變賣資產換現金，遭監管罰5001萬，融創急剎車背後，孫宏斌怕了？_風聞

一紙轉讓協議，融創從“奪金”之戰中，敗下陣來。

信息顯示，融創旗下天津聚金物業管理有限公司近日發表聲明，因自身業務需要，通過協議轉讓方式，以每股8元價格，向廣東弘敏企業管理諮詢有限公司轉讓金科股份11%的股票，交易對價46.99億元。同時，其稱權益變動完成後12月內，“不排除通過大宗交易、協議轉讓等方式，繼續減持金科股份”。

減持後，融創對金科持股比例從29%降為18%，也就遠低於金科第一大股東“黃紅雲及其一致行動人”的30%。

融創“奪金”未成，“撈金”卻是名副其實。

此前，通過一手低成本買進金科，一手高比例質押金科股份，融創以較低資金佔有量，輕鬆入賬47億元。

但透過金科股權之爭，不難發現，那個四面出擊，號角聲起，大肆“買買買”的融創消失了。

而其掌舵人孫宏斌亦180度轉身，做起了“變賣資產”，收攏資金的生意。

進擊狂人，緣何轉性？

01 “變賣”資產換現金

3月27日，在融創2019年業績發佈會上，孫宏斌言融創2020年將聚焦於降低成本、處置資產、謹慎拿地幾個層面。

其中，“處置資產是堅決要做之事”，孫宏斌強調。

事實也確是如此。除卻出售金科股份，孫宏斌早已瞄向酒店資產。

信息顯示，2019年底，融創已經賣掉了一個酒店，另有4個酒店已然擺上貨架，短期內亦會成交。

按照孫宏斌變賣酒店，加之“還會賣掉一些商業和樂園”的説法，不難推測，融創處置資產之刀或優先對準文旅板塊。

實際上，融創文旅集團，直至2018年8月才正式成立。但文旅板塊甫一成立，便被列為公司的戰略板塊。

此後短短一年多，孫宏斌開啓了大家熟悉的瘋狂收購模式。

2018年10月，融創以近63億元收購萬達旗下13個文旅項目。

此後，便是耗資近153億元，收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球51%股權。

2019年12月份，融創再以逾10億元，將華僑城成都文旅項目收入囊中。

彼時，融創也在多個場合，大談文旅板塊，並視為融創的第二增長極。

但不足兩年，融創文旅板塊便有“早夭”之像。

財報顯示，2019年融創文旅營收28.5億元，較2018年的20.3億元，同比增長40％。但直至2019年底，文旅版塊，只佔當年全部營收的1.7%，不僅遠低於物業（房產）銷售版塊的1595億元營收，亦低於同期物業管理版塊的70億元。

行業人士明軍指出，融創文旅板塊投入產出比較低，前期只在明面上便投入了200多億，每年20多億產出，確實拿不出手。“出售酒店等質量較差資產，換取資金無可厚非。”

不僅變賣酒旅資產，如金科般通過股權換取資金的玩法，融創亦樂此不疲。

根據企查查數據顯示，自2019年11月至今，融創房地產集團主體名下，便有多筆股權出質，合計出質金額超19億元。

而在更早的1月10日，融創公告稱，以每股42.8港元配售1.8692億股配售股份。據悉，配售股份佔融創現有發行股份數目的4.20%，配售事項所得款項總額約80億港元，摺合10.28億美元。

明軍直言，融創配股主要為了這80億港元融資，但配股後續對股價的影響不能小視。

趣識財經觀察到，自融創配股公告宣佈當日，股價收跌於44.6元。截至4月23日，每股收於33元，融創股價已下跌了26%。

02 現金餘額低於短期負債

事出反常必有妖。

瘋狂進擊的孫宏斌，為何一改昔日買買買戰略，轉而集中“出售”各類資產。

嗅到其中玄妙的人，不禁要問：融創到底怎麼了？孫宏斌又在擔心什麼？

答案或是融創日益緊張的現金流。

財報顯示，截至2019年12月31日，融創現金餘額為1257億元，其中非受限現金為779億元。橫向來看，同期碧桂園/恒大/萬科的現金餘額，分別為2684/2288/1662億元。相較之下，融創現金餘額約為top3一半多些。

與此同時，截至2019年12月31日，融創借貸總額卻達到3223億元，同比上漲41%。財報解釋，借貸增加主要由於銷售物業開工面積增加、文旅城建設及營運費用增加所致。

趣識財經統計發現，在借貸總額中，1年內到期借貸總額約1357億元，佔比為42%。

如果將融創非受限現金的779億元，與短期（1年內到期）借貸額1357億元相比，這一比值為57%。

這或許解釋了，孫宏斌大肆變賣股權/資產的緣由。

再看負債率，按照債務淨額/資本總額，融創2019年資本負債比率為63.3%，高於2018年度59.9%。

但按照房地產行業較客觀的淨負債率計算，融創2019年的淨負債率或超170%。

注：淨負債率=（有息負債-現金及等價物）/淨資產。此處，有息負債取融創借貸總額3223億元，現金取1257億元，淨資產取公示的1141億元。

同時，這一數據，也是TOP10房企中最高的。

03 致命的經營風險

“節流”可降負債，但要想開源，除卻變賣資產外，最重要的卻是擴大經營收入。

但融創經營活動卻並不樂觀。

數據顯示，2019年經營活動所得現金約405億元，較2018年632億元下降了36%；而投資活動所用現金卻由2018年的341億元，大漲至620億元。

這部分資金缺口，全靠融資來補足（2019年融資活動所得現金為304億元，2018年為-104億元）。關於融資，在此前《線上賣房未及預期，融創中國股債齊發融資百億，解流動性之困？》一文中，略有論述。

而新冠疫情到來，給中國房地產市場帶來了更大的不確定性。

克而瑞數據顯示，TOP100房企一季度全口徑銷售業績同比下降20.8%。融創一季度累計成交618億元，同比下降22.6%，位居第五位，且絕對量上僅為TOP3一半左右。

財報顯示，截至2020年3月26日，融創儲備貨值達3.07億元，權益土地儲備約為1.53億平方米。僅2019一年，融創新增貨值超7000億，僅次於碧桂園。

一方面銷售不及預期，經營現金流大幅減少，另一方面土儲迅猛增加，多重因素疊加，孫宏斌不得不急踩剎車。

但在急剎車之前，圍繞併購，孫宏斌已經帶領融創狂奔了5、6個年頭：萬達、樂視、綠城、融科置地以及雨潤，每一個知名房企背後，都有孫宏斌的身影。

而在油門換剎車的快速切換中，融創能否快速適應這一節奏，還未可知。

屋漏偏逢連夜雨。

日前，融創海南月島項目因未批先建環評造假，被罰5001.604萬元。這一違規及處罰細節，在4月22日中央紀委主管的《中國紀檢監察報》中予以披露。

顯然，這不是孫宏斌想看到的結果。

但不可否認，當孫宏斌按下進擊暫停鍵之時，便意味融創將面臨着降速風險，以及消耗過剩產能的巨大壓力。