以土地經濟討論市場化的一面_風聞
keytam-乱耳丝竹奏静心,劳形案牍书博闻2020-04-26 13:26
土地所有權轉移,包括出讓和劃撥。可轉讓開發權的建設用地必然在城市附近。
土地價值包含自然價值,社會價值。社會價值以人為核心,包括城市區位、交通等等。
土地之間具有外部性,即本土地對其他地塊的好處或者壞處。
例如商業用地和居住用地相鄰,商業附近的居住區會很方便,會更值錢。而商業區也會因為在居住區旁邊,有客源,提升了地租。反過來,如果垃圾場或者其他,卻會有負的效果。
本次推導,以正的外部性,不考慮自然條件,解釋一下土地過度市場化,導致土地空置。另,土地空置期間,需要繳納土地空置費。
首先,a買了一塊地,而這塊地在荒郊野嶺,但在未來五年到六年,在非政府主導的情況下,城市會自發蔓延到這裏。
一開始的時候,因為位置偏僻,所以地價極低。然後,隨着城市發展,一些其他開發商買了附近的地方,建房子和商業。這樣,政府開始往這邊修路,做市政設施。但a選擇空置地塊,繳納空置費,而不選擇開發。
隨着從購地空置第三年開始,繳納空置費,已經開始有b開發商把附近的地買下來,市政工程已經通了,方便b開發商把建築材料運輸過去。
這樣,市政工程的出現,已經讓a買的地的價值提高了,勉強和空置費持平。
然後,b開發商建房子大概三年,也就是購地第五年。當每年空置費的總成本高於市政工程對土地的增值時,開發商把地開發好了,因此,附近土地對a買的土地有了正效應,對a土地再次增值。
也就是説,a在買了土地之後,從第三年開始繳納土地空置費(和政府的市政工程的增值相抵消),在不付出其他成本的情況下,a的土地可以空手套白狼得到了b開發商帶來的好處。
同樣,a的土地,因為是個荒地,反而對附近土地有負面效果。
總的來説,就相當於a的土地,如果在第五年賣出去,相當於直接偷取了政府和b開發商所帶來的利益,而且讓政府和開發商承擔了更多成本。
如果土地過度市場化,那就是人人和a一樣,而不再有b開發商,所有成本都會擔負在政府頭上。
其實這個和美國股市的產業空心化是一個道理。
其中最大問題在於政府的協調手段,“土地空置費”還有“土地空置收回”設置並不完全合理。兩年的土地空置,在實際上並不一定能夠把土地開發的所有手續做完,開不了工。同時,土地空置費不能趕上土地價值的增加。