廈大學者觀| 趙燕菁:政府如同公司,地方政府賣地是股權融資_風聞
经济道理-2020-04-27 18:12
政府如同公司,直接融資還是間接融資,財務風險大不相同。美國地方政府發債是債務融資,中國地方政府賣地是股權融資。
廈門大學雙聘教授 趙燕菁
01
**買房子不是簡單地購買“住”這個功能,而是購買的“公共服務”或更準確地講是購買的“參與社會分工的便利(facilities of labor division)”。**這些公共服務帶來的“便利性”外溢到土地構成了“房價”的主體。顯然,公共服務收費越少,外溢越多,房價就越高。因此,“房價”不是一個供求關係這麼簡單。用簡單地增加土地供給來打壓房價,就如同通過增加IPO壓低股價,最終不會使住房問題得到解決。
02
**政府賣地不是收入,而是IPO,是融資不是財政。**打壓商品房房價如同打壓股價,是違反經濟常識的政策目標。中國的競爭優勢源於世界上獨一無二的地方政府。能夠直接融資是其獨特優勢(中國特色),很少國家可以仿效。
03
**政府如同公司,直接融資還是間接融資,財務風險大不相同。**美國地方政府發債是債務融資,中國地方政府賣地是股權融資。融資權衡的結果就是:賣地少必然債務高,債務高就無需多賣地。地方政府的債務問題,主要來自於融資平台的負債。股權融資對於地方政府是直接融資,非外債融資對於中央政府是直接融資。對於地方政府,賣地是比負債風險更低的融資工具。
04
**賣地是把未來現金流貼現為資本,財產税是把資產現值轉變為現金流。**可以説財產税的有無,是中國房地產市場和西方國家房地產市場的關鍵差異。開徵財產税不只是降低房價——獲得現金流的代價是喪失資本市場。在沒有像美國那樣擁有強大的股票市場之前開徵財產税,對中國增長的副作用遠比我們知道的要大。
05
**土地金融的優勢在於:賣地無須先有現金流,但發債則會受到税收限制。**房地產融資不是中國的問題,而是中國的成功。房地產非但沒有綁架中國經濟,相反,中國的頭部經濟都是寄生在房地產上的。沒有房地產市場的資本外溢,中國工業化和高科技都不可能實現。這次疫情導致了主要國家資本市場出現巨大動盪。中國之所以無需像其他國家那樣無底線救市,根本原因就是中國房地產市場在危機中巋然不動。
06
**出讓方式決定了土地是金融還是財政。**如果拍賣一次性收益(價高者得),就是融資;如果拍賣現金流(税高者得),就是財政。住宅用地大多是前者,工業用地大多是後者。如果開徵財產税,也可以將前者轉變為後者(每一個物業都是税源)。小產權(城中村、違章建築)合法化,可以通過開徵財產税途徑解禁。這一做法相當於放棄融資換取現金流(税收)。土地是應該“金融出讓”還是“財政出讓”,取決於城市是處於增長階段還是運營階段。
07
**中國住宅問題的核心,就是沒有區分投資品住房(“炒”)和消費品住房(“住”)。**不能用同一個住房實現投資和消費兩個相反的目標。雙軌制是不可避免的——投資性住房不能用來解決住房消費需求;消費型保障房也不能用來解決融資需求。只“住”不“炒”和只“炒”不“住”都不是正確的選擇。新加坡式雙軌制+中國式“房改”才是住宅問題的正解。
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**“先租後售”和“共有產權”的差別在於:一個有現金流,一個是一次性期權;前者是收入,後者是融資。“**租”就是“住”,“售”就是“炒”。只有出租或只有出售,都解決不了住房載負的雙重目標。只有把“租”和“售”結合起來,才能同時解決住房“投資”和“消費”兩個需求。“租”和“售”不應是並聯關係,而應是串聯關係。這就是“先租後售”。
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**住房價值來自於公共服務。農地入市不會自帶公共服務,而提供公共服務政府必須公共徵地。**用農地入市增加供地解決住房不足是十足的“餿”主意。巴西的強佔定居和印度的貧民窟,都沒有解決住房問題,新加坡沒有農地入市反而成功解決住房問題。住宅從來不缺用地,住宅缺的是其背後公共服務。任何不足額支付公共服務的農地入市,都意味着公共財富向少數人的漏失。
10
**商品房房價漲跌不只是看供需變化,更要看資本價格(利息)的變動。**房價如同股價,即使經濟基本面不理想,但降息、降準、貨幣寬鬆,仍然可能使房價上升。寬鬆貨幣,相當於國家增資擴股;收緊貨幣,相當於國家股權回購。貨幣鬆緊,度量資產的尺度隨之變化:真實財富不變(甚至縮小),資產仍可能隨貼現倍數提高而增加。新冠危機以來,各國超大規模放水,雖然現金流縮水,但貼現倍數增加更快。資本價格到底會怎麼走,需要謹慎判斷。