華夏幸福遭遇滑鐵盧：銷售額降12%，淨負債率達269%_風聞

原標題：華夏幸福遭遇滑鐵盧：銷售額降12%，淨負債率達269%，經營現金流淨流出318億

來源：商業財經評論

作者：商評君

4月24日晚，華夏幸福公佈了2019年年度報告。

報告顯示，2019年華夏幸福實現營收1052.10億元，同比增長25.55%；歸屬上市公司股東淨利潤146.12億元，同比增長24.40%。

看到利潤數據，如坐針氈的王文學終於鬆了一口氣。

2018年，為彌補資金不足，華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，募資近138億元。

伴隨着平安資金入住的，是極其嚴苛的約束條件：包含“華夏控股與王文學本人減持，需經平安書面同意；減持最低價為每股23.655元；王文學若以協議轉讓或大宗交易出貨，須保證平安也享有同等價/量出貨。”

但更為苛刻的，是華夏與平安間的淨利對賭協議。未來三年，以2017年度淨利為基數，華夏幸福須實現2018年度、2019年度、2020年度（歸股東）淨利增長，不低於30%、65%、105%。換算為具體數據，2018年度、2019年度及2020年度，華夏幸福淨利分別不低於114.15億元、144.88億元以及180億元。

端看2019年146.12億元淨潤，華夏幸福超基準1.24億元，壓線完成任務。

但王文學，也只是鬆了一口氣而已。

近年來，為維持流動資金，華夏幸福不惜大肆舉債，致使債務壓力如泰山壓頂。與此同時，銷售業績卻不漲反跌，大幅下滑。

01 淨資產負債率高達269%

先來看負債率。

財報顯示，2019年華夏幸福的資產負債率為 83.90%。

雖然縱向方面，這一數據較2018年下降 2.75 ％；但橫向對比，其與頭部房企仍有不小差距。

更有甚者，若以房地產行業通用的淨資產負債率來衡量，華夏幸福2019年高達269%。

比照下圖，“淨負債率＝（有息負債－貨幣資金）/淨資產”，其有息負債主要由短期借款、 長期借款、 一年內到期的非流動負債、 應付債券構成。

根據財報逐項來看，2019年華夏幸福短期借款為266億元，較2018年的42億元，激增531%；209年一年內到期非流動負債為338億，較2018年的201億元，增長68%；2019年長期借款為488億元，較2018的530億元下滑8%；2019年應付債券685億元，較2018年的581億元，增長18%。

不難發現，除卻長期借款小幅下滑外，2019年華夏幸福其他各項負債均大幅增長，短期借款更是激增531%。

從絕對量來看，華夏幸福2019年上述四類負債合計約為1777億元，較2018年的1354億元，上升31%。

再來看其他兩項數據，淨資產方面，2019年華夏幸福約為500億元，2018年約為437億元，同比上升14.3%；貨幣資金方面，2019年華夏幸福約為430億元，2018年為473億元，同比下降9%。

通過計算（1777-430）/500=269%，2019年華夏幸福淨負債率約為269%，較2018的202%，上升了33%。

簡言之，華夏幸福2019年對債務的依賴性更大，其營收/利潤增長背後，與鉅額借債資本“堆砌”不無關係。

從現實來看，因“資金緊張”帶來的流動性危機，一直是華夏幸福想破而又破不了的局，不惜對賭亦要引入平安便是明證。

眼下，隨着房主不炒政策的持續高壓，華夏幸福帶給王文學的非是“幸福”，而是壓力。

02 銷售額大降12%，經營現金流負318億

但王文學或許別無他法，只得通過不斷舉債過活。

財報數據，2019年華夏幸福經營活動產生的現金流淨額為-318億元，較2018年的-74億元，淨流出了244億元。

與此同時，通過舉債，華夏幸福融資259億元，較2018年-65億元，淨增加324億元。

除卻融資外，華夏幸福亦通過處置子公司（賣資產），獲得了超13億元。

通過對比，兩點值得注意：

其一，經營現金流流出大幅增加，華夏幸福只得依靠舉債以及變現資產彌補。

其二，也是最重要的，伴隨着華夏幸福銷售額大幅下降，其經營變現能力減弱，已不足以覆蓋其資金需求量。

根據財報顯示，2019年華夏幸福實現銷售額1432億元，簽約銷售面積1184萬平方米，但對2018年相關數據卻隻字未提。

商評君翻看2018年財報，卻有明確提示：“報告期內（2018年），公司實現銷售額1628億元，較上年同期增長6.93%；簽約銷售面積共計1503萬平方米。”

對比數據不難發現，華夏幸福2019年銷售額較2018年下降12%，較2017年銷售額約1522億元，亦有小幅下降。而在簽約銷售面積上，華夏幸福2019年更是較2018年下降21%。

克而瑞數據也得以佐證，2018年華夏幸福權益交易額為1610億元，排名第10位；到了2019年，這一數據則變為1375億元，下滑到榜單的第16位。

在具體板塊層面，2019年華夏幸福產業新城業務園區結算收入 368億元；園區配套住宅業務簽約1029億元；其他業務（物業、酒店） 銷售額34億元。

同一數據，2018年華夏幸福 新城業務園區結算收入額310億元；房地產業務簽約銷售額1293億元；其他業務（物業、酒店）銷售額25億元。

無論是產業新城，還是房地產業務，華夏幸福銷售額均有小幅下跌；反而是物業酒店等商業地產業務，有所增長。

但酒店（屬商業地產）的逆勢增長，卻並未帶來利潤的增加。

如下圖所示，2019年華夏幸福商業地產業務營收僅3000萬，但成本卻超3個億，是各板塊中最不經濟的。

03 舉債，王文學的情非得已

主營業務式微，自身造血（變現）能力下降導致的資金短缺，或可解釋王文學，即便冒着淨負債率269%的風險，亦要大肆舉債。

在商評君此前撰寫的《對賭平安失敗？華夏幸福發債150億後，又要大規模裁員了》一文，曾列舉自2020年1月至3月16日，華夏幸福已多次舉債融資，合計融資超150億元，在此不做重述。

舉債背後的高額成本，對現金流而言更是惡性循環。

財報顯示，2019年華夏幸福期末融資總額為1792億元，整體平均成本為7.86%。簡單估算，一年利息變為141億元，已是不小體量。

2020年，面對疫情以及房主不炒政策的秩序，諸如恒大、碧桂園、萬科、融創等頭部房企，已將降低負債作為頭等大事。

反觀華夏幸福王文學，依舊在舉債前行。

行業人士指出，“恒大、碧桂園動輒2000億流動現金，非華夏幸福可比。現金本就少，再加上銷售變現能力減弱，王文學手裏的牌不多，舉債或是情非得已。”