成都大本營失守，人事多變，四川地產一哥的千億之路如何繼續_風聞

兩次推遲之後，四川地產一哥藍光發展，終於在4月17日發佈了2019年的年報。

2019年是藍光發展的關鍵一年。這一年9月，藍光發展正式開闢上海總部；10月，旗下的藍光嘉寶服務掛牌上市。

年報顯示，2019年藍光發展的營收、利潤各方面表現都相當亮眼，全年銷售額首次突破千億，邁上新台階，高速擴張的成果顯著。

但極具黑馬特質的藍光發展，在大跨步邁進千億俱樂部同時，債務風險、房屋質量乃至高管離職等問題不容忽視。

更重要的是，在大本營成都，藍光發展的銷售出現了罕見下滑。

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受地產市場增長空間減小的影響，2019年很多房企的業績表現都有明顯下滑，不過藍光發展的勢頭卻依然強勁。

比如營收方面。年報顯示，2019年藍光發展營收391.94億元，同比增加27.17%，在2018年營收增幅25.53%的基礎上，逆勢提升了接近2個點。

再比如利潤方面。去年藍光發展實現淨利潤41.59億元，同比增長66.63%；實現歸母淨利潤34.59億元，同比增長55.53%。同時，淨資產收益率達23.88%。

來源：藍光發展年報

2018年，藍光發展的歸母淨利潤增長達到84.8%，2019年有所下降。不過淨利潤和歸母淨利潤維持50%以上的增長水平，在全行業來看，還是處在房企的第一檔。

而且2019年，它的淨資產收益率，比2018年提升6.81個百分點；淨利率同比提升2.51個百分點。其中房地產開發行業2019年毛利率為26.67%，也比上年增加1.07個百分點。

總的來説，2019年藍光發展在部分數據下滑之後，業績表現依舊處於行業高位。

同時在降槓桿的努力下，債務壓力明顯減輕——淨負債率為79.20%，同比下降23.44個百分點。

當然，更突破性的在於，在2018年折戟之後，2019年它終於順利躋身千億房企陣營，全年實現銷售面積1095.30萬平米，同比增幅36.63%；銷售金額1015.37億元，同比增幅18.70%。

藍光的亮眼表現，和它在2019年的戰略動作形成了呼應。

無論是入駐上海，形成成都加上海的雙總部，還是旗下的嘉寶服務成功在港交所上市，都是它在這一年大舉擴張的縮影。

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早在2013年，藍光發展就給自己定下了“九年破千億”的目標，時間只過去了六年，它的目標就已實現，可見現實的擴張速度，比預想中還要更快更猛。

不過，衝擊千億的道路上，藍光發展不是沒有代價。由於舉債擴張，債務壓力一直揮之不去，隱藏債務的質疑也屢屢出現。

據媒體統計，2015年至2018年三季度末，藍光發展的資產負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，節節攀升。2018年，市值不到200億的它共揹負了1200多億負債。

來源：藍光發展官網

為了給擴張輸血，實現快速規模化，2018年藍光發展多次發債，其中包括永續債。而藍光發展也一度成為A股上市房企中，永續債佔淨資產比例最高的公司。

其債務壓力，在2019年有所減輕。根據年報，去年資產負債率為80.62%，同比下降1.42個百分點；淨負債率為79.20%，同比下降23.44個百分點，降槓桿明顯。

數據顯示，2019年125家上市房企的淨負債率均值為92.52%。經過降負債、去槓桿的調整之後，藍光發展的淨負債率終於降到了均值以下，風險大大減輕。

邁上千億門檻後，規模做大，經營當然也需要更穩健。何況融資環境整體收緊，像藍光發展2019年的融資成本，就從2018年的7.54%，提升到了8.65%。

值得一提的是，2019年藍光發展的現金流淨額為38.33億元，較上一年翻了七倍多。不過調整之後，負債壓力依舊不小，截止2019年末，其債務總額飆升到1627.7億元。

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作為四川地產一哥，藍光發展另一個值得關注的點是，它的區域佈局出現一個顯著變動——成都市場的銷售情況下滑明顯。

眾所周知，藍光發展是從成都起家，1995年就在春熙路上建起了26層樓。直到2008年殺入重慶，它才開啓全國的擴張之路。

來源：藍光發展官網

藍光發展採取的是“1+3+N”城市戰略，1是成都及周邊，3是京津冀城市羣、杭州灣為代表的華東地區，以及粵港澳大灣區經濟帶，N是省會和計劃單列城市，目前一共進入60個左右的熱點城市。

和龍湖總部搬到北京一樣，藍光開啓上海新總部，無疑是想變身全國型房企，做大做強。比如去年藍光發展在華東區域，銷售額就達到260.96億，成為幾個大區中最高的。

不過，很長一段時間內，成都代表的本土市場，是毫無疑問的重鎮。

然而，2019年的數據顯示，成都區域的銷售，卻出現了大幅下滑——其中銷售額為189.26億元，比去年的287.47億元減少了34.16%；銷售面積，則同比減少15.21%。

其實不只是成都，藍光發展進駐較早的滇渝區域，增長同樣止步不前。去年的銷售額為111.33億元，同比增長只有0.47%，銷售面積還出現了下降，降幅為4.17%。

來源：藍光發展年報

而且，下滑趨勢不是首次出現。克而瑞數據顯示，2016年，藍光發展還名列成都房企銷售的第三名，2019年則掉到了第六名。

藍光發展將版圖向全國延伸，必然會導致成都本土市場的權重下降，但這只是區域間的橫向比較，藍光發展現在的問題是，和自己的過去進行縱向對比，成都市場也在慢慢失守。

成都是藍光發展的發家之地，它的競爭優勢，卻被其他房企不斷蠶食，無論如何，這不算是一個好的信號。

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在藍光發展的年報中，還有一些細節值得留意。

比如，2018年，藍光發展的現金分紅為7.76億元，佔歸母淨利潤的35%。2019年提升到8.66億元，不過佔比降低到25%。也就是説，分紅的力度更小了。

還有，在整體營收快速增長同時，藍光發展去年的商業地產營收，卻同比下降24.08%，毛利率也比上年減少2.86個百分點。

這些都是財報中隱藏的問題，而“自我燃燒”式發展的藍光發展，它的隱憂還體現在財報之外。

特別近幾年來，在快速擴張的過程中，藍光發展的人事變動，也相當頻繁，多位高管先後離職。這種變動節奏，多少會影響發展的連貫性。

另一方面，和其他高週轉、快速規模化的房企一樣，藍光發展的千億進階之路，同樣伴隨着房屋質量爭議。

比如據長江商報統計，從2018年底到2019年2月，藍光發展全國就有近10起精裝修維權事件。而類似的投訴，在地方留言板上，還可以找到不少相關案例。

來源：網絡

在快速規模化之後，債務壓力，公司管理的連貫性，品質的把控等等，都是不得不更加正視的問題。

更重要的是，在全國擴張的同時，如何穩住成都市場的競爭力？房地產存量時代，如何避免和自己差不多同時起步的龍湖差距不斷拉大？

不管怎麼説，千億台階是一個開始，更大的挑戰在後面。我們也祝福藍光發展，期待四川地產一哥的千億之路，能走得更穩更遠。