馮侖：成功的原因也可能是失敗的伏筆，在「危機」中尋找增長與安全之間的平衡_風聞

封面題圖｜《速度與激情》

前些天，馮叔在「風馬牛地產學院」和「八點地產學院」聯合發起的直播活動《房地產的未來不止是蓋房子、賣房子》中，談到了地產行業目前面對的困境，以及解決難題的各種辦法。我們整理了其中的部分內容，分享給大家。點擊🔗鏈接🔗**，**回看整場直播。

直播｜馮侖 

文字整理｜風馬牛 （公眾號：馮侖風馬牛）

疫情期間，很多行業都「按了暫停鍵」，地產行業也如此。通過一些公司一季度的季報，我們可以看到，跟去年同期相比，銷售類房地產基本上都減少了 15%-20%。部分公司整個 2 月份甚至顆粒無收，雖然 3 月份恢復到去年同期的 50% 左右，但合到一起，整個一季度出現了負增長。這對地產公司未來的發展提出了新的挑戰。

4 月份，銷售類的住宅企業，大家認為，能恢復到 60% 到 80%。如果 5 月、6 月以後疫情過去了，或者至少是穩定住了，地產公司還要往上追，才能把銷量追回到去年同期的水平。

另一方面，即使災難過去了，也未必永遠不再來。未來，影響行業發展的各種情況還可能發生，所以，在疫情導致行業出現停頓時，除了要解決眼前的問題，我們也在做一些思考：未來我們應該怎麼樣更好地發展，從而有能力更好地應對類似的危機？

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成功的原因也是導致失敗的因素

**在全球範圍來説，住宅類的開發公司，競爭的核心就三件事：規模、成本、速度。**要想快速成長，就得利用規模優勢，控制好成本，同時實現快速週轉。過去很多住宅類房地產企業快速崛起，依靠的都在這三點。

然而，同時追求成本、規模、速度，就會面臨一個問題：如果市場需求突然發生變化，速度一下子變慢，比如這次疫情導致沒市場、沒客户了，企業就可能發生危險。一般來説，要在規模和速度上爭勝，槓桿就會相對比較高。一旦市場突然性地快速萎縮，而槓桿沒有降下來，企業面臨的壓力就會很大。

**成功的因素也是導致失敗的原因。**就像一個快速跑步的運動員，突然停下來，可能會猝死。他的身體機能被調動起來了，能支持他快跑，可是一下子就停下來，會出意外。快速成長的企業也是這樣，導致它快速成長的優勢，在環境、市場突然發生變化後，也會成為它猝死的直接原因。

所以，全世界的住宅公司在面對這個問題的時候都會兩難。

舉個例子來説，帕爾迪（Pulte Homes，Inc.）是美國住宅開發領域的巨頭之一，創辦於上世紀 50 年代初，50 年代末開始集中做住宅，之後一度成為美國最大的住宅開發公司，也曾是國內諸多地產公司學習的標杆。

帕爾迪在很長的一段時期裏，是一個在規模、成本、速度三個方面，競爭力都非常強，持續快速奔跑的公司。它的長期戰略分成橫向鏈條的擴張和縱向鏈條的擴張。

所謂橫向鏈條，就是把目標人羣細分成首次置業人羣、首次改善人羣、養老健康長者，等等，按照生命不同的時段來細分，配合不同年齡的需求來豐富產品線。

縱向鏈條就是從原材料、製造業等方面不斷升級，用工業化的方法來做住宅，同時還給客户提供金融服務，裝修服務，物業服務，等等。此外，還用多種方式不斷增加土地儲備。在美國，土地儲備分成兩種，一種跟我們一樣，買地；還有一種叫期權式儲備，付一個定金，就擁有了期權，也就是選擇權，未來幾年內如果要開發，就把剩下的錢都付了，如果不開發，時間一到，定金就被土地擁有方吃掉了。

一直以來，帕爾迪發展得都不錯。但是，在 2007 年到 2009 年之間，美國爆發了次貸危機，危機導致很多金融服務的鏈條崩潰，同時市場急劇萎縮。在這種情況下，帕爾迪股價下跌，現金流出現短缺。而在這之前，除了銷售收入帶來的現金流，帕爾迪因為股價比較高，所以可以通過股票質押去做融資，用融資性現金流和債務現金來補充經營收入。

次貸危機發生以後，帕爾迪的銷售收入大幅度減少，但債務並沒有減下來，而且要支付土地的錢、人工的錢，其它供應鏈上的錢，企業差一點就完蛋了。

這個時候，它是怎麼做的呢？

跟我們現在看到的一些國內房企一樣，**高增長的時候「買買買」，市場萎縮的時候，唯一能活下來的辦法就是「賣賣賣」。**賣什麼？賣地、賣項目、房子打折也要賣，總之，盡一切可能把現金拿回來，目的就是降低槓桿、減少債務。

帕爾迪用「賣賣賣」這一招活了下來。危機過去、經濟恢復以後，再進入下一輪的發展。在這之後，帕爾迪就把「安全」視為和「增長」一樣重要的事情了。（🔊點擊收聽《標杆房企商業模式 24 講之帕爾迪》）

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住宅開發類公司的財務安全指標

帕爾迪的這段經歷，讓大家去思考，住宅開發類的公司怎樣才能夠兼顧增長需要和安全需要？通過研究發現，地產公司，尤其是從中、美兩國的這類公司，財務安全是有一定經驗數據、經驗指標的。

第一個指標是銷售額。

銷售額是淨資產的 2 到 3 倍，是安全的。也就是説，銷售額並不是越多越好。

如果公司有 100 億的淨資產，300 億的銷售額應該是安全的。如果公司淨資產 100 億，銷售額到了 500 億，這意味着什麼呢？意味着槓桿用得大，買的地多。賣的速度快，銷售額就大。不加槓桿，是做不到 3 倍以上的。

但是，如果淨資產 100 億，銷售額也是 100 億，也不好，這是效率太低。也就是説，速度不能太快，也不能太慢，要不緊不慢；銷售額不能太低，也不能太高。

第二個指標是淨負債率。

淨負債率應該在 30%-50% 之間。總資產負債率不要高於 70%。淨負債率是一個償債能力指標。如果淨負債率在 30%，一塊錢現金對應 3 毛錢的債務，這是安全的。

如果對比香港和內地的地產公司，一般來説，內地開發類房企淨負債率大部分都在 70% 左右，而香港都在 50% 以下，有一段時間，香港前 10 家公司的淨負債率都在 15% 到 30% 之間。所以對比而言，香港的公司安全性更好。

**第三個指標是淨現金流。**要做到淨現金流為正。

不論從國際上還是從國內來看，把這三個指標掌握好，就能夠解決快速增長和企業安全之間的平衡。

就像快速奔跑的運動員，一邊跑一邊監測心率一樣。住宅開發企業在未來的發展中，也要關注這三個指標。這三個指標和增長率是配合的，那麼增長就是健康的，企業的發展也會是安全、可持續的。

當然，平衡好速度和安全之間的關係只是一個方面。在此基礎之上，更多地產公司在討論的是，未來應該怎樣更好地發展，方向是什麼？怎樣轉型，怎樣改變？住宅開發以外，其他類型的地產怎麼做？