批量編造深圳房價上漲的謠言，到底有多容易？_風聞

來源 | 青驛（qingyi_media）

撰文 | 明哥在路上

（圖源：青驛網@浮雲遊子，版權所有）

1

在過去的一個月中，明哥在社交媒體和個人溝通羣落中，時常看到沉寂了3年多的深圳房價如今恢復熱情的文章。

這些文章的標題，都是非常讓人焦慮且感覺到驚悚的。比如：

深圳土豪帶口罩搶豪宅，有錢人的世界你不懂！

光明區房價已上7萬+，還有多少想象力？

最高一套8000萬，土豪排隊搶房，竟然打起來了？

3月深圳樓市暴漲380%！4月份還能繼續嗎？

如果你在朋友圈中看到這樣的文章，哪怕不看正文內容，光是看到標題，就容易血脈噴張，頭腦發熱了。

如果你是一個有房者，會覺得雖然疫情讓自己收入下降、有失業風險，結果房價憑空讓你多了數十萬資產，哪怕增值的資產從來沒有落實過。

如果你是一個無房者，會覺得被時代浪潮狠狠打了幾個耳光，從而生出沮喪、懊惱，甚至反社會的情緒。

然而，只要對我國房地產行業、自媒體行業有着最基本的瞭解，我們就能簡單地發現：

2020年春天深圳房價上漲的虛假消息，是地產開發商、地產自媒體聯合編造的拙劣謠言。

請跟隨明哥的文字，一起來抽絲剝繭，洞察真相。

2

傳播最廣的2篇文章，來自於公眾號《中國基金報》的記者之手。我們來看他對「招商蛇口太子灣·灣璽」三期公寓項目的報道。

第一篇文章，寫於剛剛復工解禁的3月7日。當時，深圳的大街上行人寥寥，商鋪和任何户外、商業活動都未批准開放。

在這家公眾號的筆下，好像深圳的富豪們，臉上都寫滿了要公寓不要命的表情。

很快，4月5日，該號又如法炮製了一篇充滿了雞血一樣的文字標題：

首先我們來看所宣傳的公寓項目，到底是什麼來頭。

事實上，該開發商的這批房源，都是2019年11月18日取的預售證，一共有225套公寓。根據深圳住建局主辦的深圳市房地產信息平台上的公開數據，截至2020年1月底，項目才賣出去29套公寓。

本來要敝帚自珍的開發商，以為2020年的3月份，會和2018年之前年份一樣，會出現小陽春的行情，不管是當初去化不力拖到現在，還是奢望未來經濟回暖，反正是對2020年春，抱有很大的期望的。

結果人算不如天算。大型公共衞生事件，不僅打破了他們的奢望，反而將開發商的境遇，拖入了冰窟。

於是，各種騷操作，上演了。

3月7日，聯合自媒體們預熱，推出70套公寓。號稱是2000萬元起步。效果是：「當日售罄」。

3月13日，聯合自媒體們造勢，推出14套公寓。號稱是4200萬元起步。效果是：「8秒售罄」。

4月5日，聯合自媒體們聲嘶力竭喊叫，推出54套。號稱是900萬元起。效果是：「半天售罄，吸金約23億元」。

如果讀者是個思維正常的人，一定會想，如果每次拿出一小部分公寓出來銷售，次次都供小於求而售罄，那麼傻子都知道，開發商一次定價，賣完最好。

為什麼還跟脱褲子放屁一樣，增加這麼無謂的營銷費用、承擔銀行的貸款利息、降低資金的週轉效率呢？

好，我們就假設開發商宣稱的3月7日、3月13日和4月5日所賣出的70套、14套、54套，都是真實成交數據，那3次開盤總共賣出了138套房，那剩下的58套公寓，到哪裏去了？

該自媒體的宣傳軟文中，不斷強調銷售效果的詞語為：全部售罄、不接受退房、8秒售罄、火爆售罄。這不僅離事實相差十萬八千里，更是來自於開發商自行製作好的銷控表，真實性大打折扣。

為了達到吸引流量關注的目的，他們無不在宣揚是土豪、富豪們在搶購。然而，越是如此炒作，越能顯示出黑色幽默的感覺。

因為常識告訴我們，富豪們能夠在商海中發家，無論是智商還是情商，都是一流的。然而， 公寓户型的房子，在富豪們眼前，弊病將一覽無遺。

之前明哥寫過一篇文章，專門揭露一線城市中，建立在商業用地、工業用地上的建築物：公寓，和住宅相比，天大的弊病在哪裏。

2019-12-10：投資公寓時的坑，能讓你虧到懷疑人生

簡而言之：公寓是無法享受學位的、40年到期後無法自動續期、交易時的税費佔到了總價的三成。這就註定了公寓的投資者，是不可能脱手的。

這樣的廣告文章，不僅無法達到為開發商促進銷售的作用，反而大智若愚，讓人生疑。

3

那我們要問，《中國基金報》公眾號，是權威的自媒體嗎？

它的經營主體是《中國基金報》社有限公司。我們查閲了下其經營範圍：發佈各類廣告（含外商來華廣告）；承辦分類廣告，等。作者的職業雖然是記者，然而其專業素養，離真正的記者基於事實和客觀、中立的採訪態度，相差甚遠。

