批量編造深圳房價上漲的謠言,到底有多容易?_風聞
今天敲钟人不来-2020-04-21 16:30
來源 | 青驛(qingyi_media)
撰文 | 明哥在路上
(圖源:青驛網@浮雲遊子,版權所有)
1
在過去的一個月中,明哥在社交媒體和個人溝通羣落中,時常看到沉寂了3年多的深圳房價如今恢復熱情的文章。
這些文章的標題,都是非常讓人焦慮且感覺到驚悚的。比如:
深圳土豪帶口罩搶豪宅,有錢人的世界你不懂!
光明區房價已上7萬+,還有多少想象力?
最高一套8000萬,土豪排隊搶房,竟然打起來了?
3月深圳樓市暴漲380%!4月份還能繼續嗎?
如果你在朋友圈中看到這樣的文章,哪怕不看正文內容,光是看到標題,就容易血脈噴張,頭腦發熱了。
如果你是一個有房者,會覺得雖然疫情讓自己收入下降、有失業風險,結果房價憑空讓你多了數十萬資產,哪怕增值的資產從來沒有落實過。
如果你是一個無房者,會覺得被時代浪潮狠狠打了幾個耳光,從而生出沮喪、懊惱,甚至反社會的情緒。
然而,只要對我國房地產行業、自媒體行業有着最基本的瞭解,我們就能簡單地發現:
2020年春天深圳房價上漲的虛假消息,是地產開發商、地產自媒體聯合編造的拙劣謠言。
請跟隨明哥的文字,一起來抽絲剝繭,洞察真相。
2
傳播最廣的2篇文章,來自於公眾號《中國基金報》的記者之手。我們來看他對「招商蛇口太子灣·灣璽」三期公寓項目的報道。
第一篇文章,寫於剛剛復工解禁的3月7日。當時,深圳的大街上行人寥寥,商鋪和任何户外、商業活動都未批准開放。
在這家公眾號的筆下,好像深圳的富豪們,臉上都寫滿了要公寓不要命的表情。
很快,4月5日,該號又如法炮製了一篇充滿了雞血一樣的文字標題:
首先我們來看所宣傳的公寓項目,到底是什麼來頭。
事實上,該開發商的這批房源,都是2019年11月18日取的預售證,一共有225套公寓。根據深圳住建局主辦的深圳市房地產信息平台上的公開數據,截至2020年1月底,項目才賣出去29套公寓。
本來要敝帚自珍的開發商,以為2020年的3月份,會和2018年之前年份一樣,會出現小陽春的行情,不管是當初去化不力拖到現在,還是奢望未來經濟回暖,反正是對2020年春,抱有很大的期望的。
結果人算不如天算。大型公共衞生事件,不僅打破了他們的奢望,反而將開發商的境遇,拖入了冰窟。
於是,各種騷操作,上演了。
3月7日,聯合自媒體們預熱,推出70套公寓。號稱是2000萬元起步。效果是:「當日售罄」。
3月13日,聯合自媒體們造勢,推出14套公寓。號稱是4200萬元起步。效果是:「8秒售罄」。
4月5日,聯合自媒體們聲嘶力竭喊叫,推出54套。號稱是900萬元起。效果是:「半天售罄,吸金約23億元」。
如果讀者是個思維正常的人,一定會想,如果每次拿出一小部分公寓出來銷售,次次都供小於求而售罄,那麼傻子都知道,開發商一次定價,賣完最好。
為什麼還跟脱褲子放屁一樣,增加這麼無謂的營銷費用、承擔銀行的貸款利息、降低資金的週轉效率呢?
好,我們就假設開發商宣稱的3月7日、3月13日和4月5日所賣出的70套、14套、54套,都是真實成交數據,那3次開盤總共賣出了138套房,那剩下的58套公寓,到哪裏去了?
該自媒體的宣傳軟文中,不斷強調銷售效果的詞語為:全部售罄、不接受退房、8秒售罄、火爆售罄。這不僅離事實相差十萬八千里,更是來自於開發商自行製作好的銷控表,真實性大打折扣。
為了達到吸引流量關注的目的,他們無不在宣揚是土豪、富豪們在搶購。然而,越是如此炒作,越能顯示出黑色幽默的感覺。
因為常識告訴我們,富豪們能夠在商海中發家,無論是智商還是情商,都是一流的。然而, 公寓户型的房子,在富豪們眼前,弊病將一覽無遺。
之前明哥寫過一篇文章,專門揭露一線城市中,建立在商業用地、工業用地上的建築物:公寓,和住宅相比,天大的弊病在哪裏。
2019-12-10:投資公寓時的坑,能讓你虧到懷疑人生
簡而言之:公寓是無法享受學位的、40年到期後無法自動續期、交易時的税費佔到了總價的三成。這就註定了公寓的投資者,是不可能脱手的。
這樣的廣告文章,不僅無法達到為開發商促進銷售的作用,反而大智若愚,讓人生疑。
3
那我們要問,《中國基金報》公眾號,是權威的自媒體嗎?
