川企領地控股擬赴港IPO：現金流3年為負 距離千億元目標甚遠_風聞

**作者：**Azure

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

4月9日，領地控股集團有限公司(下稱“領地控股”)向港交所遞交招股説明書。

據GPLP犀牛財經統計，在領地控股前已有金輝集團、上坤地產等9家內地房企在港交所排隊，房企赴港上市熱情不減。

領地控股是四川房地產開發商，若上市成功，將成為四川第二家上市房企。

招股書顯示，領地控股2017-2019年收益分別為53.39億元、45.14億元和75.68億元；毛利分別為10.72億元、16.10億元和21.02億元；年內利潤分別為6.49億元、5.18億元和6.71億元；綜合毛利率分別為20.1%、35.7%和27.8%。

值得注意的是，領地控股由於開發中物業顯著增加，但大部分物業尚未完成，沒有向客户交付，導致利潤淨額整體下降，也連帶着淨利率和淨資產回報率逐年下滑，2017-2019年，領地控股淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，淨資產回報率分別為4%、1.8%、1.6%。

此外，由於物業開發和土地收購需要大量現金，領地控股經營活動現金流量淨額已經連續3年為負，2017-2019年，經營活動現金流量淨額分別為-87億元、-42.88億元、-31.12億元。

經營活動現金持續流出的情況下，領地控股高度依賴經營產生的內部資源，包括預售及出售物業的所得款項、銀行貸款、信託融資安排以及非控股股東注資回血。

2017-2019年，領地控股未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元。負債走高的同時借貸成本也逐年上漲，2017-2019年領地控股未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%和9.9%。

償還短期借款是領地控股的當務之急。截至2019年12月31日，領地控股有57.63億元借款應於1年內償還，而同期領地控股的現金及銀行結餘僅為31.77億元，完全不足以覆蓋應償還借款，面臨着較大的短期償債壓力。

借錢擴張的模式下，領地控股淨資產負債率一路走高，2017-2019年，領地控股淨資產負債率分別為60%、110%和140%。

擴張的背後是衝擊千億元銷售額的野心，公開資料顯示，領地控股2018年的銷售目標是300億元，2019則要實現千億元，但實際情況卻相差甚遠。克而瑞披露的數據顯示，領地控股2019年的銷售額僅為247億元，離目標甚遠。

實際上，領地控股的業務和前景高度依賴四川省房地產市場的表現，面臨更高的業務集中風險，截至2020年2月29日，領地控股有90個處於不同開發階段的附屬公司、合營企業或聯營企業公司項目，其中有57個都位於四川省。

此外，領地控股還面臨着供應商集中的風險，2017-2019年，單一最大供應商(承包商)佔採購總額分別為32.4%、54.1%及51.6%，若與主要供應商的業務中斷，領地控股難以在合理的期限內找到能完美補缺的總承包商。

港交所一直以來頗受內地房企青睞，但也並非紓難解困的“萬能藥”，自身不打好基本功一味“畫大餅”，很難獲得資本市場的認可。