但是，自媒體時代，是人人都可成為媒體的；那麼任何內容，都帶有了發佈者強烈的個人感情色彩，甚至有可能收受了鉅額廣告費，在輸送利益的。

很快，4月9日，該樓盤的開發商自己站出來闢謠了 ：不存在所謂的三次開盤現象、不存在售罄現象，也沒有所謂的喝茶費等現象。

唱得真是好雙簧。不上奧斯卡領獎台，都可惜了。

​批量編造深圳房價上漲的虛假事實的自媒體，還有知名房產類自媒體《櫻桃大房子》旗下的《櫻桃看灣區》：

這篇文章，秉承了該號一貫的優良傳統，在拿不到任何官方的交易數據的情況下，根據中介口中的説辭、可隨便編造的微信聊天記錄、中介網站上可隨意篡改的數據，來給一個常住人口只有60萬的郊遠偏區，定下了每平米7萬元的房價。

很多人可能對深圳市光明區的具體位置，不熟悉。

説句實話，如果不是看到這種驚悚標題的文章，明哥來深圳11年了，縱橫了羅湖、福田、南山、寶安，也去龍華中心區踩盤過，但是愣是不知道光明區在哪裏，因為距離傳統的深圳市區概念，實在太遙遠了。

這種標題黨的文章，成功地吸引了我的注意。明哥登錄了雲集了幾乎所有小區的「家在深圳」網站，光明區的某個業主發的帖子，成功吸引了我的注意力：

2020年3月中旬，他們才剛剛慶祝第一家肯德基快餐店入駐本區。

在這個自媒體的眼中：一個沒有集羣產業、交通偏僻、常住人口只有60萬的處女地，房價已經超過了北京四環、深圳福田區、日本東京、澳洲悉尼、加拿大温哥華、美國加州。

那2020年春天，冒着單價7萬去這個區域買房的自住者、投資者，是不是大腦短路了？

在我們看來，不是買房者大腦短路了，而是這種吃地產行業飯的自媒體，長期存在、吸引流量、接收廣告收入的基礎，就是鼓吹房價上漲，如果房價沒有上漲，也必須營造出房價上漲的虛假事實，來實現自己的商業目的。

如果房價下跌了，他們的關注量少了，就吃不了這碗飯了。

除了炒作房價數字、飢餓營銷之外，他們常炒作的一個概念是：喝茶費。

也就是説，提前渲染房子供不應求的假象，然後放出風聲，慫恿購房者給中介人員繳納數十萬、上百萬的「喝茶費」，以便獲得提前卡位選房的資格。

等到監管部門重拳出擊以後，暫停了涉事樓盤的網籤資格，他們又擺出一副受害者、無辜者的臉孔，説「喝茶費」是子虛烏有，是違法的費用。

在這些喜歡誇大言辭，甚至不惜劍走偏鋒的自媒體口中，時常掛着的一句話是：貧窮限制了我的想象力。

這完全是給自己的臉上貼金了。

更符合事實的一句話是：節操約束了你們編造謠言的能力。

4

深圳人，敢闖、敢試、敢幹。

任何新鮮事物，在深圳這塊熱土上，都不乏嘗試的先行者。這也是深圳自從改革開放政策放開後，取得重大成就的原因。

然而，地產行業，以及某些依附於地產行業的媒體人士，把深圳人敢闖敢試的經，給念歪了。

他們依附於資本，為了商業利益，不惜通過各種驚悚的詞語，捏造房價憑空上漲的幻象，炒作樓盤，製造社會焦慮。

對於這種現象，深圳的監管層，從來都是洞若觀火，目光如炬。

2020年4月18日，深圳住房和建設局發佈了文章，對目前深圳市房價上漲、部分小區炒作房價的新聞作出了回應：

1.  二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價；

2. 機構及個人惡意炒作房價；

3. 部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論；

4. 評估機構高評高貸；

5. 黑中介違規經營。

深圳市住建局同時表示，接下來三個月將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為，並將對二手房市場進行干預。

所以，如果你在手機上，接收到了如此違背常識、販賣焦慮、製造恐慌的文章，請你告訴自己，如果自己因此而焦慮了、恐慌了，準備掏空自己、父母和祖父一輩的六個錢包，那麼，你就成功地被他們收割了。