它的經營主體是《中國基金報》社有限公司。我們查閲了下其經營範圍:發佈各類廣告(含外商來華廣告);承辦分類廣告,等。作者的職業雖然是記者,然而其專業素養,離真正的記者基於事實和客觀、中立的採訪態度,相差甚遠。
但是,自媒體時代,是人人都可成為媒體的;那麼任何內容,都帶有了發佈者強烈的個人感情色彩,甚至有可能收受了鉅額廣告費,在輸送利益的。
很快,4月9日,該樓盤的開發商自己站出來闢謠了 :不存在所謂的三次開盤現象、不存在售罄現象,也沒有所謂的喝茶費等現象。
唱得真是好雙簧。不上奧斯卡領獎台,都可惜了。
批量編造深圳房價上漲的虛假事實的自媒體,還有知名房產類自媒體《櫻桃大房子》旗下的《櫻桃看灣區》:
這篇文章,秉承了該號一貫的優良傳統,在拿不到任何官方的交易數據的情況下,根據中介口中的説辭、可隨便編造的微信聊天記錄、中介網站上可隨意篡改的數據,來給一個常住人口只有60萬的郊遠偏區,定下了每平米7萬元的房價。
很多人可能對深圳市光明區的具體位置,不熟悉。
説句實話,如果不是看到這種驚悚標題的文章,明哥來深圳11年了,縱橫了羅湖、福田、南山、寶安,也去龍華中心區踩盤過,但是愣是不知道光明區在哪裏,因為距離傳統的深圳市區概念,實在太遙遠了。
這種標題黨的文章,成功地吸引了我的注意。明哥登錄了雲集了幾乎所有小區的「家在深圳」網站,光明區的某個業主發的帖子,成功吸引了我的注意力:
2020年3月中旬,他們才剛剛慶祝第一家肯德基快餐店入駐本區。
在這個自媒體的眼中:一個沒有集羣產業、交通偏僻、常住人口只有60萬的處女地,房價已經超過了北京四環、深圳福田區、日本東京、澳洲悉尼、加拿大温哥華、美國加州。
那2020年春天,冒着單價7萬去這個區域買房的自住者、投資者,是不是大腦短路了?
在我們看來,不是買房者大腦短路了,而是這種吃地產行業飯的自媒體,長期存在、吸引流量、接收廣告收入的基礎,就是鼓吹房價上漲,如果房價沒有上漲,也必須營造出房價上漲的虛假事實,來實現自己的商業目的。
如果房價下跌了,他們的關注量少了,就吃不了這碗飯了。
除了炒作房價數字、飢餓營銷之外,他們常炒作的一個概念是:喝茶費。
也就是説,提前渲染房子供不應求的假象,然後放出風聲,慫恿購房者給中介人員繳納數十萬、上百萬的「喝茶費」,以便獲得提前卡位選房的資格。
等到監管部門重拳出擊以後,暫停了涉事樓盤的網籤資格,他們又擺出一副受害者、無辜者的臉孔,説「喝茶費」是子虛烏有,是違法的費用。
在這些喜歡誇大言辭,甚至不惜劍走偏鋒的自媒體口中,時常掛着的一句話是:貧窮限制了我的想象力。
這完全是給自己的臉上貼金了。
更符合事實的一句話是:節操約束了你們編造謠言的能力。
4
深圳人,敢闖、敢試、敢幹。
任何新鮮事物,在深圳這塊熱土上,都不乏嘗試的先行者。這也是深圳自從改革開放政策放開後,取得重大成就的原因。
然而,地產行業,以及某些依附於地產行業的媒體人士,把深圳人敢闖敢試的經,給念歪了。
他們依附於資本,為了商業利益,不惜通過各種驚悚的詞語,捏造房價憑空上漲的幻象,炒作樓盤,製造社會焦慮。
對於這種現象,深圳的監管層,從來都是洞若觀火,目光如炬。
2020年4月18日,深圳住房和建設局發佈了文章,對目前深圳市房價上漲、部分小區炒作房價的新聞作出了回應:
1. 二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價;
2. 機構及個人惡意炒作房價;
3. 部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論;
4. 評估機構高評高貸;
5. 黑中介違規經營。
深圳市住建局同時表示,接下來三個月將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為,並將對二手房市場進行干預。
所以,如果你在手機上,接收到了如此違背常識、販賣焦慮、製造恐慌的文章,請你告訴自己,如果自己因此而焦慮了、恐慌了,準備掏空自己、父母和祖父一輩的六個錢包,那麼,你就成功地被他們收割了。
他們收割你的成本如此低廉,只需要花數萬元,買通幾個寫公眾號的自媒體,就能營造出一波又一波的輿情出來。
5
那麼,你肯定有一個疑問,深圳的經濟和房價,現狀到底如何?
