2020年,樓市調控第一槍來了!_風聞
观察者网用户_243807-2020-04-21 14:26
文|凱風
2020年,樓市調控第一槍打響。
01
深圳,又一次成了焦點。
近日,央行深圳中心支行向深圳市各商業銀行下發通知,要求緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
同日,深圳市中小企業服務局發佈通告:對於將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息的行為,一旦發現並查實,將依法懲戒。
嚴查資金違規輸入房地產,可謂2020年樓市調控最具信號意義的舉動。
深圳有此動作,原因在於當地樓市逆經濟現實而行,一些樓盤出現“戴口罩搶房”的戲劇性場景,樓市蠢蠢欲動。
這背後,最大的助推因素就在於部分資金違規流入房地產。
今年來,面對意外衝擊,貨幣政策步入寬鬆軌道,貸款利率持續下行,資金面再度寬鬆。同時,為支持中小企業,許多城市推出了貼息貸款,利率遠遠低於住房貸款。
正如《央行降息,中央會議再提“房住不炒”》一文所説,這些資金,本意是為激活實體經濟活力而來,至於樓市,在政策上仍被定向調控。
然而,由於利差的存在,加上炒房預期的上升,一些資金暗度陳倉,從實體流入樓市,成了房價助推劑。
在中央會議再提“房住不炒”的關鍵時刻,在“保就業、保民生、保市場主體”的重要政策節點,樓市如果再現無序上漲,損及的不只是政策定力,還波及嗷嗷待哺的實體經濟。
嚴查加槓桿炒房,這是大局。
02
這些年,深圳樓市熱度也一直居高不下。這背後既有客觀原因,也有炒作因素。
**深圳城市面積較小,**不到2000平方公里,而廣州為7434.4平方公里,上海為6340.5平方公里,北京則高達1.6萬平方公里。
這就導致深圳土地資源相對貧瘠,住房供應長期不足,供求失衡成了樓市間歇性衝動的根本原因所在。
不過,供需失衡作為長期基本面而存在,無法解釋這波突如其來的樓市魔幻行情。
事實上,深圳樓市曾經連續2年多盤整,但去年下半年突然啓動。
這背後,先行示範區的超級利好,**取消部分二手房“豪宅税”**等鬆綁政策,業主控盤炒房、抱團漲價思維的泛濫,都在其中發揮着推波助瀾的作用。
去年年底,部分深圳業主抱團抬價,聲稱“打響資產保衞第一槍”,倡議大家集體提高掛牌價,把小區的房價“拉”上去,可以視為炒房思維的冰山一角。
這種背景下,如果再有資金違規輸入房地產,那麼樓市更會呈現火上澆油之勢。
要知道,疫情貼息貸款、經營貸都是短期資金,而房貸則是長期貸款。用短期資金來撬動房價,屬於不折不扣的加槓桿行為,給整個市場都帶來不穩定風險。
這種局面,顯然不能再被默許。
03
深圳房價有多高?
從房價來看,根據鏈家數據,2020年3月,深圳二手房掛牌均價高達6.8萬,參考均價突破6萬,與京滬相當,接近廣州2倍。
單純看房價,可能有失偏頗,可用房價收入比、租金回報率、樓市槓桿率作為對比。
從房價收入比來看,深圳位居全國之首,遠遠高過北上廣。這意味着,在深圳,一個普通家庭不吃不喝35年,方能買得起一套均價住宅。
從租金回報率來看,深圳租金回報率僅為1.3%,處於墊底位置,僅高於廈門,不及同為一線城市的北京、上海、廣州。
從國際標準來看,世界主要城市一般正常回報率都在3%以上。
當然,對於成長型經濟來説,房價上漲快於收入漲幅很正常,簡單通過房價收入比、租金回報率無法判斷樓市泡沫。
但是,不與國際對比,在同能級城市之間的對比,往往能説明很多問題。
不説廣州,只看京滬。北京上海無論是城市定位還是財富聚集能力,都不弱於深圳,但這兩地的樓市熱度卻遠遠不及深圳,房價收入比更遠遠低於深圳,這就是問題所在。
同時,深圳樓市槓桿率居高不下。
2019年,深圳居民槓桿率(住户貸款/GDP)高達83.2%,超過全國平均的60%。如果用貸存比粗略估計,深圳資金槓桿率(住户貸款/住户存款)更是高達137%,位居一線城市之首。
與之對比,上海資金槓桿率僅為75.93%,廣州為103.94%,遠遠不及深圳。
槓桿炒房的問題是顯而易見的。
資金寬鬆時,這些槓桿變本加厲,變成刺激房價的急先鋒。一旦資金收緊或大環境下行,這些槓槓將會成為房價劇烈波動的引爆點,給市場帶來不確定因素。
04
深圳,是社會主義先行示範區。
**先行示範區,這是獨一無二的定位。**這種高定位,是經濟特區、計劃單列市、全國經濟中心城市、金融中心都無法企及的。
要知道,內地共有5個經濟特區(深圳,珠海,汕頭,廈門和海南),5大計劃單列市(大連、青島、寧波、廈門、深圳),深圳並無獨佔性,只是其中發展勢頭最好的一個。
相比而言,先行示範區的意義遠遠不同。
作為先行示範區,深圳的示範既是面向鄰近城市,也是為國內外樹立一個新的發展榜樣。
這從官方文件給出的五大戰略定位就可見一斑:高質量發展高地、法治城市示範、城市文明典範、民生幸福標杆、可持續發展先鋒。
顯然,對於深圳來説,最引人注目的關鍵詞當屬創新、科技、改革、開放,而非房價、樓市、房地產。
國家對深圳一直寄予厚望,所以才賦予深圳獨一無二的定位,給予令其他城市豔羨不已的政策利好。
深圳,既是經濟特區,也是計劃單列市。既是粵港澳大灣區中心城市,也是全國性經濟中心城市。未來,既要建設全球海洋中心城市,又要建設綜合性國家科學中心,還是打造製造業科創中心。
給予深圳如此之多的利好,本意在於助力實體經濟、提振科技創新,不能也不應該成了炒作概念。
相反,作為先行示範區,深圳有必要率先摒棄房地產依賴,為住房改革探索出一條可行之路,開拓出與鄰近城市完全不同的民生樓市格局。
05
今年是深圳經濟特區成立40週年。
40年來,深圳從漁村變身國際大都市,從名不見經傳的小城晉級為首屈一指的一線城市,從以農業為主的地方變身以製造業、互聯網、金融業為支柱的現代化城市,堪稱經濟發展的奇蹟。
説起深圳,人們第一時間會想到華為、騰訊、中興、大疆等名震海內外的高科技產業矩陣,會認識到創造了無數個第一的改革創新底色,能感受到“來了就是深圳人”的開放包容精神。
這是深圳之為深圳的基本盤所在,也是深圳未來引領“先行示範區”的支撐。
這一切,都與高房價無緣。
從世界經驗來看,房價泡沫,鼓勵的是不勞而獲、一夜暴富和投機取巧,不利於創新創造,更不利於拼搏向上。
同樣,房價過高,必然對製造業形成擠壓效應,讓安居無從實現,必然影響到先行示範區“高質量發展高地”、“民生幸福標杆”的戰略定位。
隔壁城市的教訓在前,作為“先行示範區”,深圳有必要開拓出一條新路。