他們收割你的成本如此低廉，只需要花數萬元，買通幾個寫公眾號的自媒體，就能營造出一波又一波的輿情出來。

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那麼，你肯定有一個疑問，深圳的經濟和房價，現狀到底如何？

（圖源：青驛網@angalee，版權所有）

在大型公共衞生事件出來之前的2019年，深圳的GDP，第三季度是6555.21億元，而2018年第三季度是6521.31億元。這就意味着該季度的名義GDP增速僅為0.52%。考慮到通貨膨脹（CPI在3%），經過物價調整後的第三季度經濟實際上已經出現了負增長。

深圳市市場監督管理局發佈的《2019年1-6月深圳商事主體登記統計分析報告》顯示，2019年上半年深圳註銷企業及個體户同比大幅增長，1-6月份註銷企業68427户，同比增長325.5%。

深圳經濟增速下滑過快，樓市泡沫及產業空心化，已經在2019年底引發公眾的擔憂。今年，大疫之下，全球經濟加速衰退，全國第一季度的GDP，同比2019年又下降了6.8%。在2018年之前擔當全國經濟排頭兵的深圳，受到的衝擊最大，下行趨勢最為明顯。

這是因為，深圳是外向型經濟，海外的疫情大流行，對深圳的支柱產業——外貿、出口製造及國際物流衝擊巨大。

2019年深圳外貿進出口總額為29773.86億，超過了當年的GDP總量，經濟對外依存度達110.6%，遠高於上海的89.2%、北京的81%和廣州的42.3%。

所以，我們不敢想象，深圳2020年的經濟數據。

我們可以從深圳市的寫字樓的空置率，和租金，來對經濟走向管中窺豹。

深圳商用辦公樓空置率持續上升，2019年達到30%。今年受大疫的衝擊，空置率再創新高，經濟總量最大、最活躍的南山區的寫字樓空置率上升至40%，之前被熱炒的前海概念區，寫字樓空置率接近70%。寫字樓的租金，已經下跌了50%不止。

毫無疑問，2014年至2016年的樓市狂歡，是無數購房者傾盡全力加槓桿帶來的。首付東拼西湊、月供接近月薪的情況普遍存在。

這種寧可承擔超出自身經濟實力的重壓也要負債上車的原因，主要是出於對房價繼續上漲的恐懼，也出於對自己未來收入必將上升的心理安慰。

深圳房價在2016年前行情短期大漲

深圳居民的貸款多於存款，住户存款1.381萬億，貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計算，人均負債15萬元；如果考慮到存款因素，深圳人均淨負債4.4萬元。

而上海的情況與深圳相反，上海住户存款多於貸款，上海住户存款2.857萬億，住户貸款2.22萬億。

其中，深圳住房貸款佔大頭，深圳住户貸款約佔貸款99.7%。上海住房貸款為1.33萬億，房貸佔貸款的比重遠低於深圳，只有60%。

如果某個家庭的槓桿率超過了100%，代表負債已經超過了資產。如果房價繼續下跌，居民可能事實上處於淨負債的狀態。

目前深圳居民資金槓桿率是144%，僅次於廈門，在全國主要城市中排第二。而全國平均數是50%，深圳居民資金的槓桿，差不多是全國的三倍了。

為何會這麼高呢？因為，全國人民後來熟悉的首付分期、首付貸、零首付、一刀流、一壓、二壓，幾乎所有的新概念，都是在深圳這個市場上所「發明」的。

2020年春天的大型公共衞生事件，以外貿產業為經濟主體的深圳人民，經受了國內抗疫和海外疫情蔓延的上下兩個半場。

之前寄希望於經濟發展、收入提升來抵禦房貸所帶來壓力的購房者，現在操心的是如何保住工作，如何讓收入不再下滑。

所以在看此文的讀者朋友，請捫心自問，經歷過2020年這個春節後，你們的工作和薪資，發生了何種鉅變。

2020年4月17日，我國季度GDP增速首度負增長的情勢下，政治局會議通稿出爐，高層提出：“當前經濟發展面臨的挑戰前所未有，必須充分估計困難、風險和不確定性。”

但是，寄希望於高高的廟堂，會通過放鬆地產調控來刺激經濟的人，希望又落空了，這次高級別會議再次申明瞭「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，不動如山。

所以，當我們在討論房價時，面對不負責任的自媒體所鼓吹的房價個案時，我們要堅持這種思維：

在個案面前，要相信大數據；

在大數據面前，要相信邏輯；

在奇蹟面前，要相信常識。

當下的房價：

短期會面臨大疫帶來的內外衝擊；

中期面臨經濟下台階、金融週期見頂的衝擊；

長期面臨人口老齡化的衝擊。

所以，在短、中、長期都遭遇到無法避免的不利影響下，如果有人還告訴你房價在上漲，你應該反問對方一句：忽悠我可以，技巧不要這麼拙劣，好嗎？

（完）