬獲，摺合樓面價1.58萬元/㎡，溢價率58.22%。

在此之前不久，3月30日，佛山禪城出讓一宗涉宅用地，買家同樣是龍光，成交價為4.15億元，溢價率30.92%。

時間再往回推。

2月24日，還是佛山，還是龍光。8.83億元代價，龍光拿了佛山南海一宗商住地，溢價率達27.5%。2月26日，轉場南寧，龍光33.4億元拿了336.92畝地。

2020年開局，大家忙着抗疫，龍光忙着拿地。

這家曾經四次斬落深圳地王的粵系房企，看起來勇猛依舊。

和其它“地王制造機”南征北戰不同，龍光有很強的區域屬性。2019年龍光獲取31個項目，按照可售貨值計算，粵港灣大灣區項目佔7成。

截至2019年底，龍光在大灣區的土儲總建是2235.74萬平，佔到總土儲的61%。其中惠州和東莞佔20.3%。

罩在龍光頭上的另一層屬性，是家族化色彩。

老闆紀海鵬是潮汕人，龍光的創始人除了他，還有其弟紀建德、親戚姚美端、姚耀林。

有媒體爆過一件趣事，“龍光內部高管會議上，大家説着説着，就説起了潮汕話。”

這些年，為了去家族化，龍光發動了另一台機器：人才收割機。

原泰禾集團副總裁沈力男、融信執行董事吳劍、華夏幸福住宅公司總裁傅明磊、綠城CFO馮徵，一眾明星高管紛至沓來。

與此同時，新世界來的陳觀展、招商商置來的毛偉東、龍湖來的胡浩，一茬接一茬地換，短的入職1個月即撤，長的一年。

地產江湖的資深混混浩南哥告訴內幕君，老紀還沒學會放權。

倒是潮汕商幫擅長經營人脈這點，紀老闆技藝嫺熟，“行賄”原國開行廣東分行行長吳德禮500萬的案子，直通九天後，按下了。

5

週期波動之下，像龍光這樣的勇猛表現，危機並存。

前天，“房住不炒”在最高層的會議上被重申，可以預見，就算《上海“圍標”故事》不受地方待見，《那些年，我們一起追過的地王制造機》也沒有機會重演。