(圖源:青驛網@angalee,版權所有)
在大型公共衞生事件出來之前的2019年,深圳的GDP,第三季度是6555.21億元,而2018年第三季度是6521.31億元。這就意味着該季度的名義GDP增速僅為0.52%。考慮到通貨膨脹(CPI在3%),經過物價調整後的第三季度經濟實際上已經出現了負增長。
深圳市市場監督管理局發佈的《2019年1-6月深圳商事主體登記統計分析報告》顯示,2019年上半年深圳註銷企業及個體户同比大幅增長,1-6月份註銷企業68427户,同比增長325.5%。
深圳經濟增速下滑過快,樓市泡沫及產業空心化,已經在2019年底引發公眾的擔憂。今年,大疫之下,全球經濟加速衰退,全國第一季度的GDP,同比2019年又下降了6.8%。在2018年之前擔當全國經濟排頭兵的深圳,受到的衝擊最大,下行趨勢最為明顯。
這是因為,深圳是外向型經濟,海外的疫情大流行,對深圳的支柱產業——外貿、出口製造及國際物流衝擊巨大。
2019年深圳外貿進出口總額為29773.86億,超過了當年的GDP總量,經濟對外依存度達110.6%,遠高於上海的89.2%、北京的81%和廣州的42.3%。
所以,我們不敢想象,深圳2020年的經濟數據。
我們可以從深圳市的寫字樓的空置率,和租金,來對經濟走向管中窺豹。
深圳商用辦公樓空置率持續上升,2019年達到30%。今年受大疫的衝擊,空置率再創新高,經濟總量最大、最活躍的南山區的寫字樓空置率上升至40%,之前被熱炒的前海概念區,寫字樓空置率接近70%。寫字樓的租金,已經下跌了50%不止。
毫無疑問,2014年至2016年的樓市狂歡,是無數購房者傾盡全力加槓桿帶來的。首付東拼西湊、月供接近月薪的情況普遍存在。
這種寧可承擔超出自身經濟實力的重壓也要負債上車的原因,主要是出於對房價繼續上漲的恐懼,也出於對自己未來收入必將上升的心理安慰。
深圳房價在2016年前行情短期大漲
深圳居民的貸款多於存款,住户存款1.381萬億,貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計算,人均負債15萬元;如果考慮到存款因素,深圳人均淨負債4.4萬元。
而上海的情況與深圳相反,上海住户存款多於貸款,上海住户存款2.857萬億,住户貸款2.22萬億。
其中,深圳住房貸款佔大頭,深圳住户貸款約佔貸款99.7%。上海住房貸款為1.33萬億,房貸佔貸款的比重遠低於深圳,只有60%。
如果某個家庭的槓桿率超過了100%,代表負債已經超過了資產。如果房價繼續下跌,居民可能事實上處於淨負債的狀態。
目前深圳居民資金槓桿率是144%,僅次於廈門,在全國主要城市中排第二。而全國平均數是50%,深圳居民資金的槓桿,差不多是全國的三倍了。
為何會這麼高呢?因為,全國人民後來熟悉的首付分期、首付貸、零首付、一刀流、一壓、二壓,幾乎所有的新概念,都是在深圳這個市場上所「發明」的。
2020年春天的大型公共衞生事件,以外貿產業為經濟主體的深圳人民,經受了國內抗疫和海外疫情蔓延的上下兩個半場。
之前寄希望於經濟發展、收入提升來抵禦房貸所帶來壓力的購房者,現在操心的是如何保住工作,如何讓收入不再下滑。
所以在看此文的讀者朋友,請捫心自問,經歷過2020年這個春節後,你們的工作和薪資,發生了何種鉅變。
2020年4月17日,我國季度GDP增速首度負增長的情勢下,政治局會議通稿出爐,高層提出:“當前經濟發展面臨的挑戰前所未有,必須充分估計困難、風險和不確定性。”
但是,寄希望於高高的廟堂,會通過放鬆地產調控來刺激經濟的人,希望又落空了,這次高級別會議再次申明瞭「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,不動如山。
所以,當我們在討論房價時,面對不負責任的自媒體所鼓吹的房價個案時,我們要堅持這種思維:
在個案面前,要相信大數據;
在大數據面前,要相信邏輯;
在奇蹟面前,要相信常識。
當下的房價:
短期會面臨大疫帶來的內外衝擊;
中期面臨經濟下台階、金融週期見頂的衝擊;
長期面臨人口老齡化的衝擊。
所以,在短、中、長期都遭遇到無法避免的不利影響下,如果有人還告訴你房價在上漲,你應該反問對方一句:忽悠我可以,技巧不要這麼拙劣,好嗎?
(完)