以土地經濟討論市場化的一面_風聞

土地所有權轉移，包括出讓和劃撥。可轉讓開發權的建設用地必然在城市附近。

土地價值包含自然價值，社會價值。社會價值以人為核心，包括城市區位、交通等等。

土地之間具有外部性，即本土地對其他地塊的好處或者壞處。

例如商業用地和居住用地相鄰，商業附近的居住區會很方便，會更值錢。而商業區也會因為在居住區旁邊，有客源，提升了地租。反過來，如果垃圾場或者其他，卻會有負的效果。

本次推導，以正的外部性，不考慮自然條件，解釋一下土地過度市場化，導致土地空置。另，土地空置期間，需要繳納土地空置費。

首先，a買了一塊地，而這塊地在荒郊野嶺，但在未來五年到六年，在非政府主導的情況下，城市會自發蔓延到這裏。

一開始的時候，因為位置偏僻，所以地價極低。然後，隨着城市發展，一些其他開發商買了附近的地方，建房子和商業。這樣，政府開始往這邊修路，做市政設施。但a選擇空置地塊，繳納空置費，而不選擇開發。

隨着從購地空置第三年開始，繳納空置費，已經開始有b開發商把附近的地買下來，市政工程已經通了，方便b開發商把建築材料運輸過去。

這樣，市政工程的出現，已經讓a買的地的價值提高了，勉強和空置費持平。

然後，b開發商建房子大概三年，也就是購地第五年。當每年空置費的總成本高於市政工程對土地的增值時，開發商把地開發好了，因此，附近土地對a買的土地有了正效應，對a土地再次增值。

也就是説，a在買了土地之後，從第三年開始繳納土地空置費（和政府的市政工程的增值相抵消），在不付出其他成本的情況下，a的土地可以空手套白狼得到了b開發商帶來的好處。

同樣，a的土地，因為是個荒地，反而對附近土地有負面效果。

總的來説，就相當於a的土地，如果在第五年賣出去，相當於直接偷取了政府和b開發商所帶來的利益，而且讓政府和開發商承擔了更多成本。

如果土地過度市場化，那就是人人和a一樣，而不再有b開發商，所有成本都會擔負在政府頭上。

其實這個和美國股市的產業空心化是一個道理。

其中最大問題在於政府的協調手段，“土地空置費”還有“土地空置收回”設置並不完全合理。兩年的土地空置，在實際上並不一定能夠把土地開發的所有手續做完，開不了工。同時，土地空置費不能趕上土地價值的增加。