2020年，樓市調控第一槍來了！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

2020年，樓市調控第一槍打響。

01

深圳，又一次成了焦點。

近日，央行深圳中心支行向深圳市各商業銀行下發通知，要求緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

同日，深圳市中小企業服務局發佈通告：對於將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息的行為，一旦發現並查實，將依法懲戒。

嚴查資金違規輸入房地產，可謂2020年樓市調控最具信號意義的舉動。

深圳有此動作，原因在於當地樓市逆經濟現實而行，一些樓盤出現“戴口罩搶房”的戲劇性場景，樓市蠢蠢欲動。

這背後，最大的助推因素就在於部分資金違規流入房地產。

今年來，面對意外衝擊，貨幣政策步入寬鬆軌道，貸款利率持續下行，資金面再度寬鬆。同時，為支持中小企業，許多城市推出了貼息貸款，利率遠遠低於住房貸款。

正如《央行降息，中央會議再提“房住不炒”》一文所説，這些資金，本意是為激活實體經濟活力而來，至於樓市，在政策上仍被定向調控。

然而，由於利差的存在，加上炒房預期的上升，一些資金暗度陳倉，從實體流入樓市，成了房價助推劑。

在中央會議再提“房住不炒”的關鍵時刻，在“保就業、保民生、保市場主體”的重要政策節點，樓市如果再現無序上漲，損及的不只是政策定力，還波及嗷嗷待哺的實體經濟。

嚴查加槓桿炒房，這是大局。

02

這些年，深圳樓市熱度也一直居高不下。這背後既有客觀原因，也有炒作因素。

**深圳城市面積較小，**不到2000平方公里，而廣州為7434.4平方公里，上海為6340.5平方公里，北京則高達1.6萬平方公里。

這就導致深圳土地資源相對貧瘠，住房供應長期不足，供求失衡成了樓市間歇性衝動的根本原因所在。

不過，供需失衡作為長期基本面而存在，無法解釋這波突如其來的樓市魔幻行情。

事實上，深圳樓市曾經連續2年多盤整，但去年下半年突然啓動。

這背後，先行示範區的超級利好，**取消部分二手房“豪宅税”**等鬆綁政策，業主控盤炒房、抱團漲價思維的泛濫，都在其中發揮着推波助瀾的作用。

去年年底，部分深圳業主抱團抬價，聲稱“打響資產保衞第一槍”，倡議大家集體提高掛牌價，把小區的房價“拉”上去，可以視為炒房思維的冰山一角。

這種背景下，如果再有資金違規輸入房地產，那麼樓市更會呈現火上澆油之勢。

要知道，疫情貼息貸款、經營貸都是短期資金，而房貸則是長期貸款。用短期資金來撬動房價，屬於不折不扣的加槓桿行為，給整個市場都帶來不穩定風險。

這種局面，顯然不能再被默許。

03

深圳房價有多高？

從房價來看，根據鏈家數據，2020年3月，深圳二手房掛牌均價高達6.8萬，參考均價突破6萬，與京滬相當，接近廣州2倍。

單純看房價，可能有失偏頗，可用房價收入比、租金回報率、樓市槓桿率作為對比。

從房價收入比來看，深圳位居全國之首，遠遠高過北上廣。這意味着，在深圳，一個普通家庭不吃不喝35年，方能買得起一套均價住宅。

從租金回報率來看，深圳租金回報率僅為1.3%，處於墊底位置，僅高於廈門，不及同為一線城市的北京、上海、廣州。

從國際標準來看，世界主要城市一般正常回報率都在3%以上。

當然，對於成長型經濟來説，房價上漲快於收入漲幅很正常，簡單通過房價收入比、租金回報率無法判斷樓市泡沫。

但是，不與國際對比，在同能級城市之間的對比，往往能説明很多問題。

不説廣州，只看京滬。北京上海無論是城市定位還是財富聚集能力，都不弱於深圳，但這兩地的樓市熱度卻遠遠不及深圳，房價收入比更遠遠低於深圳，這就是問題所在。

同時，深圳樓市槓桿率居高不下。

2019年，深圳居民槓桿率（住户貸款/GDP）高達83.2%，超過全國平均的60%。如果用貸存比粗略估計，深圳資金槓桿率（住户貸款/住户存款）更是高達137%，位居一線城市之首。

與之對比，上海資金槓桿率僅為75.93%，廣州為103.94%，遠遠不及深圳。

槓桿炒房的問題是顯而易見的。

資金寬鬆時，這些槓桿變本加厲，變成刺激房價的急先鋒。一旦資金收緊或大環境下行，這些槓槓將會成為房價劇烈波動的引爆點，給市場帶來不確定因素。

04

深圳，是社會主義先行示範區。

**先行示範區，這是獨一無二的定位。**這種高定位，是經濟特區、計劃單列市、全國經濟中心城市、金融中心都無法企及的。

要知道，內地共有5個經濟特區（深圳，珠海，汕頭，廈門和海南），5大計劃單列市（大連、青島、寧波、廈門、深圳），深圳並無獨佔性，只是其中發展勢頭最好的一個。

相比而言，先行示範區的意義遠遠不同。

作為先行示範區，深圳的示範既是面向鄰近城市，也是為國內外樹立一個新的發展榜樣。

這從官方文件給出的五大戰略定位就可見一斑：高質量發展高地、法治城市示範、城市文明典範、民生幸福標杆、可持續發展先鋒。

顯然，對於深圳來説，最引人注目的關鍵詞當屬創新、科技、改革、開放，而非房價、樓市、房地產。

國家對深圳一直寄予厚望，所以才賦予深圳獨一無二的定位，給予令其他城市豔羨不已的政策利好。

深圳，既是經濟特區，也是計劃單列市。既是粵港澳大灣區中心城市，也是全國性經濟中心城市。未來，既要建設全球海洋中心城市，又要建設綜合性國家科學中心，還是打造製造業科創中心。

給予深圳如此之多的利好，本意在於助力實體經濟、提振科技創新，不能也不應該成了炒作概念。

​

相反，作為先行示範區，深圳有必要率先摒棄房地產依賴，為住房改革探索出一條可行之路，開拓出與鄰近城市完全不同的民生樓市格局。

05

今年是深圳經濟特區成立40週年。

40年來，深圳從漁村變身國際大都市，從名不見經傳的小城晉級為首屈一指的一線城市，從以農業為主的地方變身以製造業、互聯網、金融業為支柱的現代化城市，堪稱經濟發展的奇蹟。

説起深圳，人們第一時間會想到華為、騰訊、中興、大疆等名震海內外的高科技產業矩陣，會認識到創造了無數個第一的改革創新底色，能感受到“來了就是深圳人”的開放包容精神。

這是深圳之為深圳的基本盤所在，也是深圳未來引領“先行示範區”的支撐。

這一切，都與高房價無緣。

從世界經驗來看，房價泡沫，鼓勵的是不勞而獲、一夜暴富和投機取巧，不利於創新創造，更不利於拼搏向上。

同樣，房價過高，必然對製造業形成擠壓效應，讓安居無從實現，必然影響到先行示範區“高質量發展高地”、“民生幸福標杆”的戰略定位。

隔壁城市的教訓在前，作為“先行示範區”，深圳有必要開拓出一條新路。